空き家の固定資産評価証明書とは？売却や相続で必要な場面を解説

空き家を相続したときや売却するときには、さまざまな不動産関係書類を確認する必要があります。

その一つが「固定資産評価証明書」です。

固定資産評価証明書は、市区町村などが管理する固定資産課税台帳に登録された土地や家屋の評価額などを証明する書類です。

空き家の相続では、相続登記に必要となる登録免許税の計算資料として利用されることがあります。

また、相続税に関する確認資料として使われる場合もあります。

一方、空き家の売却では、評価証明書の評価額をそのまま売却価格として考えることはできません。

実際の売却価格は、立地や土地の形状、建物の状態、周辺の取引状況などを踏まえて判断する必要があります。

ここでは、固定資産評価証明書の意味や取得方法、空き家の相続・売却で必要になる場面について分かりやすく解説します。

固定資産評価証明書とは

固定資産評価証明書とは、固定資産課税台帳に登録されている土地や家屋について、評価額などの事項を証明する書類です。

自治体によって具体的な様式や記載項目は異なりますが、土地については所在地番、所有者、地目、地積、評価額などが記載されます。

家屋については所在地番、家屋番号、種類、構造、床面積、建築年月日、評価額などが記載される自治体があります。

空き家を所有している場合は、土地と建物それぞれについて、自治体がどのような評価をしているのかを確認する資料になります。

なお、固定資産評価証明書に記載される評価額は、実際の不動産市場で売買される価格とは異なります。

そのため、「評価額が500万円だから500万円で売れる」といった判断はできません。

固定資産評価証明書には何が記載されている？

固定資産評価証明書の内容は自治体によって多少異なります。

土地については、所在地番、地目、地積、評価額などを確認できます。

家屋については、所在地番や家屋番号、種類、構造、床面積、建築年月日、評価額などが記載されることがあります。

空き家の場合は、土地と建物の両方について確認しておくと、不動産の状況を整理しやすくなります。

ただし、固定資産評価証明書はあくまで固定資産課税台帳の登録内容を証明するものです。

土地の境界や建物の劣化状況、実際の市場価値などまで判断できる書類ではありません。

空き家の相続で固定資産評価証明書が必要になる場面

空き家を相続した場合、固定資産評価証明書が関係する代表的な手続きが相続登記です。

相続登記では、亡くなった方が所有していた不動産の名義を相続人へ変更します。

相続による所有権移転登記では、原則として登録免許税がかかります。

その税額を計算する際、不動産の課税価格を確認するため、固定資産評価額が資料として利用されます。

自治体でも、評価証明書の主な用途として名義変更の登記における登録免許税の算定を案内しています。

ただし、相続登記のすべてのケースで評価証明書そのものが必須とは限りません。自治体によっては課税明細書などを利用できる場合もあります。

例えば大阪市では、登記申請時に課税明細書を利用できる旨を案内しています。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

