空き家の名義変更をしないとどうなる？相続後のリスクを解説

親や親族から空き家を相続したものの、名義変更をしないまま放置している方もいるのではないでしょうか。

住む予定がなく、売却や活用の方針も決まっていない場合、名義変更を急ぐ必要はないと考えてしまうこともあります。

しかし、相続した空き家の名義変更をしないまま放置すると、法律上の義務に違反するだけでなく、売却や活用が難しくなったり、相続人同士のトラブルにつながったりする可能性があります。

特に、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、以前のように名義変更を先延ばしにすることはできません。

この記事では、空き家の名義変更をしないとどうなるのか、相続後に発生するリスクや手続きの期限、名義変更が難しい場合の対処法について解説します。

空き家の名義変更をしないとどうなる？

空き家を相続した後、名義変更をしないまま放置すると、さまざまな問題が発生します。

特に注意したいのは、相続登記の義務化による過料のリスクや、不動産を自由に売却できなくなる問題です。

主なリスクについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続登記の義務に違反して過料を科される可能性がある

空き家を相続した場合、原則として相続登記を行う必要があります。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産について、相続によって取得した人に所有者を変更する手続きです。

以前は相続登記を行うかどうかは任意でしたが、2024年4月1日から法律が改正され、相続登記が義務化されました。

これにより、不動産を相続で取得したことを知った相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由がないにもかかわらず期限内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、遺産分割協議によって空き家を取得する人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を行う義務もあります。

なお、過料は期限を過ぎた時点で自動的に科されるわけではありません。

登記官による申請の催告などを経て、正当な理由なく申請しなかった場合に、裁判所への通知を通じて判断されます。

相続した空き家を売却できなくなる

相続した空き家を売却したい場合も、名義変更をしていないと問題が発生します。

不動産を売却するには、原則として現在の所有者が登記簿上で確認できる状態にしておく必要があります。

亡くなった親の名義のままでは、相続人がそのまま買主に所有権を移転することはできません。

そのため、売却する際には、まず相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。

例えば、親が所有していた実家を子どもが相続し、売却することになったケースを考えてみましょう。

相続登記を済ませていれば、所有者として売却手続きを進められます。

一方、名義変更をしていなければ、売却の前に相続関係を整理し、必要書類を集めて登記を行わなければなりません。

売却したいと思ったときに、すぐに手続きを進められない可能性があることは大きなデメリットです。

特に、空き家の老朽化が進んでいる場合は、売却のタイミングを逃すことで資産価値がさらに低下するおそれもあります。

相続人が増えて権利関係が複雑になる

名義変更をしないまま時間が経過すると、相続人が増えて手続きが複雑になる可能性があります。

例えば、父親が亡くなり、実家を子ども3人が相続したケースを考えてみましょう。

遺産分割協議を行わずに全員が法定相続分で相続した状態のまま、さらに子どもの1人が亡くなった場合、その人の持分は次の相続人に引き継がれます。

このような相続が繰り返されると、当初は3人だった相続人が、5人、10人と増えていくこともあります。

相続人が増えるほど、全員の所在を確認したり、必要な書類を集めたりする作業が難しくなります。

また、空き家の売却や処分を進める際には、共有者全員の協力が必要になる場面もあります。

連絡が取れない人や、売却に反対する人がいると、手続きが長期化する原因になります。

名義変更を先延ばしにするほど、相続関係の整理に時間や費用がかかる可能性があるため注意が必要です。

空き家を売却したり活用したりする際に相続人同士で揉める

相続登記を行わず、複数の相続人が関係する状態を放置すると、将来的に親族間のトラブルにつながることもあります。

特に問題になりやすいのが、空き家の管理方法や売却について意見が一致しないケースです。

例えば、兄弟で実家を相続した場合、一方は売却したいと考えていても、もう一方は思い出のある家を残したいと考えていることがあります。

また、空き家の管理費用や固定資産税の負担についても、意見が分かれることがあります。

共有名義の不動産では、保存行為や管理行為、処分行為によって必要な同意の範囲が異なります。

特に、不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、相続人同士で話し合いがまとまらないと、空き家を売却したくても売却できない状況に陥る可能性があります。

