「空き家を持っているだけで、新しい税金がかかるようになるって本当？」
「税金が6倍になるという話を聞いたけれど、空き家税のこと？」
近年、ニュースなどで「空き家税」という言葉を耳にする機会が増えました。空き家を所有している方にとっては、ただでさえ維持費がかかる中で、これ以上の増税は死活問題に関わる重大な関心事でしょう。
結論から申し上げますと、「空き家税」と呼ばれるものには、「京都市などが導入しようとしている新しい独自税」と、「全国一律で適用される固定資産税の増額ペナルティ（実質的な増税）」の2つの意味が混在して使われています。
この記事では、多くのオーナー様が混同しやすいこの2つの「空き家税」の正体について、それぞれの仕組みや税率、そして資産を守るための具体的な対策までを、不動産のプロが徹底的に解説します。
自身がどちらの対象になるのか、あるいは将来的にどうなる可能性があるのかを正しく理解し、賢い対策を立てるための参考にしてください。
1. 「空き家税」には2つの種類がある
まず、世間で騒がれている「空き家税」の正体を整理しましょう。大きく分けて以下の2つのパターンがあります。
① 自治体が独自に導入する「法定外普通税」（例：京都市）
一般的に狭義の「空き家税」として注目されているのがこちらです。
これは、地方自治体が総務大臣の同意を得て独自に条例を定め、その地域にある空き家に対して課税するものです。
もっとも有名なのが、京都市の「非居住住宅利活用促進税」です。これは全国初の試みとして大きな話題となりました。現時点（2025年時点）では京都市が先行していますが、今後、他の自治体が追随する可能性も十分にあります。
② 全国の空き家が対象となる「固定資産税の特例解除」
もう一つは、メディアなどで「空き家税」というキャッチーな言葉で表現されることが多いですが、正確には「新税」ではありません。
空き家対策特別措置法の改正により、管理状態の悪い空き家に対して「住宅用地の特例（固定資産税の減額措置）」を解除するというペナルティのことです。
これにより、従来払っていた税金が最大で6倍に跳ね上がるため、実質的な「空き家への増税」として捉えられています。こちらは全国すべての空き家所有者に関係する話です。
2. 京都市の「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」の仕組み
では、具体的に京都市の事例を見ていきましょう。京都市内に空き家をお持ちの方はもちろん、他の地域の方も「将来のモデルケース」として知っておく必要があります。
導入の目的
京都市は慢性的な住宅不足や地価の高騰に悩まされています。一方で、市内には多くの空き家や、セカンドハウスとしてたまにしか使われない住宅が存在します。
この税金の目的は、単に税収を増やすことではなく、そうした「使われていない家」に課税することで、「売却」や「賃貸」を促し、市場に住宅を供給させることにあります。
課税の対象となる家
原則として、京都市街化区域内にあり、「日常的に居住者がいない住宅」が対象です。
これには、単なる放置空き家だけでなく、別荘やセカンドハウスも含まれます。ただし、固定資産税評価額が低い（20万円未満）物件や、築100年以上の京町家など歴史的価値がある建物、賃貸募集中で入居者が決まらない期間（1年以内）などは対象外となる免税点や猶予措置が設けられています。
税率はどれくらい？
税額は、その不動産の「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。
家屋の価値に応じて税率が変わりますが、基本的には評価額の0.7%程度が課税される見込みです。
- 計算式（目安）： 家屋の価値 × 0.7%
例えば、家屋の評価額が1,000万円の空き家を持っていた場合、固定資産税や都市計画税とは別に、年間約7万円の税金が追加でかかるイメージです。これは所有者にとって決して軽くない負担増となります。
いつから始まる？
京都市の条例はすでに成立し、総務大臣の同意も得ています。システムの構築や周知期間を経て、2026年（令和8年）以降の課税開始が見込まれています。
3. 全国共通のリスク！「固定資産税の6倍増税」とは？
次に、京都市以外の方も含め、全国の空き家所有者が直面している「実質的な空き家税」について解説します。
これは2023年12月に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく措置です。
「管理不全空き家」の新設が大きな転換点
これまで、固定資産税が6倍（特例解除）になるのは、倒壊寸前のボロボロな状態である「特定空き家」だけでした。しかし、法改正により、その前段階である「管理不全空き家」も増税の対象となりました。
- 管理不全空き家とは？
窓の一部が割れている、雑草が繁茂している、庭木が越境しているなど、「このまま放置すれば特定空き家になるおそれがある」と自治体が判断した空き家です。
行政からの「勧告」で増税決定
自治体から「管理不全空き家」に指定され、改善の「指導」を受けても無視した場合、より強い「勧告」が出されます。
この「勧告」を受けた時点で、土地にかかる固定資産税の「住宅用地の特例（評価額を6分の1にする減税措置）」が解除されます。
つまり、
- これまで：200㎡以下の土地で、税額が約3万円だった
- 勧告後：特例がなくなり、税額が約18万円（6倍）になる
という事態が発生します。これは新税の導入を待たずとも、今現在すでに発生しているリスクです。
4. 空き家税・増税を回避するための3つの対策
京都市のような独自税であれ、全国的なペナルティであれ、共通しているのは「放置している空き家」に対して厳しい措置を取るという国や自治体の姿勢です。
余計な税金を払わず、資産を守るためには、以下の3つの対策を検討する必要があります。
対策1：売却して「現金化」する
最も確実な回避策は、空き家を手放すことです。
所有権がなくなれば、固定資産税も空き家税も支払う必要はありません。さらに、維持管理の手間や将来の相続トラブルのリスクも解消されます。
現在、相続した空き家を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例（空き家の3,000万円特別控除）も利用できる可能性があります。税制優遇が使えるうちに売却を決断するのは、賢明な選択肢の一つです。
対策2：賃貸物件や民泊として「活用」する
「手放したくはない」「愛着がある」という場合は、人に貸すことで「空き家」ではなく「賃貸住宅」や「事業用資産」に変える方法があります。
誰かが住んでいれば、京都市の空き家税の対象外となりますし、建物が維持管理されるため「管理不全空き家」に指定されるリスクもなくなります。
リフォーム費用はかかりますが、家賃収入で税金や維持費を賄い、プラスの収益を生むことも可能です。
対策3：適正な「管理」を継続する
すぐに売却や活用ができない場合は、少なくとも「管理不全空き家」に指定されないよう、定期的な管理を徹底する必要があります。
月に一度は現地を訪れ、換気、通水、草刈り、郵便物の回収、建物の目視点検を行いましょう。自分で行うのが難しい場合は、民間の「空き家管理サービス」を利用するのも一つの手です。ただし、京都市の空き家税に関しては、単に管理しているだけ（人が住んでいない）では課税対象となる可能性があるため、注意が必要です。
5. まとめ：放置は「負債」を生む時代へ
かつては「とりあえず持っておけば土地の値段が上がるかもしれない」と言われた時代もありました。しかし、人口減少が進む現代において、活用されない空き家は、資産ではなく、税金と管理費を垂れ流す「負債」になりつつあります。
京都市の空き家税導入は、その象徴的な動きです。
「うちは京都じゃないから関係ない」と安心はできません。他の自治体もこの動きを注視しており、同様の条例が全国に広がる可能性は十分にあります。また、国の法改正による固定資産税の増額リスクは、すでにあなたの目の前にあります。
税金の通知が届いてから慌てるのではなく、今のうちから「売る」「貸す」「管理する」の方向性を決め、行動に移すことが、あなたの大切な資産を守る唯一の方法です。
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