空き家の売買契約書は何を見る？契約前に確認したい重要事項

空き家を売却するときは、買主との間で不動産売買契約書を取り交わします。
契約書には、売買価格や引き渡し日だけでなく、建物の不具合に対する責任や契約解除の条件など、売主と買主の双方にとって重要な事項が記載されています。

内容を十分に確認せずに契約すると、引き渡し後に修繕費用を請求されたり、契約条件をめぐってトラブルになったりする可能性があります。
特に、長期間使用していない空き家は、雨漏りや設備の故障などを把握しきれていない場合もあるため、慎重な確認が必要です。

この記事では、空き家の売買契約書で確認したい重要事項や、契約前に注意すべきポイントを解説します。

空き家の売買契約書で最初に確認したい基本事項

売買契約書を確認するときは、まず取引の基本条件に誤りがないかを確認しましょう。
物件の情報や売買代金などに認識の違いがあると、契約後の手続きに影響する可能性があります。

売買する土地・建物の情報

最初に確認したいのは、売買の対象となる土地と建物が正確に記載されているかどうかです。

主に、次の項目を確認します。

• 土地の所在地や地番
• 土地の面積
• 建物の所在地や家屋番号
• 建物の種類や構造、床面積
• 売買対象となる土地や建物の範囲

土地の所在地を示す住所と、登記簿上の地番は異なる場合があります。
そのため、普段使用している住所だけで判断せず、登記事項証明書などの情報と照らし合わせることが重要です。

また、敷地内に物置や車庫などがある場合は、それらが売買の対象に含まれるのかも確認しましょう。
契約書に記載された物件と、実際に引き渡す物件が一致していることが基本です。

売買代金と支払い条件

売買代金については、金額だけでなく、支払い時期や支払い方法も確認します。

契約書には、売買代金のほか、手付金や残代金の支払い条件が記載されます。
手付金を支払う場合は、その金額が売買代金に充当されるのか、残代金をいつ支払うのかを把握しておきましょう。

固定資産税や都市計画税について、売主と買主の間で日割り精算などを行う取り決めがある場合は、その計算方法や精算日も確認が必要です。
税金の精算方法は契約条件によって異なるため、契約書に具体的な定めがあるかを確認しましょう。

さらに、土地と建物の価格が分けて記載されている場合は、それぞれの金額も確認しておくと安心です。

引き渡し日と所有権移転の時期

引き渡し日も、売買契約書の重要な確認事項です。

引き渡し日には、残代金の受領や鍵の引き渡し、所有権移転登記に必要な手続きなどを行うのが一般的です。
契約書に記載された日程と、実際に準備できる時期に無理がないかを確認しましょう。

空き家に家具や家電、仏壇などの残置物がある場合は、引き渡しまでに撤去するのか、そのまま買主に引き渡すのかも明確にしておく必要があります。

残置物の処分方法や費用負担は、口頭で済ませず、契約書や合意した書面で明確にしておくことが大切です。

空き家の売却で特に注意したい契約条項

空き家の売買契約では、金額や日程だけでなく、建物の状態や契約解除の条件なども重要です。
特に、築年数が古い住宅や長期間使用していない住宅では、以下の条項を慎重に確認しましょう。

契約不適合責任の範囲と期間

契約不適合責任とは、引き渡した土地や建物が契約で定めた内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。

例えば、契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合などが見つかった場合、契約内容や具体的な事情によっては、売主が修理や代金減額などの対応を求められることがあります。

ただし、不具合が見つかれば必ず売主が責任を負うわけではありません。
契約でどのような状態を合意していたか、不具合の内容や契約条項がどう定められているかなどによって判断されます。

空き家を売却するときは、次の点を確認しましょう。

• 契約不適合責任の対象となる範囲
• 売主が責任を負う期間
• 買主が不具合を発見した場合の通知方法
• 修理や代金減額などの対応に関する定め
• 責任を免除または制限する特約の有無

特に、売主が個人の場合と不動産会社の場合では、適用される法律上の制限が異なることがあります。
不動産会社が売主となる取引では、宅地建物取引業法による制限にも注意が必要です。

また、個人が売主となる場合でも、契約不適合責任をどこまで免除できるかは、契約内容や取引の状況によって異なります。
特約があるからといって、あらゆる責任が必ず免除されるわけではありません。

物件状況報告書や設備表との整合性

空き家の売買では、売買契約書に加えて、物件状況報告書や設備表などを使用する場合があります。

物件状況報告書は、雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害など、売主が把握している物件の状況を伝えるための書面です。
設備表は、給湯器やキッチン、浴室などの設備について、設置状況や故障の有無などを確認するために使用されます。

これらの書面が契約書と食い違っていると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

例えば、給湯器が故障していることを把握しているにもかかわらず、設備表で正常に使用できると記載している場合、買主との間で問題になるおそれがあります。

長期間使用していない空き家では、設備の動作確認ができていないこともあります。
その場合は、確認できていない事実を正確に伝え、契約上どのように扱うのかを買主と合意しておくことが重要です。

分からないことを推測で記入したり、不具合を把握しながら記載しなかったりすることは避けましょう。

手付解除と違約解除の条件

契約後に事情が変わった場合に備えて、契約を解除できる条件も確認しておきましょう。

不動産売買契約では、手付解除や違約解除などについて定めることがあります。

手付解除とは、契約書で定められた条件に従い、手付金を放棄するなどの方法で契約を解除することです。
民法上、解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまで認められるのが原則ですが、契約内容や取引の事情によって確認すべき点があります。

契約書に手付解除の期限が設けられている場合は、その日付を確認しましょう。

一方、違約解除は、契約違反があった場合などに、契約で定めた条件に従って解除するものです。
違約金や損害賠償額についての定めがある場合は、その金額や適用条件も確認する必要があります。

