空き家の名義が共有のままだと売れない？共有不動産の解決方法を解説

相続した空き家が兄弟や親族との共有名義になっている場合、「売却したいのに話がまとまらない」「誰か一人が反対していて売れない」と悩む方は少なくありません。

結論からいうと、共有名義の空き家でも売却は可能です。ただし、不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の合意が必要になるため、共有名義のままではスムーズに売却できないケースがあります。

この記事では、共有名義の空き家が売れにくい理由や、共有状態を解消する方法、円満に売却を進めるポイントをわかりやすく解説します。

空き家が共有名義だと売れないといわれる理由

「共有名義だから売れない」というより、「共有者全員の意思が一致しないと売却できないことが多い」という点が大きな理由です。

不動産全体の売却には共有者全員の合意が必要

共有名義の不動産を第三者へ売却する場合は、共有者全員が売却に同意し、手続きを進める必要があります。

一人でも反対している場合や連絡が取れない共有者がいる場合は、売却が進まない可能性があります。(e-Gov 法令検索)

相続人が増えるほど話し合いが難しくなる

相続後に共有名義となり、そのまま長年放置されると、さらに相続が発生して共有者が増えていくケースがあります。

共有者が増えるほど意見をまとめることが難しくなり、売却や活用の判断ができなくなることも珍しくありません。

管理や費用負担でもトラブルになりやすい

共有不動産では、固定資産税や建物の修繕費、草刈りなどの維持管理費についても話し合いが必要になることがあります。

「誰が管理するのか」「費用を誰が負担するのか」が曖昧なままでは、共有者同士のトラブルにつながる可能性があります。

共有名義でもできること・できないこと

共有名義だからといって、何もできないわけではありません。

共有者が単独でできることと、全員の合意が必要なことを理解しておくことが重要です。

自分の共有持分は売却できる

共有者は、自分が所有している共有持分については単独で売却することができます。

ただし、共有持分のみを購入したいという一般の買主は少なく、市場では売却先が限られる傾向があります。(東京相続弁護士法人)

不動産全体の売却は全員の同意が必要

土地や建物全体を売却する場合は、共有者全員が売却に同意することが原則です。

そのため、まずは共有者同士で話し合いを行うことが重要になります。(e-Gov 法令検索)

共有状態を解決する主な方法

共有名義のままでは将来的なトラブルが起こりやすいため、できるだけ早めに解決方法を検討することが大切です。

共有者全員で売却する

最もシンプルな方法は、共有者全員が合意して空き家全体を売却することです。

売却代金は、それぞれの共有持分に応じて分配されるのが一般的です。

空き家として維持する負担がなくなり、管理や固定資産税の負担も解消できます。

他の共有者へ持分を譲渡する

他の共有者が取得を希望している場合は、自分の持分を譲渡する方法もあります。

共有者が一人になることで、その後の売却や活用が進めやすくなります。

持分の取得について話し合う

共有者の一人が他の共有者の持分を取得することで、単独所有にできる場合があります。

誰が所有するのが最適かを含めて話し合うことで、円滑に解決できるケースもあります。

必要に応じて専門家へ相談する

共有者同士で話し合いがまとまらない場合や、共有者の所在がわからない場合などは、司法書士や弁護士、不動産会社などの専門家へ相談することも選択肢です。

状況に応じた適切な手続きを確認しながら進めることで、不要なトラブルを防ぎやすくなります。

共有名義の空き家を放置するリスク

共有状態を長期間放置すると、さまざまな問題が生じる可能性があります。

空き家の老朽化が進む

利用予定がないまま管理されない空き家は、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などが進みやすくなります。

建物の価値が下がれば、売却や活用の選択肢も狭まります。

相続によって権利関係がさらに複雑になる

共有者が亡くなると、その持分がさらに相続され、新たな共有者が増える場合があります。

時間が経つほど権利関係が複雑になり、全員の意思確認が難しくなる可能性があります。

売却や活用のタイミングを逃しやすい

市場環境や建物の状態によっては、早めに売却や活用を検討した方が有利なケースもあります。

共有状態を放置している間に建物の価値が下がることもあるため、早めの判断が重要です。

共有名義の空き家は早めの相談が解決への近道

共有不動産は、時間が経つほど話し合いが難しくなる傾向があります。

「まだ使う予定がないから」「そのうち話し合おう」と先送りにしてしまうと、相続人が増えたり、建物が老朽化したりして解決が難しくなることがあります。

売却だけでなく、賃貸やリフォームなどの活用方法も含めて検討することで、共有者全員にとって納得できる解決策が見つかる場合もあります。

まとめ

共有名義の空き家は、必ずしも売却できないわけではありません。

しかし、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の合意が必要となるため、共有状態のままでは手続きが進みにくいことがあります。

共有者同士で十分に話し合い、状況に応じて持分の譲渡や共有状態の解消、専門家への相談などを検討することが大切です。

空き家は放置するほど管理負担や権利関係の複雑化といった問題が大きくなる可能性があります。

将来の選択肢を広げるためにも、早めに対応を始めましょう。

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