空き家の再建築不可とは？売却前に知っておきたい注意点を解説

空き家を売却しようと考えたとき、注意したいのが「再建築不可」という土地の条件です。

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した場合、原則として新しい建物を建てられない土地のことです。

古い住宅が建っている場合でも、土地が建築基準法の接道義務を満たしていなければ、建て替えが認められない可能性があります。

特に、相続した実家や長期間使用していない空き家では、購入当時の建築条件と現在の法律上の条件が異なっているケースもあります。

再建築不可の空き家は、一般的な不動産と比べて買主が限られやすく、売却価格や売却方法にも影響することがあります。

しかし、再建築不可だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

売却前に再建築不可となっている理由を確認し、建築可能にする方法や適切な売却先を検討することが重要です。

この記事では、再建築不可の意味や原因、売却時の注意点、売却方法について解説します。

空き家の再建築不可とは？

再建築不可とは、現在建物が建っている土地であっても、建物を取り壊した後に新たな建物を建築できない状態を指します。

主な原因は、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないことです。

まずは、再建築不可になる仕組みや、現在建っている建物との関係を理解しておきましょう。

建築基準法の接道義務を満たしていない土地

建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。

これを接道義務といいます。

接道義務は、火災や地震などの災害が発生した際に、避難経路や消防活動に必要な通路を確保するための重要なルールです。

例えば、道路に接する間口が1.5メートルしかない土地や、道路に直接接していない土地は、原則として接道義務を満たしません。

このような土地では、現在建物が存在していても、建て替えが認められない場合があります。

ただし、接している道が建築基準法上の道路に該当するかどうかも重要です。

見た目には道路のように見えても、法律上の道路として認められていない場合があります。

再建築できるかどうかは、道路の幅だけでなく、道路の法的な位置付けや敷地との接し方によって判断されます。

なぜ現在建物が建っているのに再建築できないのか

再建築不可の土地に建物が存在していることを、不思議に感じる人もいるでしょう。

その理由の一つは、建築当時は適法だったものの、その後の法律や周辺環境の変化によって、現在の建築基準を満たさなくなったケースがあるためです。

例えば、以前は建築できた土地でも、道路の扱いや敷地の状況が変わり、現在の接道義務を満たさなくなることがあります。

また、現在の建築基準法が適用される前から存在していた建物もあります。

こうした建物の中には、現在の基準には適合していないものの、建築当時の法律には適合していた「既存不適格建築物」に該当するものもあります。

ただし、既存不適格建築物と違法建築物は同じではありません。

既存不適格建築物は、建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現行基準に適合しなくなった建物です。

