空き家を更地にすると税金はどう変わる？注意点を徹底解説
空き家を解体して更地にすると、土地の固定資産税が高くなる可能性があります。
その理由は、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地特例」が、原則として建物を取り壊した後は適用されなくなるためです。
一方で、老朽化した空き家を残しておくと、倒壊や衛生面などのリスクが生じるほか、自治体から管理不全空家等として指導や勧告を受け、住宅用地特例が解除される可能性もあります。
つまり、「税金が上がるから解体しない」という判断が、必ずしも得策とは限りません。
この記事では、空き家を更地にした場合の税金の変化や、解体前に確認したいポイントについて分かりやすく解説します。
空き家を更地にすると固定資産税はどう変わる？
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地特例が適用されます。
固定資産税については、住宅用地のうち200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」として、課税標準が価格の6分の1に軽減されます。
200平方メートルを超える部分については「一般住宅用地」として、課税標準が価格の3分の1になります。
ところが、空き家を解体して更地にすると、住宅の敷地ではなくなるため、通常は住宅用地特例の対象から外れます。
その結果、土地にかかる固定資産税の課税標準が大きくなり、固定資産税の負担が増える可能性があります。
また、市街化区域などにある土地では都市計画税が課税される場合があり、こちらにも住宅用地に関する特例があります。
したがって、解体前後の税額を確認するときは、固定資産税だけでなく都市計画税も確認することが大切です。
なぜ更地にすると税金が高くなるのか
「建物を壊したのだから、固定資産税も安くなるのでは」と考える方もいるかもしれません。
しかし、固定資産税は土地と建物それぞれについて課税されます。
建物を解体すれば、その建物に対する固定資産税はなくなります。
一方、土地については住宅用地特例がなくなることで、土地の税負担が増える可能性があります。
そのため、建物を取り壊したことで建物分の税金がなくなっても、土地にかかる税金の増加によって、所有する不動産全体の税負担が大きくなるケースがあります。
ただし、実際の税額は土地の評価額や面積、所在地、自治体の制度などによって異なります。
「更地にすると税金が何倍になる」と一律に判断するのではなく、自治体の窓口などで現在の課税状況を確認することが重要です。
空き家を残しておけば税金を抑えられるとは限らない
注意したいのが、「税金が高くなるから、古い空き家をそのまま残しておけばいい」という考え方です。
住宅用地特例は、単に建物が存在していれば永久に適用されるものではありません。
空き家の管理状態が悪化し、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」に関する措置を受け、勧告を受けた場合には、住宅用地特例が解除されることがあります。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市区町村長が指導や勧告を行える仕組みが設けられています。
つまり、建物を残しているからといって、必ずしも住宅用地特例による税負担の軽減を維持できるわけではありません。
更地にするメリット
空き家を解体して更地にする最大のメリットは、建物の管理負担や老朽化によるリスクを減らせることです。
長期間使用していない建物は、屋根や外壁の劣化、害虫や害獣の発生、庭木の繁茂などによって、周辺環境に影響を及ぼす可能性があります。
建物を解体すれば、少なくとも建物そのものの倒壊や外壁落下などのリスクをなくすことができます。
また、更地にすることで土地の状態を確認しやすくなり、売却や活用を進めやすくなるケースもあります。
ただし、解体すれば必ず土地が売れやすくなるとは限りません。立地や接道状況、土地の形状、需要などによって売却しやすさは変わります。
そのため、解体を先に決めるのではなく、売却や活用の可能性を確認したうえで判断することが重要です。
更地にする前に確認したい5つのポイント
解体費用を確認する
空き家の解体には費用がかかります。
建物の構造や大きさ、立地、残置物の量などによって費用は変わるため、複数の事業者から見積もりを取るなどして、具体的な金額を確認しましょう。
解体費用だけでなく、建物内の残置物の処分費用などが別途必要になる場合もあります。
解体後の固定資産税を確認する
更地にすると住宅用地特例が適用されなくなる可能性があるため、翌年度以降の固定資産税や都市計画税がどの程度になるのか確認しておきましょう。
固定資産税は毎年1月1日を基準として課税されるため、解体する時期によって税負担のタイミングが変わることがあります。
ただし、具体的な課税関係は自治体によって確認が必要です。
売却するなら解体前に査定を受ける
空き家を売却する予定なら、解体前に不動産会社などへ相談することをおすすめします。
古家付き土地として売却する方法だけでなく、買主側で建物を解体する前提で売却できる可能性もあります。
先に解体すると、住宅としての利用を希望する買主など、一部の購入需要を失う可能性もあります。
「解体してから売る」のではなく、「現状のまま売る」「解体して更地で売る」など、複数の選択肢を比較することが大切です。
土地の利用条件を確認する
更地にしたからといって、必ず自由に建物を建てられるとは限りません。
接道状況や用途地域などによって、建築や土地利用に制限がかかる場合があります。
特に古い住宅地では、現在の建築基準法上の接道要件などを満たしているか確認が必要です。
解体後に「思っていたように建築できない」とならないよう、事前に自治体や専門家へ確認しましょう。
補助制度の有無を確認する
自治体によっては、空き家の解体や除却に関する補助制度を設けている場合があります。
制度の内容や対象となる建物、申請時期などは自治体によって異なります。
解体を決める前に、所在地の自治体へ利用できる制度があるか確認しておくとよいでしょう。
更地にするか迷ったら税金だけで判断しない
空き家を更地にすると、住宅用地特例がなくなることで土地の固定資産税などが増える可能性があります。
しかし、税金だけを理由に老朽化した空き家を放置するのはおすすめできません。
空き家の管理状態によっては、自治体から管理不全空家等や特定空家等として指導・勧告などを受ける可能性があり、勧告を受けた場合には住宅用地特例が解除されることがあります。
重要なのは、解体費用、解体後の税負担、土地の売却価格、活用方法、建物の管理費用などをまとめて比較することです。
たとえば、今後売却する予定があるなら、解体費用をかけて更地にすることで売却しやすくなるのか、それとも古家付きの状態で売却したほうがよいのかを検討する必要があります。
一つの方法だけに決めつけず、所有する土地の状況に合わせて判断しましょう。
空き家の更地化は専門家に相談してから判断しましょう
空き家の解体は、一度実施すると元の状態に戻すことができません。
また、解体後には固定資産税などの負担が変わる可能性があるため、「古いからとりあえず壊す」という判断は避けたほうがよいでしょう。
売却するのか、活用するのか、現状のまま管理するのか、更地にするのか。
それぞれの選択肢について、費用と将来的な収益性、税負担、土地の利用可能性を比較することが重要です。
空き家の扱いに迷っている場合は、自治体への確認に加えて、不動産や相続などの専門家に相談する方法もあります。
国土交通省も、空き家への対処が難しい場合には不動産や相続などの専門家への相談を案内しています。
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