不動産の相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の所有していた土地・建物の名義を相続人名義に変える手続きです。2024年4月から相続登記の義務化も始まっており、放置すると過料の対象になることもあります。まずは、「いつまでに」「何を」「どうやって」準備すべきか、順を追って理解しておきましょう。
相続登記をしないリスクと結論
-
登記をしないままだと、不動産を売買・転貸・担保設定などのときに手続きが複雑かつ高コストになります。
-
遺言書があっても相続人間で揉めることがあります。
-
法律で義務化されているため、3年以内に申請しないと過料の対象になることがあります。
結論として、「できるだけ早く必要書類を収集し、登記申請をする」のが最善です。
はじめにやること：全体の流れとチェックポイント
-
相続する不動産を特定する
-
土地や建物の所在・地番・家屋番号を確認。固定資産税通知書などで把握する。
-
所有者名義や登記の状況を法務局で登記事項証明書を取得して確認。
-
-
誰が相続人かを特定する
-
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）を取得すること。
-
相続人全員の戸籍謄本。配偶者、子ども、親などの関係を明確にする証明。場合によっては除籍謄本・改製原戸籍も必要。
-
-
遺産分割協議を行う（遺言がない場合）
-
相続人全員で「誰がどの不動産を取得するか」話し合い、遺産分割協議書を作成する。実印押印、印鑑証明書添付が一般的。 法定相続分で共有名義にする場合は簡単ですが、その後の管理・処分で手間になることもあります。
-
必要書類一覧と取得方法
| 書類名 | 用途 | 取得先 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生〜死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍含む） | 被相続人が誰か・相続人の確定 | 本籍地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人の関係証明 | 各相続人の本籍地役場 |
| 被相続人の住民票の除票 | 最後の住所確認・登記名義との照合に必要 | 被相続人が住んでいた市区町村役場 |
| 相続人（取得者）の住民票 | 登記後の住所登記用 | 各相続人の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算基準になる | 不動産所在地の市区町村役場または税務担当部署 |
| 遺産分割協議書（または遺言書） | 不動産を誰が取得するか明確にする合意書類 | 相続人間で作成、実印押印・印鑑証明添付 |
その他、登記申請書、登記識別情報（以前の権利証など）、収入印紙なども準備します。
手続きの流れ（ステップ）
以下の順番で進めると手続きがスムーズです。
ステップ 1：物件と相続人を特定
-
不動産の「登記事項証明書」で名義・地番・所有者住所等を確認。
-
相続人を全員洗い出し、戸籍収集。
ステップ 2：遺産分割協議 or 法定相続分／遺言の確認
-
遺言書があるかどうか確認。遺言書があればその内容に従う。
-
遺言がない場合は相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成する。
ステップ 3：必要書類を揃える
-
戸籍謄本・住民票除票・住民票などの取得。
-
固定資産評価証明書を取得。
-
通常の書類以外、特殊ケース（海外在住者・印鑑登録抹消等）なら追加書類が必要になることも。
- 法務局の様式に従って記入。所在・地番・取得者・申請人など。
-
提出書類を整理し、コピーや原本など準備。
ステップ 5：登録免許税の納付
-
不動産の固定資産に応じた評価額に税率を掛けて登録免許税が計算されます。
-
収入印紙を用意したり、印紙・納付証明をつけたりします。
ステップ 6：法務局へ申請
-
窓口・郵送・オンライン申請のいずれかで提出。必要な書類をそろえて。
-
提出後、登記識別情報通知などを受け取り、名義変更が完了。
注意点・ケース別ポイント
-
相続人が多数いたり家族構成が複雑な場合、書類の収集や合意形成に時間がかかります。
-
本籍地が転籍や改製原戸籍が関わる地域の場合、古い戸籍を何度も取り寄せる必要があります。
-
遺言があるかどうかで手続きが変わります。遺言書が自筆証書遺言なら検認が必要です。
-
相続登記を放置すると義務化の罰則対象になる可能性があります。
費用と期間の目安
-
登録免許税：固定資産評価額×0.4％が標準。
-
戸籍・住民票などの取得手数料：数百〜千数百円／通。
-
書類収集・協議書作成にかかる時間：通常数週間〜1〜2か月。ケースによっては数か月。
-
司法書士に依頼する場合は、報酬として数万円〜十数万円かかることがあります。
自分でやるか専門家に頼むか
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 自分でやれば費用を抑えられる | 書類漏れや申請不備で再提出・手続き遅延の可能性高い |
| 手間をかければコストメリットあり | 相続人の確定や古い戸籍の収集が複雑・時間がかかる |
| 状況が単純な場合は自力で十分可能 | 特殊ケース（遺言が混在・海外在住・印鑑登録抹消など）は専門家の方が安心 |
空き家オーナーにとっての相続登記の意味
空き家を所有しているご家庭では、次のような意味があります：
-
名義が明確になると、売却・貸出・転貸などの活用がスムーズになります。
-
空き家が地方自治体の管理対象になるリスクを減らせます。
-
将来相続人同士でトラブルになる可能性を小さくできます。
空き家活用チームRへのご案内
もし「書類がどれが必要か」「遺産分割協議書の書き方」「古い戸籍の取り寄せ方法」などで不明点があれば、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団『空き家活用チームR』にぜひご相談ください。
チームRでは：
-
相続登記手続きの現況調査・必要書類整理
-
遺産分割協議の支援・専門家との調整
-
名義変更後の活用（貸出・転貸・売却など）のプラン設計
などをワンストップでサポートいたします。まずは状況を聞かせてください。あなたの空き家が「眠る資産」から「動く資産」になるようお手伝いします。