一方、違法建築物は、建築当時から法令に違反している建物などを指します。

既存不適格建築物だからといって、建て替えが自由に認められるわけではありません。

建物の状態や土地の条件を確認し、個別に判断する必要があります。

空き家が再建築不可になる主な原因

再建築不可となる理由は、接道義務を満たしていないことだけではありません。

道路の種類や土地の形状、隣地との関係なども関係します。

ここでは、代表的な原因を紹介します。

建築基準法上の道路に接していない

土地の前に道があっても、その道が建築基準法第42条で定められた道路に該当しなければ、原則として接道義務を満たすことができません。

例えば、昔から地域住民が利用している通路や、私有地内に設けられた通路などが該当する場合があります。

日常的に車や人が通行していても、建築基準法上の道路として扱われるとは限りません。

そのため、空き家の売却前には、前面道路の種類を確認することが大切です。

道路の種類や指定状況については、自治体の建築指導担当窓口などで確認できます。

道路に接している間口が2メートル未満

土地が道路に接していても、接している長さが2メートル未満の場合は、原則として接道義務を満たしません。

例えば、細長い通路の奥に住宅が建っている旗竿地では、道路につながる通路部分の幅が問題になることがあります。

土地の形状によっては、見た目では道路に十分接しているように見えても、実際には接道条件を満たしていない場合があります。

また、自治体の条例によっては、建物の用途や規模などに応じて、さらに厳しい接道条件が定められている場合もあります。

土地の間口だけで判断せず、自治体の建築基準を確認しましょう。

道路幅員やセットバックの条件を満たしていない

建築基準法上の道路には、原則として幅員4メートル以上という基準があります。

ただし、建築基準法第42条第2項に該当する道路など、一定の条件を満たす幅員4メートル未満の道路も存在します。

こうした道路は、一般的に2項道路と呼ばれています。

2項道路に接する土地では、建物を建て替える際にセットバックが必要になる場合があります。

セットバックとは、道路の幅員を確保するために、道路の中心線などを基準として敷地を後退させることです。

原則として、道路の中心線から水平距離2メートルの位置まで後退します。

セットバックが必要だからといって、必ずしも再建築不可になるわけではありません。

必要な後退を行うことで建築できる場合があります。

ただし、敷地の形状や後退する範囲によっては、建物を建てられる面積が小さくなることがあります。

私道の権利関係が整理されていない

空き家が私道に接している場合は、道路の所有権や通行・掘削に関する権利関係にも注意が必要です。

私道とは、個人や法人などが所有する道路状の土地です。

私道であっても、建築基準法上の道路として認められていれば、接道義務を満たす場合があります。

ただし、私道の所有者が複数いる場合や、通行・掘削について取り決めがある場合は、売却後の利用に影響する可能性があります。

例えば、上下水道管やガス管の工事を行う際に、私道所有者の承諾が必要になるケースがあります。

私道に接する空き家は、建築基準法上の道路かどうかだけでなく、通行や掘削に関する権利関係も確認しておくことが重要です。

再建築不可の空き家を売却する前に確認したいポイント

再建築不可の空き家を売却する場合は、一般的な不動産売却よりも事前の確認が重要になります。

売却活動を始めてから問題が発覚すると、買主との交渉や契約手続きに影響する可能性があるためです。

前面道路が建築基準法上の道路か確認する

最初に確認したいのが、空き家の前にある道路の種類です。

道路の種類によって、再建築の可否や必要な手続きが変わります。

建築基準法第42条では、道路の種類が複数定められています。

主なものは次のとおりです。

• 第1項第1号道路：道路法による道路
• 第1項第2号道路：都市計画法や土地区画整理法などによって築造された道路
• 第1項第3号道路：建築基準法の適用時点ですでに存在していた道路
• 第1項第4号道路：道路の新設や変更の計画があり、一定の要件を満たす道路
• 第1項第5号道路：特定行政庁から位置の指定を受けた道路
• 第2項道路：建築基準法の適用時点で建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路など

これらの道路に該当するかどうかを確認することで、土地の建築条件を把握しやすくなります。

ただし、道路の種類だけで建築の可否が決まるわけではありません。

道路と敷地の接し方や自治体の条例なども確認する必要があります。

接道状況と土地の間口を確認する

道路の種類を確認したら、次に土地が道路に何メートル接しているのかを調べましょう。

特に、旗竿地や細長い敷地では、通路部分の幅が重要になります。

また、隣地との境界が曖昧になっている場合は、実際の接道部分の幅を正確に把握できないこともあります。

その場合は、土地家屋調査士などに相談して測量を検討しましょう。

測量図や公図、登記事項証明書なども確認し、登記上の情報と現地の状況を照らし合わせることが大切です。

再建築できない理由を自治体に確認する

再建築不可と判断された場合でも、その理由によっては改善できる可能性があります。

例えば、道路の指定状況を確認することで、実際には建築基準法上の道路に該当していたと分かるケースもあります。

また、接道義務を満たしていない場合でも、隣地の一部を取得したり、自治体の認定・許可を受けたりすることで、建築できる可能性があります。

そのため、売却前には自治体の建築指導担当窓口などで、次の内容を確認しましょう。

• 前面道路の種類
• 道路の幅員
• 敷地の接道長さ
• 建築基準法上の接道義務を満たしているか
• 建築基準法第43条第2項の認定・許可の対象となる可能性
• 建て替えに必要な条件

