空き家の地積測量図とは？売却前に確認しておきたい土地資料

空き家を売却する前には、建物だけでなく土地の状態も確認しておく必要があります。

その際に重要な資料の一つが「地積測量図」です。

地積測量図とは、土地の面積や形状、境界に関する情報などを確認できる登記所の図面です。

法務局で取得できるほか、郵送やオンラインで請求することもできます。

ただし、すべての土地に地積測量図が存在するわけではありません。

また、地積測量図が存在していても、現在の土地の状況や境界をその図面だけで判断できるとは限りません。

空き家の売却を考えている場合は、地積測量図を確認したうえで、必要に応じて境界や土地の状況を別途確認することが大切です。

地積測量図とは

地積測量図とは、土地の地積や形状、筆界に関する情報などを示す図面です。

法務省の不動産登記規則では、地積測量図には、土地の所在や地番、地積、筆界点の位置、測量方法などに関する事項を記録することが定められています。

地積測量図は、土地の分筆登記や地積更正登記など、一定の登記手続きに関連して作成されるものです。

そのため、土地の登記記録を確認しただけでは分かりにくい土地の形状や測量に関する情報を確認する資料として活用できます。

空き家を売却する際には、建物の状態だけでなく、その建物が建っている土地の面積や形状なども重要になるため、地積測量図が存在する場合は確認しておくとよいでしょう。

地積測量図はどこで取得できる？

地積測量図は、法務局で取得できます。

法務局の窓口で請求できるほか、郵送による請求やオンラインによる交付請求にも対応しています。

１法務局によると、地積測量図は「図面証明書」の対象となっており、オンラインで交付請求した場合は、郵送または登記所などの窓口で受け取ることができます。(houmukyoku.moj.go.jp)

窓口で取得する場合は、「地図・地積測量図等の証明書・閲覧申請書」を使用します。

郵送の場合も、所定の申請書を記入して請求します。

オンラインの場合は、登記・供託オンライン申請システムを利用して請求できます。

法務局では、地積測量図などの図面証明書についてもオンライン請求に対応しています。(moj.go.jp)

地積測量図を取得するときに必要な情報

地積測量図を請求するときは、対象となる土地を特定する情報が必要です。

基本的には、土地の所在や地番などを確認しておきましょう。

普段使っている住所と登記上の地番は一致しないことがあるため注意が必要です。

地番が分からない場合は、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書など、手元にある不動産関係の書類を確認するとよいでしょう。

また、法務局では不動産番号を利用して請求できる場合もあります。

空き家の売却を検討している場合は、まず登記事項証明書を確認し、土地の所在や地番を把握してから地積測量図を請求すると手続きを進めやすくなります。

地積測量図から何が分かる？

地積測量図を確認すると、土地についてさまざまな情報を把握できます。

土地の形状を確認できる

地積測量図では、土地の形状や境界点などを図面上で確認できます。

空き家の場合、現地では建物や塀、庭などに囲まれているため、土地全体の形状を把握しにくいことがあります。

地積測量図と現地を照らし合わせることで、登記上の土地の形状を確認する手がかりになります。

土地の面積を確認できる

地積測量図では、土地の地積を確認できます。

売却を検討する場合、土地の面積は価格や利用方法を考えるうえで重要な情報の一つです。

ただし、登記記録に記載された地積と、現地の実測面積が一致するとは限りません。

実際の面積や境界を正確に確認する必要がある場合には、専門家による測量などが必要になることがあります。

境界に関する情報を確認できる

地積測量図には、土地の境界に関する情報が記載されている場合があります。

図面上の境界点や測量に関する情報を確認できるため、土地の境界を検討するときの資料として役立ちます。

ただし、地積測量図が存在するからといって、現在の境界について何も確認する必要がないとは限りません。

作成された時期や測量方法、現在の現地状況などによって確認すべき事項が異なるためです。

古い地積測量図には注意が必要

空き家の土地では、古い時期に作成された地積測量図が残っていることがあります。

その場合、現在の土地の状況と図面の内容が一致しているか確認することが大切です。

例えば、土地の分筆や合筆などが行われていたり、周辺の土地の状況が変わっていたりする可能性があります。

また、過去の測量と現在の測量では、測量方法や精度などが異なる場合があります。

そのため、古い地積測量図だけを根拠として、現在の境界や面積を断定することは避けたほうがよいでしょう。

売却にあたって境界の確認が必要な場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談することも検討しましょう。

