空き家を残すか売るか迷ったら？後悔しない判断基準を解説

空き家を相続したものの、「思い出があるから残したい」「管理が大変なので売りたい」と迷っている方は少なくありません。

結論からいうと、空き家を残すか売るかは、感情だけで決めるのではなく、今後かかる費用、活用できる可能性、管理の負担、将来の売却しやすさを総合的に比較して判断することが重要です。

特に、使う予定がないまま長期間放置することは避けたほうがよいでしょう。

空き家は所有しているだけでも維持管理の負担が生じ、状態によっては自治体から管理を求められる可能性もあります。

この記事では、空き家を残す場合と売却する場合の判断基準を、具体的に解説します。

空き家を残すか売るかを判断する5つの基準

まず確認したいのは、「その空き家を今後使う予定があるか」です。

自分や家族が住む予定がある、賃貸や店舗などとして活用できる見込みがあるのであれば、所有し続ける選択肢があります。

一方で、利用する予定がなく、管理も難しいのであれば、売却を前向きに検討したほうがよいでしょう。

今後、自分や家族が使う予定があるか

将来的に自分が住む、子どもや親族が利用するなど、具体的な利用予定がある場合は、急いで売却する必要がないケースもあります。

ただし、「いつか使うかもしれない」という理由だけで所有し続けるのは注意が必要です。

数年後に利用する予定があるのであれば、その時期までに必要となる固定資産税、修繕費、草木の管理費などを確認しておきましょう。

利用予定が曖昧なまま維持費だけが発生しているのであれば、売却や活用を含めて再検討するタイミングです。

空き家を維持するための費用を負担できるか

空き家は、人が住んでいなくても管理が必要です。

固定資産税などの税金に加えて、庭木の手入れ、清掃、換気、設備の点検、修繕などの費用が発生することがあります。

遠方に住んでいる場合は、自分で管理することが難しく、管理サービスなどを利用する必要が生じることもあります。

特に建物の老朽化が進むと、屋根や外壁、水回りなどの修繕費が大きくなる可能性があります。

「売るのがもったいない」という理由だけで所有を続けるのではなく、今後5年、10年と所有した場合にどの程度の負担が発生するのかを考えることが大切です。

空き家を活用して収益化できるか

売却する前に、賃貸などで活用できないかを検討する方法もあります。

立地や建物の状態によっては、戸建て賃貸、店舗、事務所などとして利用できる可能性があります。

ただし、活用にはリフォームや設備更新などの初期費用が必要になる場合があります。

重要なのは、「家賃が取れそうだから」という理由だけで判断しないことです。

リフォーム費用、固定資産税、管理費、修繕費、空室期間などを考慮して、実際にどの程度の収益が残るのかを確認しましょう。

また、用途によって建築基準法や消防関係の規制などが関係する場合もあるため、具体的な活用を始める前に専門家や自治体へ確認することが必要です。

建物の状態に問題がないか

空き家を残すか判断するときは、建物そのものの状態も重要です。

築年数だけで判断するのではなく、屋根、外壁、基礎、柱や梁、水回り、給排水設備、電気設備などを確認します。

特に長期間使用していない住宅は、雨漏りや漏水、害虫、カビなどが発生している可能性があります。

修繕すれば十分に利用できる建物なのか、それとも大規模な改修が必要なのかによって、今後の選択肢は大きく変わります。

必要に応じて建築士などの専門家に建物を確認してもらい、修繕費の概算を把握してから判断すると安心です。

売却しやすい不動産か

売却を検討する場合は、現在の不動産市場でどの程度の需要があるのかを確認します。

駅からの距離、周辺の住宅需要、土地の広さ、接道状況、建物の状態などによって、売却しやすさは変わります。

また、土地や建物の権利関係が整理されているかも重要です。

相続した空き家の場合、相続登記が完了しているかを確認しましょう。

相続登記は令和6年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

令和6年4月1日より前に相続した不動産についても、未登記の場合は原則として令和9年3月31日までに対応が必要です。(法務省)

