空き家の固定資産税が高くなる？特定空家と管理不全空家を解説

空き家を所有していると「空き家にすると固定資産税が高くなる」と聞くことがあります。

ただし、空き家になっただけですぐに固定資産税が高くなるわけではありません。

注意したいのは、適切な管理をせずに放置し、管理不全空家や特定空家に該当して自治体から勧告を受けた場合です。

この場合、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例から外れ、税負担が大きくなる可能性があります。(国土交通省)

空き家を所有している方は、税金だけを見るのではなく、建物の状態を確認し、適切な管理や売却、活用などを早めに検討することが大切です。

空き家の固定資産税はなぜ軽減されているのか

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の負担を軽減する「住宅用地特例」が適用されます。

住宅用地のうち、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1になる仕組みです。

都市計画税についても、一定の住宅用地について軽減措置があります。(国土交通省)

この制度は、住宅の敷地にかかる税負担を軽減することで、居住環境を支えることを目的としたものです。

しかし、適切に管理されていない空き家まで住宅用地特例の対象にすると、空き家を放置することにつながる可能性があります。

そこで、空家等対策の推進に関する特別措置法では、一定の空き家について住宅用地特例の対象から除外する仕組みが設けられています。(国土交通省)

空き家になっただけで固定資産税は高くなる？

結論として、空き家になったという理由だけで、直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。

住宅用地としての要件を満たしている場合、空き家の敷地であっても住宅用地特例が適用されるケースがあります。

一方で、空き家の管理状態や建物の状況によっては、住宅用地特例の対象外となる場合があります。

特に重要なのが「管理不全空家等」と「特定空家等」です。

これらに該当し、市区町村長から勧告を受けた場合には、土地について住宅用地特例が適用されなくなることがあります。(国土交通省)

そのため、「空き家になったら税金が上がる」というより、「適切な管理をせず、一定の状態になって自治体から勧告を受けると、住宅用地特例が外れる可能性がある」と理解しておくことが重要です。

管理不全空家とは

管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないことによって、そのまま放置すると将来的に特定空家等に該当するおそれがある空き家を指します。(国土交通省)

例えば、建物や敷地の管理が十分に行われていないことで、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があるケースなどが対象となります。

管理不全空家等は、特定空家等になる前の段階で適切な管理を促すための制度です。

市区町村長は、管理不全空家等の所有者に対して必要な措置を指導・勧告することができます。

そして、勧告を受けた管理不全空家等の敷地については、住宅用地特例の対象から除外されます。(国土交通省)

特定空家とは

特定空家等は、放置することで周辺に著しい影響を及ぼすおそれがある空き家です。

国土交通省の資料では、主に次のような状態が対象として示されています。

そのまま放置すると倒壊などによって保安上危険となるおそれがある状態

そのまま放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある状態

適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なっている状態

その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

特定空家等に該当するかどうかは、建物の状態や周辺環境などを踏まえて自治体が判断します。(国土交通省)

管理不全空家と特定空家の違い

両者の大きな違いは、空き家の状態と制度上の位置づけです。

管理不全空家等は、放置すると特定空家等になるおそれがある段階の空き家です。

一方、特定空家等は、すでに周辺への悪影響が生じるおそれがあるなど、一定の状態にある空き家です。

管理不全空家等については、まず指導が行われ、改善されない場合などに勧告の対象となります。

特定空家等についても、助言や指導を経て勧告などの措置が行われる場合があります。

どちらの場合も、勧告を受けると住宅用地特例が適用されなくなる可能性がある点に注意が必要です。(国土交通省)

固定資産税はどのくらい変わる可能性がある？

住宅用地特例が適用されている場合、200平方メートル以下の部分について固定資産税の課税標準は6分の1、200平方メートルを超える部分については3分の1に軽減されています。(国土交通省)

この特例がなくなると、土地の課税標準に対する軽減がなくなるため、税負担が大きく変わる可能性があります。

ただし、実際の固定資産税額は土地の評価額や面積、自治体の税率などによって異なります。

そのため、「特例がなくなると必ず固定資産税が6倍になる」と単純に考えることはできません。

例えば200平方メートル以下の住宅用地では課税標準が6分の1となっていますが、固定資産税の計算には負担調整措置などが関係する場合もあるためです。

具体的な税額については、毎年送付される納税通知書を確認し、不明な点があれば市区町村の税担当窓口に相談しましょう。

住宅用地特例が外れるまでの流れ

空き家を所有しているからといって、突然住宅用地特例が外れるわけではありません。

管理不全空家等の場合は、自治体による状況確認などを経て、必要な措置について指導が行われます。

その後、改善されず、一定の要件に該当すると勧告を受ける場合があります。

特定空家等についても、助言・指導、勧告などの措置が行われる仕組みになっています。

そして、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地について、住宅用地特例の対象から除外されます。(国土交通省)

つまり、固定資産税への影響を考えるうえでは、空き家を放置しないことが重要です。

空き家の固定資産税を抑えるためにできること

固定資産税を抑えることだけを目的に、空き家をそのまま放置することは適切ではありません。

まずは建物の状態を確認し、必要な修繕や草木の管理、換気、清掃などを行い、周辺環境に悪影響を与えないよう適切に管理することが基本です。

遠方に住んでいて自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスなどの利用を検討する方法もあります。

また、今後使用する予定がない空き家であれば、売却や活用、必要に応じた解体などについて早めに検討することも選択肢になります。

ただし、解体すると住宅用地特例の扱いが変わる可能性があるため、解体すれば必ず税負担が軽くなるとは限りません。

解体を検討する際には、固定資産税だけでなく、解体費用や土地の売却可能性、土地の利用方法などを総合的に考える必要があります。

空き家を放置する前に確認したいポイント

空き家を所有している場合は、次の点を早めに確認しておきましょう。

建物に屋根や外壁の破損がないか

庭木や雑草が周囲に影響を与えていないか

害虫や害獣の発生がないか

不法侵入などのリスクがないか

雨漏りや漏水が発生していないか

近隣から管理について指摘を受けていないか

今後も空き家を所有し続ける予定があるか

特に最後の「今後どうするか」は重要です。

使用する予定がないにもかかわらず、管理だけを長期間続けることになると、管理費用や固定資産税などの負担が積み重なる可能性があります。

売却や活用を含めて、早めに方向性を考えておくとよいでしょう。

空き家の固定資産税が気になったら早めに対策を

空き家になっただけで、直ちに固定資産税が高くなるわけではありません。

一方で、管理不全空家等や特定空家等に該当し、市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の負担が大きく変わる可能性があります。(国土交通省)

そのため、空き家を所有している方は、税金の問題だけでなく、建物の状態や周辺環境への影響を確認し、適切な管理を行うことが大切です。

また、将来的に使用する予定がない場合は、売却や活用などを早めに検討することで、空き家を長期間放置するリスクを抑えられます。

空き家の売却や活用は空き家活用TEAMRへ

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

「空き家を相続したものの今後使う予定がない」

「固定資産税や管理費の負担が気になっている」

「管理不全空家や特定空家に該当しないか心配」

「売却したほうがよいのか、活用したほうがよいのか分からない」

このような悩みを抱えている場合は、空き家を放置する前に、今後の方向性を検討してみましょう。

空き家の状態や立地、土地の条件などによって、考えられる選択肢は異なります。

売却や活用を含めて空き家の今後を検討したい方は、空き家活用TEAMRへお問い合わせください。