空き家の住宅ローンが残っている場合の売却方法と注意点を解説

相続や転居などによって空き家になった住宅に、まだ住宅ローンが残っている場合、「ローンを完済していなくても売却できるのか」「売却代金だけで返済できなかったらどうすればよいのか」と悩む方もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、住宅ローンが残っている空き家でも売却することは可能です。

ただし、一般的には売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

売却価格がローン残高を上回る場合は、売却代金を返済に充てることで売却できます。

一方、売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う方法や、金融機関の同意を得て任意売却を検討する方法があります。

この記事では、住宅ローンが残っている空き家の売却方法や、売却前に確認しておきたい注意点について解説します。

住宅ローンが残っている空き家は売却できる？

住宅ローンの返済が終わっていなくても、不動産を売却すること自体は可能です。

ただし、住宅ローンを組む際には、金融機関が融資の担保として不動産に抵当権を設定しているケースが一般的です。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保となっている不動産を競売にかけ、貸したお金を回収できる権利です。

この抵当権が設定されたままでは、通常の不動産売買で買主に所有権を移転することが難しくなります。

そのため、売却代金などを利用して住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが基本となります。

住宅ローンが残っていることだけを理由に売却を諦める必要はありません。

まずはローン残高と空き家の売却見込み額を比較し、どのような方法で売却できるかを確認しましょう。

住宅ローンの残債と売却価格の関係

住宅ローンが残っている空き家を売却する場合、重要になるのがローン残高と売却価格の関係です。

主に次の2つのケースに分けられます。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている状態です。

例えば、住宅ローンの残高が1,000万円で、空き家を1,500万円で売却できる場合、売却代金でローンを完済できます。

この場合、残った500万円から売却にかかった諸費用などを差し引いた金額が手元に残ります。

通常の不動産売却と同じように手続きを進めやすいケースです。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている状態です。

例えば、住宅ローンの残高が1,500万円で、空き家の売却価格が1,000万円の場合、500万円が不足します。

さらに、仲介手数料や登記費用などの売却費用も考慮しなければなりません。

この場合、不足分を自己資金で補う方法や、金融機関に相談して任意売却を検討する方法があります。

売却価格だけでなく、住宅ローンの完済額と売却に必要な諸費用を含めて資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンが残っている空き家の主な売却方法

住宅ローンが残っている空き家を売却する方法は、ローン残高と売却価格の関係によって異なります。

主な方法を紹介します。

売却代金で住宅ローンを完済する

空き家の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合は、売却代金を使って住宅ローンを完済する方法が一般的です。

売却代金を金融機関への返済に充て、抵当権を抹消したうえで買主に物件を引き渡します。

例えば、住宅ローンの残高が800万円で、空き家を1,300万円で売却できる場合、売却代金から800万円を返済できます。

残った金額から仲介手数料などの諸費用を差し引き、最終的な手取り額を計算します。

ただし、実際には売却時点の完済額がローン残高と異なる場合があります。

そのため、金融機関に連絡し、売却予定日に必要となる正確な返済額を確認しておきましょう。

自己資金で不足分を補って売却する

空き家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っていても、不足分を自己資金で補える場合は通常の売却を進められます。

例えば、住宅ローンの残高が1,500万円で、売却価格が1,200万円の場合、300万円の不足が発生します。

この不足分を預貯金などで用意できれば、売却代金と自己資金を合わせて住宅ローンを完済できます。

ただし、実際には売却にかかる諸費用も必要です。

仲介手数料や抵当権抹消登記の費用なども含めて資金を準備する必要があります。

また、自己資金を使うことで生活資金が不足しないかも確認しておきましょう。

不足分を補える場合でも、手元に残すべき生活資金を確保したうえで判断することが重要です。

金融機関の同意を得て任意売却する

オーバーローンの状態で自己資金による返済も難しい場合は、任意売却という方法を検討できます。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、金融機関などの債権者から同意を得て不動産を売却する方法です。

通常の不動産売却では、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

しかし、任意売却では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、債権者の同意を得て抵当権を抹消し、売却できる可能性があります。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円で、空き家の売却価格が1,300万円の場合、売却代金だけでは700万円不足します。