契約を締結した後は、単に売却をやめたくなったという理由だけで、自由に契約を解除できるわけではありません。
解除の条件や期限を理解したうえで契約することが大切です。

引き渡し前に建物が損傷した場合の取り扱い

空き家の売買では、契約から引き渡しまでに時間が空くことがあります。
その間に台風や地震などで建物が損傷した場合、修繕費用を誰が負担するのか、契約を解除できるのかが問題になることがあります。

契約書に、引き渡し前の滅失や損傷に関する条項がある場合は、適用条件や対応方法を確認しましょう。

例えば、屋根が破損して雨漏りが発生した場合、修繕して引き渡すのか、買主と協議するのかなど、契約の定めによって対応が変わります。

また、売買契約の締結後も引き渡しが完了するまでは、建物の状態に変化がないか注意する必要があります。
損傷が発生した場合は、速やかに相手方や仲介する不動産会社へ連絡し、契約内容に沿って対応しましょう。

空き家特有の事情で確認しておきたいこと

空き家は、居住中の住宅と比べて、建物の状態や土地の利用状況を把握しにくいことがあります。
そのため、契約書の記載だけでなく、物件に関する情報や引き渡し条件も確認しておくことが重要です。

雨漏りや建物の劣化などの告知

長期間人が住んでいない空き家では、雨漏りや外壁のひび割れ、床の傾き、給排水管の劣化などが発生している可能性があります。

売主が把握している不具合は、買主に正確に伝えましょう。
過去に修理した箇所や、以前に雨漏りが発生したことがある場合も、必要に応じて説明することが大切です。

また、売主自身が長年その家に住んでいなかった場合、すべての不具合を把握できているとは限りません。
建物の状態を十分に確認できていない場合は、その点も明確にしておきましょう。

不具合を隠して契約することは、後の紛争につながるおそれがあります。
分かっていることと分からないことを区別し、物件の状況を誠実に伝えることが、トラブルの予防につながります。

境界や越境物の取り扱い

土地を売却する場合は、隣地との境界や、塀・樹木・屋根などの越境物についても確認が必要です。

境界が明確になっていない場合や、隣地の構造物が敷地内に入り込んでいる場合は、契約書でどのように取り扱うのかを確認しましょう。

例えば、隣地との境界が未確定であることを買主が了承したうえで契約するのか、売主が境界確認を行ってから引き渡すのかによって、必要な手続きが異なります。

また、越境物がある場合は、撤去するのか、現状のまま引き渡すのか、将来の対応について取り決めるのかを明確にしておくことが重要です。

境界や越境物に関する問題は、売却後に解決しようとすると、隣地所有者との調整が難しくなる場合があります。
契約前に状況を整理し、必要な対応を確認しておきましょう。

残置物や庭木などの引き渡し条件

空き家には、家具や家電、日用品、庭木、物置などが残されていることがあります。

これらをどのように扱うかは、契約前に買主と話し合っておく必要があります。

売主がすべて撤去する場合は、撤去の期限や費用負担を確認しましょう。
一方、買主が残置物を引き取る場合は、対象となる物や処分方法について認識を一致させておくことが大切です。

特に、仏壇や相続した家財など、処分に時間がかかるものがある場合は、引き渡しまでの準備期間も考慮しましょう。

庭木や雑草、物置などについても、どこまで整備して引き渡すのかを明確にしておくと、後の認識違いを防ぎやすくなります。

解体や測量などの特約

空き家を売却する際には、建物を解体して更地にすることや、土地の測量を行うことなどを条件として契約する場合があります。

このような条件は、契約書の特約に記載されることがあります。

例えば、売主が建物を解体してから引き渡す場合は、解体の期限や費用負担、引き渡す土地の状態などを確認する必要があります。
測量を行う場合は、測量の実施者や費用負担、境界に関する手続きなども確認しましょう。

また、相続した空き家を売却する場合、税制上の特例を利用できる可能性があります。
ただし、適用には一定の要件があり、売買契約の条件や建物の解体時期などが関係する場合もあります。

税制上の特例の利用を考えている場合は、契約内容を決める前に、適用要件や必要な手続きを確認しておくことが重要です。

売買契約書に不明点がある場合の対応

売買契約書には、法律上の用語や専門的な表現が使われることがあります。
内容が分からないまま署名・押印すると、後から想定していなかった義務や費用負担が生じる可能性があります。

不明な条項がある場合は、契約前に仲介する不動産会社などへ説明を求めましょう。
説明を受けても判断が難しい場合は、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家への相談も検討できます。

特に、契約不適合責任の免除、違約金、境界の未確定、解体条件などは、売主の負担や契約後の対応に影響するため、慎重な確認が必要です。

また、口頭で合意した内容がある場合は、契約書や特約などの書面に反映されているかを確認しましょう。
契約書と関連書類の内容に食い違いがある場合は、そのまま契約を進めず、修正や確認を依頼することが大切です。

疑問点や修正してほしい箇所がある場合は、契約を締結する前に解消しておきましょう。
契約内容を十分に理解し、納得したうえで手続きを進めることが、安心して空き家を売却するための基本です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家の売買契約書には、売買価格や引き渡し日だけでなく、建物の不具合に対する責任や境界、残置物の取り扱いなど、事前に確認しておきたい事項が数多くあります。

契約条件を十分に理解しないまま手続きを進めると、売却後に思わぬトラブルが発生する可能性があります。
空き家の売却や今後の活用について悩んでいる方は、契約内容を整理するとともに、物件の状況に応じた選択肢を検討することが大切です。

空き家をどのように扱うべきかお困りの方は、空き家活用TEAMRへのお問い合わせをご検討ください。