空き家の境界線はどう確認する？売却前に知っておきたい調査方法

空き家を売却する前には、土地の境界線を確認しておくことが大切です。

境界が明確になっていない状態で売却を進めると、隣接地との認識の違いが判明したり、測量が必要になったりして、売却手続きに時間がかかる場合があります。

まずは登記情報や公図、地積測量図などの資料を確認し、現地に境界標があるかを調べます。

そのうえで、資料だけでは境界が明確にならない場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談し、必要に応じて境界確認や測量を進めることが重要です。

空き家の売却前に境界線を確認する理由

土地の境界は、単に敷地を囲んでいる塀やフェンスの位置を確認すれば分かるとは限りません。

法務局では、登記された土地の区画を示す線を「筆界」としています。

筆界は所有者同士の合意だけで変更できるものではなく、一般的に使われる「境界」とは意味が異なる場合があります。

さらに、筆界と所有権の範囲を示す所有権界が一致しないケースもあります。 (法務局)

そのため、空き家を売却するときには、現地の塀やフェンスだけを見て「ここが境界」と判断するのは避ける必要があります。

境界が不明確なまま売却を進めると、隣地所有者との確認が必要になったり、測量などの追加対応が必要になったりする可能性があります。

まず確認したい境界に関する資料

境界を調査するときは、最初に法務局などで取得できる土地関係の資料を確認します。

公図を確認する

公図は、土地の位置関係や形状、隣接する土地との関係を確認するための資料です。

ただし、法務局に備え付けられている地図には、古い資料をもとに作成されたものもあり、地図上の形状と現地が一致しない場合があります。

法務局も、地図だけでは土地の境界を正確に確認できない場合があることを案内しています。 (法務局)

そのため、公図の線だけを根拠に現地の境界を決めるのではなく、ほかの資料や現地の状況と照らし合わせることが重要です。

地積測量図を確認する

地積測量図が存在する場合は、土地の形状、地積、境界標、隣接地の地番などを確認できます。

国土交通省の資料によると、地積測量図は分筆登記や地積更正登記などの際に提出される図面で、土地の形状や面積、境界標などを明らかにする目的があります。

ただし、すべての土地に地積測量図が存在するわけではありません。 (国土交通省)

古い空き家では、そもそも地積測量図が備えられていない場合もあるため、資料がないこと自体を異常と考える必要はありません。

登記事項証明書も確認する

登記事項証明書では、土地の地番や地積、所有者などを確認できます。

境界を調べる際には、公図や地積測量図だけでなく、登記記録との整合性も確認しましょう。

特に相続した空き家の場合は、所有者の変更が適切に登記されているかも確認しておくことが大切です。

現地で確認したい境界標とは

資料を確認したら、実際の土地に境界標が残っているかを確認します。

境界標には、コンクリート杭や金属標などがあります。

ただし、境界標が見つかったからといって、それだけで境界が確定していると判断するのは避けましょう。

長年使用されていない空き家では、境界標が土や草に埋もれていることがあります。

また、造成や工事、外構の変更などによって境界標が移動したり、失われたりしている可能性もあります。

境界標の位置を確認する場合は、地積測量図などの資料と照らし合わせることが重要です。

塀やフェンスが境界とは限らない

空き家の境界を確認するときに注意したいのが、塀やフェンスです。

隣地との間に塀があると、その位置が土地の境界だと思ってしまいがちです。

しかし、塀やフェンスが必ずしも筆界や所有権界を示しているとは限りません。

古い住宅では、建築時期や経緯が分からない外構が残っていることもあります。

そのため、塀やフェンスの位置だけを基準に、所有地の範囲を判断しないことが重要です。

境界が分からない場合の調査方法

資料と現地を確認しても境界がはっきりしない場合は、専門家への相談を検討します。

土地家屋調査士に相談する

土地の境界や面積などを正確に調査する場合、土地家屋調査士に相談する方法があります。

資料を調査したうえで現地を確認し、必要に応じて測量を行います。

境界について隣接地所有者との立会いが必要になる場合もあるため、所有者だけで判断せず、専門家の助言を受けながら進めることが大切です。

境界確定測量を検討する

売却する土地について境界を明確にする必要がある場合、境界確認や測量を行うことがあります。

測量では、既存資料、境界標、周辺の状況などを確認し、必要に応じて隣接地所有者や道路などの管理者との立会いを行います。

国土交通省の資料でも、筆界確認では現地と公簿類、地図類、図面類などを照合し、境界点の位置を確認する作業が行われることが示されています。 (国土交通省交通政策局)

ただし、すべての空き家売却で必ず境界確定測量が必要になるわけではありません。

物件の状況や売買条件などによって必要な対応が異なるため、売却を依頼する不動産会社や土地家屋調査士に確認しましょう。

隣地所有者と境界の認識が違う場合はどうする？

境界について隣地所有者との認識が一致しない場合、当事者だけで無理に解決しようとするのは避けましょう。

法務局には「筆界特定制度」があります。

筆界特定制度は、土地の所有者などからの申請に基づき、法務局の筆界特定登記官が、登記された土地の筆界が現地のどこにあるのかを明らかにする制度です。

土地家屋調査士などの筆界調査委員が現地調査や測量を行い、その意見を踏まえて判断されます。 (法務局)

ただし、筆界特定制度は新たな筆界を作る制度ではなく、登記された際の筆界を明らかにする制度です。

また、所有権の範囲そのものを確定する制度ではありません。 (法務局)

境界をめぐって権利関係の争いがある場合は、土地家屋調査士や弁護士など、問題に応じた専門家へ相談することが重要です。

空き家売却前に境界を確認する手順

境界調査は、次のような流れで進めると整理しやすくなります。

まず、登記事項証明書を確認して土地の地番や所有者などを把握します。

次に、公図や地積測量図などを確認し、土地の形状や隣接地との位置関係を調べます。

その後、現地を訪れて境界標の有無や塀、フェンスなどの状況を確認します。

資料と現地の状況が一致しているかを確認し、境界が明確にならない場合は土地家屋調査士などに相談します。

隣接地との確認が必要な場合には、専門家を交えて適切な方法で確認を進めます。

このように、資料調査と現地確認を組み合わせることがポイントです。

境界確認を後回しにしないことが大切

空き家の売却では、価格や不動産会社選びに目が向きがちですが、土地の境界も重要な確認事項です。

特に、古い空き家では境界標が失われていたり、古い資料しか残っていなかったりすることがあります。

売却を決めてから境界問題が発覚すると、想定よりも手続きに時間がかかる可能性があります。

そのため、売却を考え始めた段階で、登記資料や公図、地積測量図などを確認しておくと安心です。

また、境界に関する判断は専門的な知識が必要になるため、現地の塀やフェンスだけを見て自己判断しないことも重要です。

空き家の境界や売却について迷ったら空き家活用TEAMRへ

空き家の売却では、建物の状態だけでなく、土地の境界、登記、道路との関係、土地の形状など、さまざまな確認事項があります。

「境界標が見つからない」「公図と現地の形が違う」「地積測量図が見つからない」「隣地との境界がよく分からない」といった場合は、自己判断で進めず、まず専門家に相談することが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の売却を検討しているものの、境界や土地の状態について不安がある場合は、空き家活用TEAMRへご相談ください。