このようなケースでも、金融機関などとの協議によって任意売却が認められる場合があります。

ただし、任意売却は所有者の判断だけで進められるものではありません。

抵当権者などの同意が必要であり、売却価格や売却代金の配分についても調整が必要です。

また、任意売却が成立しても、住宅ローンの残債が自動的になくなるわけではありません。

売却後に残った債務については、債権者との間で返済方法を相談することになります。

返済が難しい場合は、滞納が長期化する前に金融機関へ相談することが大切です。

空き家の住宅ローンが残っている場合に売却する手順

住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、事前に資金状況や抵当権の内容を確認し、金融機関と調整しながら進める必要があります。

一般的な売却の流れを紹介します。

住宅ローンの残高を確認する

最初に、金融機関へ連絡して住宅ローンの残高を確認しましょう。

住宅ローンの残高は、返済予定表や金融機関のインターネットサービスなどで確認できる場合があります。

ただし、売却時には通常の残高ではなく、売却決済日に必要となる完済額を把握することが重要です。

繰上返済手数料などが発生する場合もあるため、必要な費用も確認しておきましょう。

また、抵当権が土地と建物の両方に設定されているかなど、登記事項証明書で担保の状況を確認しておくと安心です。

不動産会社に査定を依頼する

住宅ローンの残高を確認したら、空き家の売却価格を把握するために不動産会社へ査定を依頼します。

空き家は、築年数や建物の状態、立地、土地の広さなどによって査定価格が変わります。

特に、長期間使用していない住宅は、雨漏りや設備の故障、建物の劣化などが査定に影響する場合があります。

また、住宅ローンが残っている場合は、査定価格だけでなく、売却後にローンを完済できるかどうかが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や売却方法について比較すると判断しやすくなります。

売却に必要な資金を計算する

査定価格が分かったら、住宅ローンの完済に必要な金額と売却費用を比較します。

不動産売却では、主に次のような費用が発生する可能性があります。

・不動産会社に支払う仲介手数料

・抵当権抹消登記にかかる登録免許税

・司法書士に依頼する場合の報酬

・売買契約書に必要な印紙税

・建物の解体費用（解体する場合）

・測量費用（測量が必要な場合）

・住宅ローンの繰上返済手数料（金融機関による）

これらの費用は、物件の状況や契約内容によって異なります。

例えば、売却価格が住宅ローンの残高を上回っていても、諸費用を差し引くと返済資金が不足するケースがあります。

売却価格とローン残高だけで判断せず、売却後に実際にいくら残るのかを計算しておきましょう。

金融機関に売却の相談をする

売却に必要な資金を把握したら、住宅ローンを借り入れている金融機関に相談します。

通常の売却で完済できる場合は、売却予定日や一括返済の方法、抵当権抹消に必要な書類などを確認します。

オーバーローンの場合は、不足分の返済方法や任意売却の可否について相談しましょう。

特に任意売却を検討する場合は、債権者の同意が必要になるため、早めに連絡することが重要です。

金融機関への相談をせずに売却活動だけを進めても、決済時に抵当権を抹消できず、取引が成立しない可能性があります。

売買契約を締結して決済・引き渡しを行う

売却条件が整い、買主が見つかったら売買契約を締結します。

契約時には、売却価格や引き渡し時期、契約解除に関する条件などを確認しましょう。

その後、決済日に買主から売却代金を受け取り、住宅ローンの返済と抵当権抹消の手続きを進めます。

一般的には、金融機関への返済と抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記を同日に行えるよう調整します。