相続人が少ないうちに、誰が空き家を取得するのか、売却するのか、維持するのかを話し合っておくことが重要です。

空き家の管理責任や固定資産税の負担がなくなるわけではない

空き家の名義変更をしていないからといって、管理や税金に関する問題から解放されるわけではありません。

不動産は、相続が発生すると、原則として相続人に引き継がれます。

そのため、登記簿上の名義が亡くなった親のままであっても、相続人には相続した不動産に関する権利や義務が生じます。

例えば、空き家の屋根や外壁が劣化して、周囲に危険を及ぼす状態になった場合、所有者として適切な管理を求められることがあります。

また、固定資産税についても注意が必要です。

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

相続が発生しているものの名義変更が完了していない場合には、現所有者として相続人が納税義務を負うことがあります。

つまり、名義変更をしなくても、空き家の管理責任や税金の負担がなくなるわけではありません。

相続後は、登記の手続きだけでなく、空き家の維持管理や税金についても対応する必要があります。

空き家の名義変更をしないと固定資産税が高くなる？

空き家を相続した人の中には、名義変更をしないと固定資産税が高くなるのではないかと心配する方もいるでしょう。

ここで注意したいのは、相続登記をしていないこと自体が、固定資産税の増額につながるわけではないという点です。

固定資産税の負担が増える可能性があるのは、空き家の管理状態が悪化し、法律に基づく行政措置を受けた場合です。

管理不全空家や特定空家に指定される可能性がある

空き家を適切に管理せずに放置すると、自治体から管理について指導を受ける可能性があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法では、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある空き家などについて、自治体が対応できる仕組みが設けられています。

代表的なものが「管理不全空家」と「特定空家」です。

管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を指します。

一方、特定空家とは、倒壊の危険性が高い場合や、衛生面・景観面などで周辺環境に著しい悪影響を及ぼしている空き家などを指します。

例えば、次のような状態は注意が必要です。

• • 屋根や外壁が破損し、倒壊や部材の落下が懸念される

• • 雑草や樹木が繁茂し、周辺の敷地に影響を及ぼしている

• • ごみが放置され、悪臭や害虫が発生している

• • 建物の破損によって不法侵入される危険性がある

自治体から管理不全空家として指導を受けた場合、必要な改善を求められます。

指導を受けても改善せず、勧告を受けた場合には、土地に適用されている住宅用地特例が解除されることがあります。

固定資産税の住宅用地特例が解除される

住宅用地特例とは、住宅が建っている土地について、固定資産税の負担を軽減する制度です。

一般的な住宅用地では、土地の面積に応じて次のような軽減措置が適用されます。

• • 200平方メートル以下の小規模住宅用地：固定資産税の課税標準額が6分の1

• • 200平方メートルを超える一般住宅用地：固定資産税の課税標準額が3分の1

しかし、管理不全空家や特定空家として自治体から勧告を受けると、この特例が解除される可能性があります。

例えば、200平方メートル以下の土地であれば、住宅用地特例による課税標準額の軽減がなくなるため、固定資産税の負担が大きく増えることがあります。

ただし、実際の税額は土地の評価額や自治体の課税条件などによって異なります。

名義変更の有無にかかわらず、空き家を適切に管理しなければ税負担が増える可能性があることを理解しておきましょう。

相続した空き家の名義変更はいつまでに必要？

相続した空き家の名義変更には、法律で定められた期限があります。

2024年4月1日から始まった相続登記の義務化によって、相続した不動産を長期間放置することはできなくなりました。

ここでは、具体的な期限と注意点を解説します。

2024年4月1日以降に相続した空き家は3年以内

2024年4月1日以降に相続が発生した場合、相続人は不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

例えば、2026年4月1日に親が亡くなり、その日に相続によって実家を取得したことを知った場合、原則として2029年4月1日までに相続登記を申請する必要があります。

