空き家の境界トラブルを防ぐには？売却前に確認したいポイント

空き家を売却する際、建物の状態や査定価格だけでなく、土地の境界についても確認しておく必要があります。

隣地との境界が曖昧なまま売却を進めると、隣地所有者との認識の違いからトラブルが発生したり、買主との契約条件に影響したりする可能性があります。

特に、長期間放置されていた空き家や、相続によって取得した実家などは、過去の測量資料が見つからなかったり、境界標がなくなっていたりするケースもあります。

また、所有者自身が境界を把握しているつもりでも、隣地所有者との認識が一致しているとは限りません。

空き家をスムーズに売却するためには、売却活動を始める前に境界の状況を確認し、必要に応じて測量や隣地所有者との立会いを行うことが重要です。

この記事では、空き家の売却時に発生しやすい境界トラブルや、事前に確認しておきたいポイント、トラブルが発生した場合の対処方法について解説します。

空き家の売却で境界トラブルが発生する主な原因

土地の境界トラブルは、隣地との土地の範囲について認識が異なることで発生します。

特に、長期間管理されていない空き家では、境界に関する資料や現地の状況を把握できていない場合があります。

まずは、売却前に注意したい主な原因を確認しましょう。

境界標がなくなっている

境界標とは、隣接する土地との境界の位置を現地で示すための目印です。

コンクリート杭や金属プレート、金属鋲など、さまざまな種類があります。

しかし、空き家を長期間放置していると、庭木や雑草に覆われたり、外構工事や造成工事などによって移動・撤去されたりすることがあります。

また、古い住宅では、もともと設置されていた境界標が経年劣化によって確認できなくなっている場合もあります。

境界標が見つからないからといって、必ずしも境界が存在しないわけではありません。

過去の測量図や登記資料などを確認することで、境界の位置を把握できる場合があります。

境界標が見当たらない場合は、自分の判断で位置を決めず、資料や専門家による調査を通じて確認することが大切です。

隣地所有者との境界認識が異なる

土地の境界について、隣地所有者と認識が異なることもトラブルの原因になります。

例えば、自分の土地だと思っていた場所について、隣地所有者から「こちらの土地に含まれている」と主張されるケースです。

このような問題は、長年にわたって境界を明確にしないまま土地を利用してきた場合に発生することがあります。

特に、以前の所有者同士で口頭の取り決めをしていた場合、その内容が現在の所有者に正しく引き継がれていない可能性もあります。

相続によって空き家を取得した場合は、以前の所有者が隣地とどのような取り決めをしていたのか分からないこともあるでしょう。

境界について認識の違いがある場合は、過去の資料や現地の状況を確認し、隣地所有者と冷静に話し合うことが重要です。

ブロック塀や建物の一部が越境している

隣地との境界付近に設置されたブロック塀やフェンス、建物の一部などが、実際の境界を越えている場合もあります。

これを越境といい、空き家の売却時に問題になることがあります。

例えば、次のようなケースです。

• ブロック塀の一部が隣地に入り込んでいる
• 屋根や雨どいが隣地の上空に出ている
• 庭木の枝や根が隣地側に伸びている
• エアコンの室外機や配管が隣地にはみ出している
• 古いフェンスが境界をまたいで設置されている