空き家を残したほうがよいケース

空き家を残すことが合理的なのは、具体的な利用目的があるケースです。

たとえば、数年以内に自分や家族が住む予定がある、賃貸などによる活用が見込める、建物の状態が良好で維持費も大きくないといった場合です。

また、地域の将来的な需要が見込める場合も、売却だけでなく保有・活用を含めて検討する価値があります。

ただし、残すのであれば「どう管理するか」まで決めておくことが重要です。

遠方に住んでいる場合は、定期的な見回りや清掃などを誰が行うのかを決め、必要に応じて管理サービスの利用も検討しましょう。

売却を検討したほうがよいケース

一方で、次のような状況なら売却を検討するメリットがあります。

長期間利用する予定がない、管理できる人がいない、修繕費が大きい、遠方に住んでいて維持管理が難しい、今後も活用する具体的な計画がないといったケースです。

特に、「何もせずに所有し続ける」という選択は慎重に考える必要があります。

空き家の状態が悪化すると、修繕などの負担が増える可能性があります。

また、適切な管理が行われていない空き家については、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、自治体による対応の対象となる場合があります。

そのため、「売るかどうか」を迷っている段階でも、まず現在の状態と将来的な維持費を把握しておくことが重要です。

売却前に確認したい税金のポイント

空き家を売却すると、売却によって得た利益について譲渡所得が発生し、原則として所得税などの課税関係を確認する必要があります。

一方で、一定の要件を満たす場合には税制上の特例を利用できる可能性があります。

たとえば、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

相続人が3人以上の場合など、一定の場合には控除額が2,000万円となります。(国税庁)

この特例には、建物の要件や売却期限など複数の条件があります。

そのため、「空き家を売れば必ず3,000万円控除を受けられる」というものではありません。

売却を決める前に、国税庁の情報を確認し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しましょう。

「残すか売るか」だけでなく活用という選択肢もある

空き家について考えるとき、「所有するか、売却するか」の二択にする必要はありません。

第三の選択肢として、空き家を活用して価値を高める方法があります。

たとえば、住宅として賃貸するだけでなく、立地や建物の特徴によっては店舗や事務所など、別の用途を検討できる場合があります。

ただし、活用すれば必ず収益が出るわけではありません。

リフォーム費用や維持管理費を含めた収支を計算し、売却した場合に得られる金額と比較することが大切です。

「売る」「残す」「活用する」の3つを比較して、一番メリットの大きい選択肢を探すことが、後悔しないためのポイントです。

空き家の判断で後悔しないために

空き家の判断では、思い出や感情も大切です。

しかし、感情だけで所有を続けると、将来的な維持費や管理負担が大きくなる可能性があります。

反対に、「管理が面倒だから」という理由だけで急いで売却すると、本来なら活用できた不動産を手放してしまう可能性もあります。

だからこそ、まず現在の不動産価値、建物の状態、維持費、活用可能性、売却価格の目安を整理しましょう。

そのうえで、5年後、10年後も所有するメリットがあるのかを考えることが重要です。

特に相続した空き家の場合は、権利関係や税制上の特例など、専門的な確認事項もあります。

空き家をどうするか迷ったらTEAMRへご相談ください

空き家を残すべきか、売却すべきか、活用すべきかは、物件によって答えが異なります。

「思い出があるので簡単には手放せない」「遠方に住んでいて管理できない」「売る前に活用方法を知りたい」「そもそもこの空き家にどの程度の価値があるのかわからない」という方は、まず不動産の可能性を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家をただ売却するのではなく、その不動産が持つ可能性を見極め、活用という選択肢も含めて検討することで、納得できる判断につながる可能性があります。

空き家を残すか売るか迷っている方は、一人で結論を出す前に、TEAMRへお問い合わせください。