なお、遺産分割協議によって取得する人が決まった場合は、別途、遺産分割成立日から3年以内に、その内容に基づく登記が必要です。

遺産分割協議が長引いている場合でも、最初の相続登記の義務がなくなるわけではありません。

2024年4月1日より前に相続した空き家も対象になる

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に相続した不動産にも適用されます。

例えば、10年以上前に親が亡くなり、実家の名義変更をしていない場合も対象です。

このような不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

2026年11月現在、期限まで残されている期間は限られています。

過去に相続した空き家だからといって、義務化の対象外になるわけではありません。

長年放置している実家や、親から引き継いだものの名義変更をしていない土地や建物がある場合は、早めに状況を確認しましょう。

相続人同士の話し合いがまとまらない場合はどうする？

相続人が複数いる場合、誰が空き家を取得するのか決まらず、相続登記を進められないことがあります。

このような場合に利用できる制度が「相続人申告登記」です。

相続人申告登記とは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出る制度です。

相続登記の義務を簡易的に履行できる仕組みとして、2024年4月1日から始まりました。

この制度には、次のような特徴があります。

• • 相続人のうち1人からでも申し出ができる

• • 他の相続人全員の同意を得なくても、自分について申し出ができる

• • 通常の相続登記よりも提出書類が少ない

• • 登録免許税がかからない

ただし、相続人申告登記を行えば、正式な名義変更が完了するわけではありません。

不動産の所有権を公示する制度ではないため、空き家を売却したり、担保に入れたりする場合には、別途、相続登記が必要です。

また、遺産分割協議が成立した後に必要となる登記の義務も、相続人申告登記だけでは履行できません。

そのため、相続人同士の話し合いに時間がかかる場合などに、期限内の義務を果たすための選択肢として検討するとよいでしょう。

空き家の名義変更をしないまま放置している場合の対処法

すでに相続した空き家の名義変更をしていない場合は、現在の相続状況を確認し、必要な手続きを進めることが大切です。

相続人の人数や遺産分割協議の状況によって、適切な対応方法は異なります。

まずは現在の登記名義人を確認する

最初に行いたいのが、空き家の現在の登記状況を確認することです。

相続したと思っていても、実際には亡くなった親だけでなく、祖父母など以前の所有者の名義が残っているケースもあります。

このような場合、複数世代にわたる相続手続きが必要になる可能性があります。

不動産の登記事項証明書を取得すれば、現在の登記名義人や所有権に関する情報を確認できます。

土地と建物で登記名義人が異なる場合もあるため、両方を確認することが重要です。

特に、土地は親名義でも建物は祖父名義になっているようなケースでは、必要な相続手続きも異なります。

相続人を調査して遺産分割協議を進める

登記名義人を確認したら、次に相続人を確定させます。

一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集し、法定相続人を確認します。

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を取得するのかについて話し合います。

主な選択肢は次のとおりです。

• • 相続人の1人が空き家を単独で取得する

• • 複数の相続人で共有する

• • 空き家を売却して、売却代金を相続人で分ける

空き家を売却する予定がある場合は、誰が取得するのかを明確にしたうえで相続登記を進めることが重要です。

なお、共有名義にすると、将来の売却や管理について相続人全員の意見を調整する必要が生じることがあります。

そのため、特別な事情がなければ、将来的な管理や処分まで考えて相続方法を検討することが大切です。

相続登記に必要な書類を準備する

相続人や取得する人が決まったら、相続登記に必要な書類を準備します。

一般的に必要となる書類には、次のようなものがあります。

• • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など

• • 相続人全員の戸籍謄本

• • 不動産を取得する相続人の住民票

• • 遺産分割協議書

• • 相続人全員の印鑑証明書

• • 固定資産評価証明書など

ただし、遺言書の有無や相続方法によって必要書類は異なります。

また、相続登記には登録免許税がかかる場合があります。