越境が確認された場合、買主から是正を求められたり、売却条件について協議が必要になったりする可能性があります。

ただし、越境しているからといって、所有者が一方的に撤去できるとは限りません。

越境物の所有者や設置経緯、隣地所有者との取り決めを確認したうえで、適切な対応を検討する必要があります。

空き家を売却する前に確認したい境界のポイント

境界トラブルを防ぐには、売却活動を始める前に土地の状況を把握しておくことが大切です。

ここでは、所有者が事前に確認しておきたいポイントを紹介します。

登記事項証明書や公図を確認する

まずは、土地の基本的な情報を確認しましょう。

確認したい主な資料は、登記事項証明書と公図です。

登記事項証明書では、土地の所在地や地番、地目、地積、所有者などを確認できます。

一方、公図は土地の位置関係や隣接する土地とのつながりを把握するための資料です。

ただし、公図には精度が十分でないものもあり、現地の境界位置を正確に示しているとは限りません。

そのため、公図だけで境界を判断することは避けましょう。

また、土地の境界を確認する際には、次のような資料も役立ちます。

• 地積測量図
• 確定測量図
• 境界確認書
• 筆界確認書
• 過去の分筆登記に関する資料

これらの資料が残っていれば、過去にどのような測量や境界確認が行われたのかを把握しやすくなります。

登記上の面積と現地の状況が異なる場合もあるため、複数の資料を照らし合わせて確認することが重要です。

現地の境界標が残っているか確認する

書類上の情報だけでなく、実際の土地の状態も確認しましょう。

現地では、土地の角や道路との接続部分、隣地との境界付近などを確認します。

境界標が残っている場合は、位置や状態を確認し、可能であれば過去の測量図と照らし合わせます。

ただし、境界標が設置されていても、必ずしも正しい位置にあるとは限りません。

以前の工事などによって移動している可能性もあるため、疑問がある場合は土地家屋調査士に相談しましょう。

また、境界標が見つからない場合でも、周辺の構造物や過去の測量資料などから境界を調査できる場合があります。

境界標を勝手に移動したり、新たに設置したりすることは避け、専門家の確認を受けることが大切です。

隣地との境界について過去の取り決めを確認する

境界に関するトラブルを防ぐためには、過去に隣地所有者とどのような話し合いが行われたのかも確認しておきましょう。

例えば、以前の所有者が隣地所有者と境界について合意していた場合、その内容が書面として残っている可能性があります。

また、ブロック塀やフェンスを設置した際に、隣地所有者と費用負担や管理方法について取り決めていたケースもあります。

相続によって取得した空き家の場合は、親族に過去の経緯を確認することも有効です。

口頭での説明だけでは内容が曖昧になりやすいため、契約書や境界確認書などの書類が残っていないか探してみましょう。

境界トラブルを防ぐために必要な測量とは？

空き家の売却前に境界が曖昧だと分かった場合は、土地の測量を検討する必要があります。

測量にはいくつかの種類があり、目的によって確認する内容や手続きが異なります。

現況測量で土地の状態を把握する

現況測量とは、現在の土地や建物、塀などの位置関係を測量して図面にまとめる方法です。

現地の状況を把握するために行われ、建物や構造物の位置、土地の形状などを確認できます。

ただし、現況測量は隣地所有者との境界確認を必ずしも伴うものではありません。

そのため、現況測量を実施しただけで、隣地との境界が確定したことにはなりません。

売却前に土地の形状やおおよその面積を把握したい場合には役立ちますが、境界について隣地所有者との合意が必要な場合は、別途対応が必要です。

確定測量で隣地との境界を確認する

確定測量は、隣地所有者や道路などの管理者との立会い・確認を行い、境界を確認したうえで測量する方法です。

土地の境界を明確にしたい場合や、売却時に境界に関する資料を整えたい場合に検討されます。

隣地が民有地の場合は隣地所有者、道路や水路などの公有地に接している場合は、必要に応じて管理者との確認が必要になります。

確定測量では、過去の測量図や公図、登記事項証明書などの資料を調査し、現地で境界の位置を確認します。

その後、関係者との確認を経て、確定測量図や境界確認に関する書面を作成します。

ただし、関係者全員との合意が得られなければ、通常の確定測量として手続きを完了できない場合があります。

境界を明確にして売却後のトラブルを防ぎたい場合は、確定測量が必要かどうかを早い段階で判断することが重要です。

測量は土地家屋調査士に相談する

土地の境界や面積を正確に確認したい場合は、土地家屋調査士への相談が適しています。

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記や土地・建物の調査、測量などを専門とする国家資格者です。

境界の位置が分からない場合や、過去の測量図と現地の状況が一致しない場合などに、必要な調査や手続きを依頼できます。

また、隣地所有者との立会いに関する調整や、境界確認に必要な資料の作成なども相談できます。

測量を依頼する際は、次の点を確認しましょう。

• どの範囲を測量するのか
• 現況測量と確定測量のどちらが必要か
• 隣地所有者との立会いが必要か
• 道路や水路などの管理者との協議が必要か
• 測量図や境界確認書などの成果物
• 費用と完了までの期間

