空き家を売るとき抵当権はどうする？抹消手続きと注意点を解説

空き家を売却するとき、登記簿に抵当権が残っている場合は、売却前にその状態を確認し、必要な手続きを進めることが重要です。

住宅ローンを完済していても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。

金融機関から必要書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を申請する必要があります。

法務局も、住宅ローン完済後は抵当権抹消登記を速やかに申請するよう案内しています。

一方、住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、金融機関への確認や返済方法の調整が必要です。

ここでは、空き家売却時に抵当権を確認する方法から、抹消手続き、ローンが残っている場合の対応まで詳しく解説します。

空き家の売却前に確認したい抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れの担保として不動産に設定される権利です。

金融機関から融資を受けて住宅を購入する際、土地や建物に抵当権が設定されることがあります。

住宅ローンを完済すると、担保としての抵当権は消滅しますが、登記簿に記録された抵当権まで自動的に消えるわけではありません。

そのため、ローンを完済した空き家でも、登記上は抵当権が残っていることがあります。

売却を検討している場合は、まず現在の登記内容を確認することが大切です。

空き家に抵当権が残っているか確認する方法

抵当権の有無を確認するには、登記事項証明書などで不動産の登記内容を確認します。

登記事項証明書には、土地や建物の所有者だけでなく、抵当権などの権利に関する情報も記載されています。

特に、長期間使用していない実家や相続した空き家では、所有者自身が抵当権の状況を把握していないことがあります。

「住宅ローンは昔に完済したはずだから問題ない」と判断せず、売却を考えた段階で登記内容を確認しておくと安心です。

また、抵当権だけでなく、現在の所有者の氏名や住所が登記上の情報と一致しているかも確認しましょう。

法務局は、抵当権抹消登記について、所有者の氏名や住所が登記上の記録と一致しない場合には、先に住所・氏名の変更登記などが必要になる場合があると案内しています。

住宅ローンを完済している場合の抵当権抹消手続き

住宅ローンを完済していて抵当権が登記上残っている場合は、抵当権抹消登記を行います。

一般的な手続きの流れは、まず金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。

その後、申請書などを準備し、不動産を管轄する法務局へ申請します。

法務局によると、抵当権抹消登記では、一般的に次のような書類が必要になります。

金融機関が発行する登記原因証明情報

金融機関から交付される委任状

登記識別情報または登記済証

抵当権抹消登記申請書

ただし、必要書類は個々の登記内容などによって異なる場合があります。

法務局では抵当権抹消登記の申請書様式や記載例も公開しています。

自分で手続きをすることもできますが、書類の内容や登記関係が複雑な場合は、司法書士に依頼する方法もあります。

抵当権抹消登記は売却直前まで放置しない

住宅ローンを完済しているからといって、売却するときまで抵当権抹消を放置するのは避けたほうがよいでしょう。

金融機関から受け取った書類を紛失している場合、再発行などの確認に時間がかかる可能性があります。

また、金融機関の名称変更や合併などによって、古い空き家では当時の抵当権者を確認するのに手間がかかるケースもあります。

法務局も、抵当権抹消に必要な書類を金融機関から受け取った場合は、紛失や汚損を避け、できるだけ速やかに登記申請するよう案内しています。

空き家を売却する予定があるなら、売却活動を始める前に登記内容を確認しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

住宅ローンが残っている空き家はどうする？

空き家を売りたいものの、住宅ローンがまだ残っている場合は、まず借入先の金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンの返済中であれば、売却時にローンをどのように返済するのか、抵当権をどのように抹消するのかについて、金融機関との調整が必要になります。

売却代金をローン返済に充てる場合でも、売却価格だけを見て判断するのではなく、現在のローン残高や売却に伴う費用などを確認する必要があります。

売却代金だけではローンを完済できない場合には、不足する金額をどのように用意するかについても検討が必要です。

そのため、住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、先に金融機関へ相談し、返済と抵当権抹消について確認したうえで売却計画を立てることが大切です。

相続した空き家は抵当権と名義を確認する

相続した空き家を売却する場合は、抵当権だけでなく所有者の名義も確認しましょう。

登記上の所有者が亡くなった方のままになっている場合、相続による所有権移転登記など、必要な手続きを確認する必要があります。

現在は相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象となることがあります。

さらに、相続した不動産を売却する場合には、相続人申告登記だけでは売却に必要な権利関係を公示することができないため、相続登記が必要になります。

相続した空き家の売却を考えている場合は、抵当権の有無とあわせて、相続登記が済んでいるか確認しておきましょう。

抵当権抹消に必要な書類を紛失した場合

古い空き家では、住宅ローンを完済したときに金融機関から受け取った書類が見つからないこともあります。

抵当権抹消に必要な書類が見当たらない場合は、まず登記事項証明書などで抵当権者を確認し、金融機関などに問い合わせることが大切です。

書類を紛失したからといって、自己判断で処分したり、必要書類がないまま手続きを進めたりするのではなく、金融機関や司法書士、法務局などに確認しましょう。

特に売却予定日が決まっている場合は、早めに確認することが重要です。

抵当権が残った空き家を売るときの注意点

空き家の売却では、抵当権が登記されていることだけを理由に判断するのではなく、現在のローンの状況や登記内容を確認する必要があります。

住宅ローンを完済済みであれば、抵当権抹消登記を進めます。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関に売却について相談し、返済と抵当権抹消の方法を確認します。

相続した空き家の場合は、相続登記が済んでいるか確認します。

さらに、所有者の住所や氏名が登記内容と異なっていないかも確認しましょう。

こうした確認を売却の初期段階で行っておけば、契約や決済の段階になってから登記上の問題が判明するリスクを抑えやすくなります。

空き家の抵当権について迷ったら早めにご相談ください

空き家の抵当権は、住宅ローンを完済しているかどうか、登記上の所有者が誰になっているか、必要書類が揃っているかなどによって対応が異なります。

特に相続した空き家や、長期間使用していない実家では、古い抵当権や未整理の登記が残っている可能性もあるため、売却を決めてから慌てて確認するのではなく、早めに状況を把握しておくことが大切です。

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