登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額を基準に計算します。

相続による所有権移転登記の税率は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。

例えば、評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は原則4万円となります。

なお、一定の条件を満たす土地については、登録免許税の免税措置が設けられている場合もあります。

自分で手続きすることが難しい場合は専門家に相談する

相続人が少なく、遺産分割協議もまとまっている場合は、自分で相続登記を進めることも可能です。

しかし、長期間名義変更をしていない空き家では、手続きが複雑になっていることがあります。

例えば、次のようなケースです。

• • 相続人が多数いて、全員の所在を確認できない

• • 何代にもわたって相続登記が行われていない

• • 相続人の中に亡くなっている人がいる

• • 遺産分割協議で意見がまとまらない

• • 必要な戸籍謄本などを集められない

このような場合は、司法書士や弁護士などの専門家への相談を検討しましょう。

相続登記の手続きについては司法書士、相続人同士の紛争や遺産分割の問題については弁護士が主な相談先になります。

状況に応じて専門家に相談することで、必要な手続きや今後の対応方針を整理しやすくなります。

名義変更していない空き家を相続した場合は売却や活用も検討する

相続した空き家について、名義変更だけを済ませれば問題がすべて解決するわけではありません。

今後も使用する予定がない場合は、空き家をどのように管理するのか、売却するのか、活用するのかについても考える必要があります。

特に、築年数が古く、修繕費用がかかる空き家は、所有し続けることが経済的な負担になる場合があります。

空き家を売却する

今後住む予定がなく、維持管理も難しい場合は、売却を検討する方法があります。

空き家を売却すれば、固定資産税や建物の維持管理にかかる負担を軽減できます。

ただし、売却するためには原則として相続登記を済ませ、所有者を明確にする必要があります。

また、建物の状態や立地によっては、一般的な中古住宅として売却することが難しい場合もあります。

そのような場合は、古家付き土地として売却する方法や、建物を解体して更地として売却する方法なども検討できます。

ただし、解体には費用がかかるため、解体後の売却価格や固定資産税への影響を踏まえて判断することが重要です。

空き家を賃貸物件として活用する

建物の状態が良く、一定の需要が見込める場合は、賃貸物件として活用する方法もあります。

空き家を賃貸住宅として貸し出せば、家賃収入を得ながら不動産を維持できます。

ただし、賃貸物件として利用するには、建物の安全性や設備の状態を確認し、必要に応じて修繕やリフォームを行う必要があります。

また、入居者の募集や契約、退去後の管理なども考えなければなりません。

修繕費用と将来的な収益のバランスを考えたうえで、活用するかどうかを判断しましょう。

空き家を解体して土地として活用する

建物の老朽化が進み、修繕しても利用が難しい場合は、解体して土地として活用する方法もあります。

更地にすれば、土地の売却や駐車場などへの転用を検討しやすくなります。

ただし、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなる可能性があり、固定資産税の負担が増えることがあります。

そのため、解体する前に土地の需要や活用方法、税金への影響を確認しておくことが大切です。

また、空き家の状態によっては、解体せずに売却した方が経済的に有利になる場合もあります。

空き家は所有し続けることだけが選択肢ではありません。

相続後の負担や将来的な管理の難しさを考え、売却や活用も含めて早めに方向性を決めることが重要です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

相続した空き家の名義変更をしないまま放置すると、相続登記の義務違反による過料や、売却・活用の手続きが難しくなるなど、さまざまなリスクが生じます。

また、時間が経過するほど相続人が増え、権利関係が複雑になる可能性もあります。

空き家を相続した場合は、まず現在の名義や相続人の状況を確認し、必要な手続きを進めることが大切です。

そのうえで、今後住む予定がない空き家については、売却や活用なども視野に入れて検討しましょう。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

相続した空き家をそのまま放置するのではなく、将来に向けてどのような価値を生み出せるのかを考えることが、空き家問題を解決する第一歩になります。