不動産会社から再建築不可と説明された場合でも、その理由を自治体の建築担当窓口で確認しておくことが大切です。

境界や隣地との権利関係を確認する

再建築不可の土地では、隣地との関係を整理することも重要です。

例えば、隣地の一部を取得して接道条件を改善する場合や、隣地所有者と共同で売却する場合には、境界や所有権の確認が必要になります。

また、建物や塀などが隣地に越境している場合は、売却後のトラブルにつながる可能性があります。

売却前には、境界標や測量図、隣地所有者との取り決めなどを確認しておきましょう。

相続した空き家の場合は、以前の所有者が隣地とどのような関係を築いていたのか、親族に確認することも有効です。

再建築不可の空き家を建築可能にできるケース

再建築不可と判断された土地でも、条件によっては建築できるようになる場合があります。

ただし、すべての土地で改善できるわけではありません。

土地の形状や周辺道路の状況、隣地所有者との関係などによって対応方法が異なります。

隣地の一部を購入して接道条件を満たす

接道部分の幅が2メートル未満の場合は、隣地の一部を購入して間口を広げる方法があります。

例えば、道路に接している部分が1.5メートルしかない土地であれば、隣地の一部を取得することで2メートル以上の接道幅を確保できる可能性があります。

ただし、隣地所有者が土地の売却に同意することが前提です。

また、土地の分筆や所有権移転登記などの手続きが必要になる場合があります。

隣地の購入費用だけでなく、測量費用や登記費用なども考慮して検討しましょう。

隣地所有者と土地を共同で売却する

自分の土地だけでは再建築が難しい場合、隣地と一緒に売却する方法もあります。

隣地と一体の土地として利用できれば、接道条件を満たせる可能性があるためです。

例えば、狭い土地と隣接する土地をまとめることで、道路に接する間口を広げられるケースがあります。

ただし、共同売却には所有者全員の合意が必要です。

売却価格の配分や売却時期、費用負担などについても事前に話し合う必要があります。

隣地所有者との関係が良好であれば、選択肢の一つとして検討できます。

建築基準法第43条第2項の認定・許可を受ける

接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たせば建築基準法第43条第2項に基づく認定または許可によって建築できる場合があります。

この制度は、周辺の状況などを踏まえ、交通上、安全上、防火上、衛生上の支障がないと認められる場合に、接道義務の例外を認めるものです。

認定と許可には、それぞれ異なる要件があります。

第1号の認定では、一定の幅員を持つ道に接していることや、建築物の用途・規模などの条件が関係します。

第2号の許可では、敷地の周囲に広い空地がある場合や、道路に通じる安全な通路が確保されている場合など、一定の基準を満たす必要があります。

また、第2号の許可には建築審査会の同意が必要です。

認定や許可は自動的に受けられるものではなく、土地や建築計画ごとに個別の審査が行われます。

そのため、再建築を検討する場合は、事前に自治体の建築担当窓口へ相談しましょう。

セットバックによって建築可能になる場合がある

前面道路が建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合は、セットバックを行うことで建て替えが可能になるケースがあります。

2項道路は、一定の条件を満たす幅員4メートル未満の道路です。

道路の中心線から原則として2メートル後退した位置が道路境界線とみなされます。

そのため、建物を建て替える際には、後退した部分を敷地として利用できなくなる場合があります。

ただし、セットバックが必要な土地でも、道路の種類や接道条件を満たしていれば再建築できる可能性があります。

再建築不可と判断する前に、前面道路が2項道路に該当するか確認しておきましょう。

再建築不可の空き家を売却する方法

再建築不可の空き家は、一般的な住宅と比べて購入希望者が限られる傾向があります。

そのため、物件の特徴や土地の条件に合わせて売却方法を検討することが大切です。

再建築不可物件を取り扱う不動産会社に仲介を依頼する

まず検討したいのが、再建築不可物件の売却に対応している不動産会社への仲介依頼です。

一般的な不動産会社では、再建築不可物件の取り扱い経験が少ない場合があります。

一方、こうした物件の売却に詳しい会社であれば、土地の条件や周辺環境を踏まえて購入希望者を探せる可能性があります。

再建築不可物件の購入を検討する人には、隣地所有者や近隣住民、投資目的の購入者などが考えられます。

また、建物をそのまま利用したい人が購入を検討するケースもあります。

仲介を依頼する際は、次の点を確認しましょう。

• 再建築不可物件の売却を取り扱っているか
• 接道条件や道路の種類を調査できるか
• 周辺の取引事例を把握しているか
• 想定される購入者層を説明できるか
• 売却に必要な調査や手続きについて説明できるか

複数の不動産会社に相談し、査定価格だけでなく売却方針も比較することが重要です。

不動産会社による買取を検討する

早期の売却を希望する場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

買取とは、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。

一般的な仲介のように購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば売却までの手続きを進めやすくなります。

また、再建築不可物件を取り扱う不動産会社であれば、土地の利用可能性や周辺環境などを踏まえて買取を検討する場合があります。

ただし、買取価格は不動産会社の再販売計画や必要な整備費用などを考慮して決まるため、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。