相続した空き家をそのまま放置せず、売却や活用を検討する場合でも、まず所有権などの権利関係を整理しておくことが重要です。

相続税の確認資料として使われることもある

固定資産評価証明書は、相続税に関する手続きや確認資料として利用されることもあります。

自治体によっては、評価証明書の用途として相続税の参考価格算定を挙げています。

ただし、固定資産税の評価額と相続税の計算で使用する評価額は、必ずしも同じではありません。

そのため、固定資産評価証明書に記載された金額だけを使って相続税額を判断することは避けましょう。

相続税の申告が必要かどうか、どのように財産を評価するのかについては、税理士などの専門家に確認することが大切です。

固定資産評価証明書と公課証明書の違い

固定資産に関する証明書には、固定資産評価証明書のほかに「公課証明書」があります。

両者は似ていますが、記載される内容や利用目的が異なります。

固定資産評価証明書は、主に評価額を確認するための証明書です。

一方、公課証明書には、評価額に加えて課税標準額や税相当額などが記載される自治体があります。

例えば、草加市では評価証明書について名義変更に伴う登記や相続税の参考価格算定、公課証明書について売買などを主な用途として案内しています。

ただし、必要となる証明書は手続きによって異なります。

「評価証明書だと思って取得したら、提出先が求めていたのは公課証明書だった」ということを避けるため、取得前に提出先へ必要書類を確認しておきましょう。

固定資産評価証明書はどこで取得できる？

固定資産評価証明書は、原則として土地や家屋が所在する市区町村の担当窓口などで取得します。

自治体によっては、窓口だけでなく郵送やオンラインによる申請にも対応しています。

例えば小牧市では、窓口、郵送、一定の条件を満たす本人によるオンライン申請に対応しています。

また、横浜市では区役所の税務課窓口などで取得でき、郵送請求にも対応しています。

取得に必要な本人確認書類や手数料、申請方法は自治体ごとに異なります。

空き家が遠方にある場合は、現地の市区町村へ郵送やオンラインで取得できるか確認しておくとよいでしょう。

相続した空き家の評価証明書を取得するときの注意点

空き家の所有者がすでに亡くなっている場合、相続人が固定資産評価証明書を取得することができます。

ただし、相続人であることを確認するため、戸籍謄本や除籍謄本、法定相続情報一覧図などの書類が必要になる場合があります。

例えば千葉市や宇都宮市では、亡くなった方の固定資産評価証明書を相続人が請求する場合、相続関係を確認できる書類などが必要になると案内しています。

また、自治体によって取得できる年度や手数料も異なります。

相続登記や税務申告など、提出先が決まっている場合は「何年度の証明書が必要なのか」まで確認してから請求すると安心です。

固定資産評価額は空き家の売却価格ではない

空き家の売却を検討している人が特に注意したいのが、固定資産評価額と市場価格の違いです。

固定資産評価証明書に記載されている評価額は、固定資産税などの課税に関係する評価の基準となる金額です。

一方、実際の売却価格は、買主との取引によって決まります。

土地の立地や面積、形状、道路との接し方、周辺環境などに加え、建物の築年数や状態、リフォームの必要性なども価格に影響します。

そのため、評価証明書の金額だけを見て、空き家の売却価格を決めることは適切ではありません。

売却を検討している場合は、固定資産評価証明書を不動産の基本情報を確認する資料の一つとして利用し、実際の売却価格については不動産会社などへ査定を依頼することが大切です。

空き家の売却前に確認しておきたい資料

固定資産評価証明書だけでなく、複数の資料を確認しておくと、空き家の状況を整理しやすくなります。

まず確認したいのが土地と建物の登記事項証明書です。

所有者、地番、地目、地積、建物の種類や構造などを確認できます。

次に、公図や地積測量図を確認します。

公図から土地の位置関係や周辺の土地との関係を確認し、地積測量図がある場合は土地の形状や測量に関する情報を確認します。

さらに、固定資産評価証明書によって土地や建物の評価額を確認します。

これらを組み合わせることで、空き家についての基本的な情報を整理できます。

ただし、書類だけでは建物の老朽化や雨漏り、設備の故障などは判断できません。

売却や活用を検討する場合は、実際の建物や土地の状態も確認する必要があります。

固定資産評価証明書を取得したら何をすればよい？

固定資産評価証明書を取得しただけで、空き家の売却方法や活用方法が決まるわけではありません。

まずは、土地と建物の評価額、所有者、地番、地積などの基本情報を整理しましょう。

そのうえで、空き家の立地や建物の状態、周辺の不動産市場などを確認します。

売却する場合は不動産会社などに査定を依頼し、活用する場合は建物の状態や用途、必要な改修などを確認します。

相続した空き家であれば、相続人同士で売却や活用について話し合うことも重要です。

特に相続人が複数いる場合は、所有関係や遺産分割の状況を整理したうえで手続きを進める必要があります。

まとめ

固定資産評価証明書は、土地や家屋について固定資産課税台帳に登録された評価額などを証明する公的な書類です。

空き家を相続した場合には、相続登記における登録免許税の計算資料として利用されることがあります。

また、相続税に関する確認資料として利用される場合もあります。

一方、空き家を売却するときは、固定資産評価証明書の評価額をそのまま売却価格として考えてはいけません。

実際の売却価格は、土地の立地や形状、接道状況、建物の状態、周辺の取引状況など、さまざまな要素によって決まります。

また、固定資産評価証明書と公課証明書は記載内容や用途が異なるため、取得前に提出先が求める証明書の種類を確認することが大切です。

相続した空き家について「どの書類を取得すればよいか分からない」「固定資産評価証明書を取得したものの、売却価格との関係が分からない」「空き家を売却するか活用するか迷っている」という方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

相続した空き家の売却や活用、土地や建物の状況確認などでお困りの方は、空き家活用TEAMRへお気軽にお問い合わせください。