空き家の売買契約を解除できる？所有者が知っておきたい条件とは

空き家を売却するために売買契約を結んだものの、「やはり売るのをやめたい」「買主とのトラブルが発生したので契約を解除したい」と考えるケースがあります。

結論からいうと、空き家の売買契約は一定の条件を満たせば解除できます。

ただし、契約を結んだからという理由だけで、売主が自由に解除できるわけではありません。

特に確認したいのが、売買契約書に定められた解除条件、手付解除ができる期間、相手方の債務不履行の有無です。

解除の理由やタイミングによっては、手付金の返還や違約金、損害賠償などが問題になる可能性もあります。

空き家の売却を安全に進めるためにも、契約解除の仕組みを理解しておきましょう。

空き家の売買契約は自由に解除できる？

売買契約は、売主が所有権などの財産権を移転し、買主が代金を支払うことを約束することで成立します。

いったん契約が成立すると、原則として契約内容に従って履行する必要があります。 (e-Gov 法令検索)

そのため、「気が変わった」「もっと高く売れそうな買主が見つかった」といった理由だけで、一方的に契約を解除できるとは限りません。

一方で、法律や契約によって解除できる場合があります。

代表的なのが、手付解除、相手方の債務不履行による解除、契約書で定めた解除条件による解除です。

どの方法が利用できるかは、契約の内容や解除を申し出る時期によって変わります。

空き家の売買契約を解除できる主なケース

手付解除ができる場合

不動産売買では、契約時に手付金を授受することがあります。

民法では、買主が売主に手付を交付した場合、一定の条件のもとで、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供することで契約を解除できるとされています。

原則として、相手方が契約の履行に着手した後は、この方法による解除はできません。 (e-Gov 法令検索)

たとえば、空き家を500万円で売却し、手付金として50万円を受け取っていた場合、売主から手付解除をする際には、一般的には50万円を買主に返すだけではなく、100万円を提供することになります。

ただし、実際の解除期限や履行の着手に関する判断は、契約書の内容や具体的な事情によって異なります。

契約書に「手付解除期日」が定められている場合は、まずその内容を確認しましょう。

買主の債務不履行がある場合

買主が契約上の義務を果たさない場合には、債務不履行を理由として契約を解除できる可能性があります。

たとえば、買主が約束した期日までに売買代金を支払わないケースなどです。

民法では、相手方が債務を履行しない場合、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも履行されないときには、原則として契約を解除できるとされています。

ただし、不履行が契約や取引上の社会通念に照らして軽微な場合は解除できません。 (e-Gov 法令検索)

また、債務の履行が全部不能になった場合など、一定の事情がある場合には、催告をせずに解除できるケースもあります。 (e-Gov 法令検索)

契約書に定めた解除条件に該当する場合

売買契約書には、一定の条件に該当した場合に契約を解除できる条項が設けられることがあります。

空き家の売買では、住宅ローン特約や買い替えに関する特約、契約当事者の事情に応じた解除条項などが定められることがあります。

ただし、解除条件は契約ごとに異なります。

「契約書に解除について書かれているから解除できる」と単純に判断するのではなく、どのような条件で、誰が、いつまでに解除できるのかを確認することが重要です。

売主から契約解除するときに注意したいこと

手付金と違約金を確認する

解除方法によっては、手付金の返還や違約金などが発生する可能性があります。

特に注意したいのが、手付解除と債務不履行による解除を混同しないことです。

手付解除は、契約違反がなくても契約で定められた条件のもとで利用できる解除方法です。

一方、債務不履行解除は、相手方に契約上の義務違反などがある場合に問題となります。

契約解除を検討するときは、まず売買契約書の「手付解除」「違約解除」「契約違反」「損害賠償」などの条項を確認しましょう。

不動産会社が売主の場合は法律上の制限にも注意する

売主が宅地建物取引業者で、買主が一般消費者である取引では、宅地建物取引業法による一定の規制があります。

たとえば、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、手付金の額は売買代金の20％を超えて受領できません。