買取を検討する場合は、価格だけでなく契約条件や売却後の責任範囲なども確認しておきましょう。

隣地所有者への売却を検討する

再建築不可の土地では、隣地所有者が購入を希望する可能性があります。

隣地を取得することで、所有している土地の面積や形状を改善できる場合があるためです。

例えば、隣地所有者が駐車場や庭として利用したい場合や、将来的な土地活用を考えている場合などが考えられます。

また、隣地と一体化することで、接道条件を改善できる可能性もあります。

ただし、隣地所有者に購入する意思があるとは限りません。

売却を打診する場合は、土地の境界や権利関係を整理し、条件を明確にして話し合うことが大切です。

建物を残したまま売却する

再建築不可の空き家でも、建物を残した状態で売却できる場合があります。

例えば、現在の建物をそのまま利用したい人や、一定の範囲内でリフォームを行いたい人などが購入を検討する可能性があります。

ただし、再建築不可の土地では、建物を取り壊して新しく建てることが原則として難しいため、購入後の利用方法に制約が生じます。

また、建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕費用や維持管理費用も考慮されます。

売却前には、建物の状態や利用可能な範囲を確認し、買主に正確な情報を伝えることが重要です。

再建築不可の空き家を売却するときの注意点

再建築不可物件の売却では、一般的な住宅とは異なる注意点があります。

売却後のトラブルを防ぐためにも、契約前に重要な条件を確認しておきましょう。

リフォームや増改築が自由にできるわけではない

再建築不可の土地であっても、現在の建物を修繕したり、一定のリフォームを行ったりできる場合があります。

ただし、どのような工事でも自由に実施できるわけではありません。

工事の内容や規模によっては、建築確認申請が必要になる場合があります。

また、建築基準法上の制限や既存建物の状態によって、工事の範囲が制限されることもあります。

特に、柱や梁などの主要構造部を大きく変更する工事や、建物の用途を変更する工事などは注意が必要です。

再建築不可の空き家を購入・売却する際は、希望するリフォームが実施できるかを事前に建築士や自治体に確認しましょう。

住宅ローンを利用しにくい場合がある

再建築不可の物件は、一般的な住宅と比べて住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。

金融機関は融資を判断する際、物件の担保価値や売却可能性などを確認します。

再建築不可の土地は、建て替えができないことによって担保評価が低くなる場合があるためです。

その結果、住宅ローンを利用できる金融機関が限られたり、希望する融資額を借りられなかったりする可能性があります。

買主が住宅ローンを利用する予定の場合は、売却活動の早い段階で資金調達の見通しを確認しておくと安心です。

売却価格が低くなる可能性がある

再建築不可物件は、一般的な住宅と比べて購入後の利用方法が制限されます。

そのため、購入希望者が限られ、売却価格が低くなる可能性があります。

特に、建物の老朽化が進んでいる場合や、土地の形状が特殊な場合は、購入を希望する人が見つかりにくくなることがあります。

ただし、立地や周辺環境、隣地との関係、建物の状態などによって評価は異なります。

再建築不可という理由だけで売却価格を決めつけず、物件の条件を踏まえた査定を受けることが重要です。

契約時には再建築不可であることを正確に伝える

再建築不可の空き家を売却する際は、物件の法的な制限について買主に正確に説明する必要があります。

再建築できないことを十分に説明しないまま契約すると、購入後に買主との間でトラブルが発生する可能性があります。

また、接道状況や私道の権利関係、越境物の有無なども重要な確認事項です。

売買契約書や重要事項説明書には、物件の状況や法的な制限を正確に反映させましょう。

再建築不可であることや建築上の制限を隠さず、買主が購入判断をできるように情報を開示することが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

再建築不可の空き家は、建て替えができないことによって売却が難しくなる場合があります。

しかし、道路の種類や接道条件を詳しく調べることで、建築可能になる方法が見つかるケースもあります。

また、再建築が難しい場合でも、隣地所有者への売却や不動産会社による買取など、物件の状況に応じた選択肢があります。

大切なのは、再建築不可という理由だけで売却を諦めず、土地や建物の現状を正しく把握することです。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の売却や今後の活用について悩んでいる場合は、所有している不動産の可能性を改めて考えてみましょう。