抵当権抹消登記は、金融機関から必要書類を受け取り、法務局へ申請します。

手続きは司法書士に依頼することも可能です。

住宅ローンの完済と抵当権抹消、所有権移転を確実に進められるよう、決済日までに金融機関や司法書士と十分に調整しておきましょう。

空き家の住宅ローンが残っている場合に注意したいポイント

住宅ローンが残っている空き家を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。

売却後のトラブルを防ぐためにも、次のポイントを確認しておきましょう。

金融機関に無断で売却を進めない

住宅ローンの返済中に空き家を売却する場合は、金融機関への事前相談が重要です。

住宅ローンには、融資の対象となる住宅を本人が居住することなどの利用条件が設けられている場合があります。

転居や相続などによって空き家になった場合も、契約内容によっては金融機関への届け出や承諾が必要になることがあります。

また、金融機関に相談せず売却を進めると、住宅ローン契約上の問題が発生する可能性もあります。

空き家になった時点や売却を検討し始めた段階で、金融機関に契約内容と必要な手続きを確認しましょう。

売却価格が想定より低くなる可能性がある

空き家は、長期間使用していないことで建物の劣化が進んでいる場合があります。

例えば、次のような問題が査定価格に影響することがあります。

・屋根や外壁の劣化

・雨漏りや水漏れ

・給排水設備の故障

・シロアリ被害

・庭木や雑草の繁茂

・室内に残された家具や家電

特に、長期間管理されていない空き家は、購入希望者が修繕費用を考慮して購入価格を判断することがあります。

その結果、当初の想定よりも売却価格が低くなる可能性があります。

住宅ローンの残高を基準に売却計画を立てるのではなく、建物の現状を踏まえた査定価格を確認することが大切です。

売却までの期間も考慮する

空き家の売却は、必ずしもすぐに買主が見つかるとは限りません。

立地や建物の状態、価格設定などによって売却期間は異なります。

売却活動が長引く場合でも、住宅ローンの返済義務は原則として続きます。

さらに、空き家を所有している間は、固定資産税や都市計画税、建物の維持管理費用なども発生します。

住宅ローンの返済と維持費の負担が重なると、所有者の経済的な負担が大きくなる可能性があります。

売却を検討している場合は、早い段階で査定を受け、売却に必要な期間や費用を把握しておきましょう。

相続した空き家は住宅ローンの契約状況を確認する

親や親族から住宅ローンが残っている空き家を相続した場合は、通常の売却とは異なる確認が必要です。

特に重要なのが、団体信用生命保険（団信）への加入状況です。

団信とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合などに、保険金によって住宅ローンの残債が返済される仕組みです。

亡くなった方が団信に加入しており、契約上の保険金支払事由に該当すれば、住宅ローンの残債が完済される場合があります。

ただし、加入している保険の種類や契約条件によって取り扱いは異なります。

また、団信によって住宅ローンが完済されても、抵当権の登記が自動的に抹消されるわけではありません。

必要書類を受け取り、抵当権抹消登記を行う必要があります。

一方、団信に加入していない場合や保険金の支払対象にならない場合は、相続人が住宅ローンの債務を引き継ぐ可能性があります。

相続放棄などを検討している場合は、相続財産や債務の状況を含めて慎重に判断しなければなりません。

相続した空き家に住宅ローンが残っている場合は、売却を急ぐ前に団信の加入状況と金融機関の対応を確認しましょう。

売却後も住宅ローンの残債が残る場合がある

任意売却などによって空き家を売却できても、住宅ローンの残債がすべてなくなるとは限りません。

例えば、住宅ローンの残高が1,800万円で、任意売却による返済額が1,200万円だった場合、残りの600万円について返済義務が残る可能性があります。

この場合、金融機関などの債権者と今後の返済方法について協議することになります。

収入や生活状況に応じて分割返済などを相談できる場合もありますが、具体的な条件は債権者の判断によって異なります。

売却できればすべての借金が解消されると考えず、売却後の返済計画まで確認しておくことが重要です。

住宅ローンが残っている空き家は早めに売却方法を検討しよう

住宅ローンが残っている空き家でも、適切な手続きを踏めば売却することは可能です。

ただし、売却価格とローン残高の関係によって、選択できる方法は異なります。

売却価格がローン残高を上回る場合は、売却代金で完済する方法が一般的です。

不足分を自己資金で補える場合は、その資金を充てて通常の売却を進められます。

自己資金での返済が難しい場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討することも選択肢になります。

また、相続した空き家の場合は、団信の加入状況や相続人が引き継ぐ債務についても確認しなければなりません。

空き家を所有し続けると、住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税や維持管理費用などの負担も続きます。

そのため、まずは住宅ローンの残高と空き家の査定価格を把握し、売却後の資金状況を具体的に確認することが大切です。

売却方法に迷った場合は、金融機関や不動産の専門家に相談し、現在の状況に合った方法を検討しましょう。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

住宅ローンが残っている空き家は、ローン残高や建物の状態によって売却方法が異なります。

売却を検討する際には、住宅ローンの返済状況だけでなく、空き家の現在の価値や今後の取り扱いについても考えることが重要です。

空き家をどうすればよいか悩んでいる方は、今後の方向性を考えるきっかけとして、売却や活用について検討してみてはいかがでしょうか。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。