地積測量図がない土地もある

注意したいのが、すべての土地について地積測量図が存在するわけではないということです。

地積測量図は、一定の登記申請などに伴って作成される図面です。そのため、古くから所有している土地などでは、法務局に地積測量図が備え付けられていない場合があります。

地積測量図が見つからないからといって、直ちに土地に問題があるという意味ではありません。

土地によっては、地積測量図ではなく、地図や地図に準ずる図面などを確認する必要があります。

不動産登記法では、登記所に地図を備え付けることとされており、地図が備え付けられるまでの間は、地図に準ずる図面を備え付けることができるとされています。(japaneselawtranslation.go.jp)

そのため、地積測量図がない場合には、別の土地資料もあわせて確認することが重要です。

公図と地積測量図はどう違う？

土地を調べていると、「公図」と「地積測量図」の違いが分からないことがあります。

公図は、土地の位置や形状、地番などを確認するための図面です。

一方、地積測量図は、一定の登記手続きに関連して作成された土地の測量図です。

両者は目的や記載内容が異なるため、同じものとして扱わないようにしましょう。

土地の位置関係を確認するときは公図などを確認し、土地の面積や境界点、測量に関する情報を確認するときは地積測量図を確認するなど、資料ごとの役割を理解して利用することが大切です。

登記情報提供サービスでも確認できる

地積測量図などの登記所に備え付けられた図面は、「登記情報提供サービス」を利用してオンラインで確認できる場合があります。

法務省によると、登記情報提供制度では、不動産の登記簿だけでなく、地図、地図に準ずる図面、土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図などの情報も提供対象となっています。(moj.go.jp)

ただし、登記情報提供サービスで取得する情報と、法務局から交付される証明書は同じものではありません。

正式な証明書が必要な場合は、法務局での証明書請求やオンラインによる図面証明書の交付請求など、目的に合った方法を利用しましょう。

空き家の売却前に地積測量図を確認するメリット

空き家の売却を検討している場合、地積測量図を確認しておくことで、土地の状況を把握するための材料を増やせます。

特に確認したいのは、土地の形状、登記上の地積、境界点に関する情報、作成時期などです。

さらに、登記事項証明書や公図などの資料と照らし合わせることで、土地についてより正確に把握しやすくなります。

ただし、資料上の情報と現地の状況に違いがある場合は注意が必要です。

例えば、塀や擁壁、建物などが図面上の土地の境界とどのような位置関係にあるのかは、現地確認が必要になることがあります。

また、隣接地との境界について認識が一致しているかなど、地積測量図だけでは判断できない事項もあります。

売却前に土地の境界や面積について確認が必要な場合は、専門家へ相談し、必要な調査や測量を検討することが大切です。

地積測量図だけで売却の可否を判断しない

地積測量図は土地を確認するうえで重要な資料ですが、これだけで空き家の売却条件が決まるわけではありません。

売却を検討する際には、登記事項証明書、公図、地積測量図などの土地資料に加えて、用途地域、接道状況、建築に関する制限、境界、建物の状態なども確認する必要があります。

また、土地の形状や面積が分かっても、その土地をどのように利用できるかは、関係する法令や自治体の指定などによって変わる場合があります。

そのため、地積測量図を確認しただけで「この土地なら必ず建築できる」「この価格で売却できる」などと判断するのは適切ではありません。

売却や活用を具体的に進める際には、不動産会社や土地家屋調査士、必要に応じて建築士や司法書士など、内容に応じた専門家へ確認することが重要です。

空き家の売却前は土地資料をまとめて確認しましょう

空き家を売却するときは、建物の状態だけでなく、土地についても事前に確認しておくことが大切です。

地積測量図があれば、土地の形状や地積、境界点などに関する情報を確認できます。

一方で、すべての土地に地積測量図があるわけではなく、古い図面の場合には現在の土地の状況との違いにも注意が必要です。

そのため、地積測量図だけで判断するのではなく、登記事項証明書や公図などの資料、さらに必要に応じて現地の状況も確認しましょう。

土地の境界や面積に疑問がある場合には、自己判断で隣地との境界を変更したり、測量結果を断定したりせず、専門家へ相談することをおすすめします。

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登記事項証明書や地積測量図などの資料を確認しながら、不動産の状況を整理することで、売却や活用について検討しやすくなります。

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