また、債務不履行を理由とする解除に伴う違約金や損害賠償額の予定についても、合算して売買代金の20％を超える定めはできないとされています。 (e-Gov 法令検索)

一方、一般の個人が所有する空き家を売却する場合などは、取引当事者の立場によって適用されるルールが異なります。

そのため、「20％までなら必ず違約金を設定できる」といった一律の判断は避け、契約内容を個別に確認する必要があります。

契約解除するときの基本的な進め方

空き家の売買契約を解除したい場合は、まず契約書を確認しましょう。

確認するポイントは、手付解除の期限、違約金の定め、解除条件、契約違反があった場合の対応、引渡しや代金決済の期限などです。

次に、解除の原因が何なのかを整理します。

「売主の都合で売却をやめたい」のか、「買主が代金を支払わない」のか、「契約書に定められた解除条件に該当した」のかによって、利用できる解除方法が変わるためです。

そのうえで、仲介を依頼している不動産会社などに相談し、必要に応じて書面で解除の意思を伝えます。

解除をめぐって当事者間で意見が対立している場合は、自己判断で手続きを進めず、弁護士などの専門家に相談することも大切です。

契約解除でトラブルになりやすいポイント

「まだ引き渡していないから解除できる」と考える

売買代金の決済や空き家の引渡しがまだ済んでいなくても、契約そのものが成立していれば、当然に自由な解除が認められるわけではありません。

契約成立後は、契約書や法律に基づいて解除できるかを判断する必要があります。

口頭だけで済ませようとする

契約解除について合意したとしても、後から「言った、言わない」という問題になる可能性があります。

解除の内容や金銭の精算については、できるだけ書面などで明確にしておくことが重要です。

空き家の状態を理由に一方的に解除する

「思っていたより建物が傷んでいた」「修繕費が高そう」といった事情だけで、当然に契約解除できるとは限りません。

契約内容や契約不適合に関する取り決めなどを確認したうえで判断する必要があります。

空き家売却前に解除リスクを防ぐには

契約後のトラブルを防ぐには、契約を結ぶ前の確認が重要です。

空き家については、雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合、増改築の履歴など、売主が把握している情報を整理しておきましょう。

また、売買契約を締結する前に、解除条件や手付解除の期限、違約金、引渡し条件などを確認しておくことも大切です。

特に相続した空き家などでは、所有者自身が建物の状態を十分に把握していないケースがあります。

売却を急ぐのではなく、物件の状態や権利関係を整理したうえで契約条件を検討することが、契約後のトラブル防止につながります。

空き家の売買契約解除は契約内容の確認が重要です

空き家の売買契約は、一定の条件を満たせば解除できる場合があります。

代表的なのは、手付解除、相手方の債務不履行による解除、契約書で定めた解除条件による解除です。

ただし、解除できるかどうかは、契約書の内容、解除を申し出るタイミング、相手方の履行状況などによって変わります。

「売却をやめたいから解除する」という単純な判断ではなく、まず契約書を確認し、どの解除方法が適切なのかを整理することが重要です。

特に手付金や違約金が関係する場合は、金銭的な負担が発生する可能性があります。

判断に迷う場合は、不動産会社や法律の専門家に相談し、契約内容に沿って慎重に手続きを進めましょう。

空き家の売却や活用に悩んだらTEAMRへご相談ください

空き家の売買契約は、解除だけを考えるのではなく、その後の活用方法や売却条件まで含めて考えることが大切です。

「売却するか活用するか迷っている」「契約前に空き家の価値を確認したい」「所有している空き家をどうすればよいかわからない」といった場合は、空き家の状況を整理したうえで今後の選択肢を検討しましょう。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の売却や活用について検討している方は、ぜひTEAMRへご相談ください。

物件の状況や所有者の希望を踏まえ、空き家を有効に活用するための方法を考えるきっかけとしてお役立ていただけます。