土地の形状や隣接地の数、資料の有無などによって、必要な作業や費用は異なります。

そのため、依頼する前に現地の状況を伝え、見積もりを確認しておきましょう。

境界トラブルを防ぐために知っておきたい筆界と所有権界の違い

境界について調べていると、「筆界」と「所有権界」という言葉を目にすることがあります。

どちらも土地の境界に関係する言葉ですが、意味は異なります。

売却時のトラブルを防ぐためにも、それぞれの違いを理解しておきましょう。

筆界とは登記された土地の区画を示す線

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

土地の登記上の境界にあたり、隣接する土地との区切りを示します。

筆界は、隣地所有者同士が話し合っただけで自由に変更できるものではありません。

土地の分筆や合筆など、適切な登記手続きによって変更する必要があります。

所有権界とは土地の所有権が及ぶ範囲を示す線

所有権界とは、それぞれの所有者が土地を所有する範囲を示す線です。

筆界と所有権界は一致することが多いものの、必ずしも同じとは限りません。

例えば、隣地所有者同士が過去に土地の一部を譲り渡す約束をしていた場合などは、登記上の筆界と実際の所有権の範囲に違いが生じている可能性があります。

このような場合、筆界を確認するだけでは、所有権の範囲に関する問題が解決しないことがあります。

筆界と所有権界は異なる概念であり、境界トラブルの内容によって必要な対応も変わります。

境界の位置に関する問題なのか、土地の所有権に関する問題なのかを整理したうえで、専門家に相談しましょう。

隣地所有者と境界の認識が一致しない場合の対処方法

境界について隣地所有者と話し合っても意見が一致しない場合は、当事者同士だけで解決しようとせず、専門的な手続きを検討することが重要です。

土地の資料を整理して話し合う

まずは、境界に関する資料を整理し、隣地所有者と冷静に話し合うことから始めましょう。

過去の測量図や境界確認書、境界標の位置など、客観的な資料を用意することで、認識の違いを整理しやすくなります。

このとき、相手の主張を一方的に否定するのではなく、双方がどのような根拠で境界を認識しているのか確認することが大切です。

また、相続によって空き家を取得した場合は、以前の所有者が行った取り決めや土地の利用状況についても確認しましょう。

話し合いによって境界を確認できた場合は、後から認識の違いが生じないよう、確認内容を書面に残しておくことが重要です。

筆界特定制度を利用する

隣地所有者との話し合いで筆界を確認できない場合は、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。

筆界特定制度とは、土地の所有者などからの申請に基づき、筆界特定登記官が専門家の意見や調査結果を踏まえて、現地における筆界の位置を特定する制度です。

土地の実地調査や測量、登記資料などを確認し、もともと登記された際に定められた筆界を明らかにします。

この制度の特徴は、隣地所有者との話し合いだけで解決できない場合でも、公的な手続きによって筆界の位置を明らかにできることです。

ただし、筆界特定制度は、新たに土地の境界を作る制度ではありません。

また、筆界を特定する制度であり、土地の所有権がどこまで及ぶかを直接確定するものではない点にも注意が必要です。

筆界特定の結果に納得できない場合は、別途、境界確定訴訟などによって争うこともできます。

土地家屋調査士会ADRや境界確定訴訟を検討する

隣地所有者との境界問題が解決しない場合は、土地家屋調査士会ADRや境界確定訴訟などの方法もあります。

土地家屋調査士会ADRは、土地の境界をめぐる紛争について、専門家が関与して話し合いによる解決を目指す制度です。

当事者双方が合意できれば、裁判によらずに解決できる可能性があります。

一方、境界確定訴訟は、裁判所の判断によって筆界の位置を明らかにする手続きです。

話し合いや他の手続きで解決できない場合に検討されます。

なお、筆界に関する争いと所有権の範囲に関する争いでは、必要となる法的手続きが異なる場合があります。

問題の内容を整理し、土地家屋調査士や弁護士などに相談することが大切です。

境界トラブルを防ぐために売却前から準備しておくこと

境界に関する問題は、売却活動を開始してから発覚すると、買主との交渉や契約手続きに影響する可能性があります。

そのため、売却を検討し始めた段階で、境界に関する情報を整理しておくことが重要です。

相続した空き家は境界に関する資料を引き継ぐ

実家を相続した場合は、以前の所有者が保管していた土地関係の資料を確認しましょう。

特に、過去に測量を行っている場合は、測量図や境界確認書などが残されている可能性があります。

また、隣地所有者との間で境界について話し合った経緯があれば、その内容も確認しておくと役立ちます。

資料が見つからない場合は、法務局で登記事項証明書や公図、地積測量図などを確認する方法があります。

ただし、すべての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。

必要な資料が不足している場合は、土地家屋調査士に相談して調査を進めましょう。

越境物の有無を確認しておく

境界付近にあるブロック塀やフェンス、屋根、雨どいなどについても確認しておきましょう。

越境物がある場合は、どちらの所有物なのか、いつ設置されたのか、過去にどのような取り決めがあったのかを確認する必要があります。

撤去や移設が可能な場合でも、隣地所有者との協議が必要になることがあります。

また、すぐに撤去できない場合は、将来的な撤去について覚書を交わすなどの対応を検討することもあります。

ただし、覚書を作成する場合は、対象物や撤去時期、費用負担などを明確にすることが大切です。

越境物を把握しないまま売却すると、引き渡し後に買主と隣地所有者との間で問題が発生する可能性があります。

売却前に状況を整理し、不動産会社にも正確に伝えておきましょう。

境界に関する情報を不動産会社へ正確に伝える

空き家の売却を不動産会社に依頼する際は、境界に関する情報を正確に伝えることが重要です。

例えば、次のような内容を共有しておきましょう。

• 境界標が確認できるか
• 過去に確定測量を実施しているか
• 境界確認書などが残っているか
• 隣地所有者との間に境界の争いがあるか
• ブロック塀や屋根などの越境物があるか
• 隣地所有者との間で取り決めがあるか

境界に問題があることを隠して売却を進めると、契約後にトラブルが発生する可能性があります。

売却条件や測量の必要性を判断するためにも、把握している情報は事前に共有しておきましょう。

また、境界が確定していない土地でも、買主との合意や契約条件によっては売却できる場合があります。

ただし、買主が住宅ローンを利用する場合や、土地の利用方法によっては境界の明確化を求められることもあります。

境界が未確定だからといって売却を諦めるのではなく、現在の状況を正確に把握し、売却方法を検討することが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家を売却する際は、建物の状態や価格だけでなく、土地の境界についても事前に確認しておく必要があります。

特に、相続した実家や長期間使用していない住宅では、境界に関する資料が不足していたり、隣地との認識が異なっていたりする場合があります。

こうした問題を放置せず、必要な確認や準備を進めることが、円滑な売却につながります。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の売却や今後の活用について考えている方は、所有する不動産の現状を把握し、これからの方向性を検討してみましょう。