空き家の建ぺい率と容積率とは？売却前に知っておきたい基礎知識

空き家を売却するときは、建物の築年数や状態だけでなく、土地にどの程度の建物を建てられるのかを確認することが大切です。

そこで重要になるのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率は、敷地面積に対して建築面積が占める割合を示します。

一方、容積率は、敷地面積に対して建物の延べ面積が占める割合を示します。

建築基準法では、それぞれに上限が定められています。

たとえば、100平方メートルの土地で建ぺい率が50パーセントなら、原則として建築面積の上限は50平方メートルです。

同じ土地で容積率が100パーセントなら、延べ面積の上限は100平方メートルが基本となります。

空き家を売却する場合、これらの数字を把握しておくことで、現在の建物だけでは分からない土地の利用可能性を確認しやすくなります。

建ぺい率とは何か

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

計算方法は「建築面積÷敷地面積×100」です。国土交通省もこの計算方法を示しています。

例えば、敷地面積が200平方メートル、建ぺい率が60パーセントの場合、単純計算では建築面積の上限は120平方メートルとなります。

建ぺい率は、敷地いっぱいに建物を建てることを制限するためのルールです。

建築基準法では、用途地域などに応じて建ぺい率の上限が定められています。

さらに、地域や敷地の条件によって適用される数値が異なるため、「住宅なら一律60パーセント」といった判断はできません。

空き家を売却するときは、現在建っている建物の大きさだけを見るのではなく、その土地に適用される建ぺい率を確認することが重要です。

容積率とは何か

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合です。

計算方法は「延べ面積÷敷地面積×100」です。

例えば、敷地面積が200平方メートルで容積率が150パーセントなら、延べ面積の上限は単純計算で300平方メートルとなります。

建ぺい率が建物の「建築面積」に関する制限なのに対し、容積率は建物全体の「延べ面積」に関する制限です。

そのため、同じ土地でも建ぺい率と容積率の組み合わせによって、建築できる建物の規模は変わります。

空き家の売却では、現在の建物が古くても、土地の建ぺい率や容積率に余裕がある場合には、買主が将来の建て替えや活用を検討する際の判断材料になることがあります。

建ぺい率と容積率は用途地域によって変わる

建ぺい率と容積率を確認するときに欠かせないのが「用途地域」です。

用途地域とは、都市計画によって土地の利用方法を区分する仕組みです。

住宅地としての環境を守ることを目的とした地域や、店舗などの利便性を重視する地域などがあり、それぞれ建築できる建物の用途や規模について異なるルールが設けられています。

建ぺい率についても、用途地域などに応じて都市計画で定められた数値が適用されます。

建築基準法53条では、用途地域などの区分に応じた建ぺい率の上限が規定されています。

そのため、空き家を売却するときは、物件所在地の用途地域と指定建ぺい率、指定容積率を確認しておきましょう。

指定容積率がそのまま使えるとは限らない

容積率で特に注意したいのが、都市計画で指定された容積率を、そのまま建築に利用できるとは限らない点です。

建築基準法では、前面道路の幅員が12メートル未満の場合、道路幅員に一定の係数を掛けて算出した容積率と、都市計画で指定された容積率を比較し、より厳しい制限が適用される仕組みがあります。

国土交通省も、前面道路の幅員が12メートル未満の場合の容積率制限について説明しています。

例えば、指定容積率が200パーセントだったとしても、前面道路の幅員などによっては、実際に適用される容積率が200パーセントより小さくなる場合があります。

したがって、売却前に「この土地は容積率200パーセントだから、延べ面積200パーセントまで建築できる」と断定するのは避ける必要があります。

実際の建築計画では、道路幅員や用途地域などを含めて確認することが大切です。

空き家の売却価格にも関係する可能性がある

建ぺい率と容積率は、土地の利用可能性を判断する材料の一つです。

同じ面積の土地でも、建築できる建物の規模が異なれば、土地としての利用方法も変わります。

例えば、建ぺい率や容積率に余裕がある土地では、条件によっては現在の建物より大きな建物を計画できる可能性があります。

反対に、現在の建物がすでに建ぺい率や容積率の上限に近い場合、建て替えによって現在と同程度の規模を確保できない可能性があります。

こうした違いは、購入後に建て替えや土地活用を検討する買主にとって重要な判断材料になります。

ただし、不動産の価格は建ぺい率や容積率だけで決まるものではありません。

土地の面積や形状、接道状況、用途地域、立地、周辺環境、建物の状態など、さまざまな要素を総合的に考える必要があります。

空き家を売却する前に確認したいこと

空き家を売却する前には、建ぺい率と容積率だけでなく、関連する土地の条件も確認しておきましょう。

まず確認したいのが用途地域です。

次に、指定建ぺい率と指定容積率を確認します。

さらに、前面道路の幅員や道路の種類、接道状況についても確認することが大切です。

特に古い空き家の場合、現在の建物が建築された時期と現在の法令上の制限が異なる場合があります。

そのため、「現在建っている建物の面積」と「現在の基準で新たに建築できる建物の規模」は分けて考える必要があります。

建築確認済証や検査済証、登記事項証明書、公図、地積測量図などの資料があれば、確認材料として活用できます。

現在の空き家が基準を超えている場合はどうする？

古い空き家を調べると、現在の建ぺい率や容積率の基準から見ると、現在の建物規模が上限を超えているように見えるケースがあります。

この場合、すぐに違法建築物と判断するのは適切ではありません。

建築当時には適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更などによって、現在の基準に適合しなくなった「既存不適格建築物」に該当する可能性もあるためです。

既存不適格建築物は、違法建築物とは異なる扱いになります。

ただし、建て替えや増築、改修などを行う場合には、現在の法令や個別の条件を確認する必要があります。

空き家を売却する場合も、現在の建物の状態と、将来的な建築可能範囲を区別して整理しておくと、買主との認識の違いを防ぎやすくなります。

建ぺい率と容積率は役所で確認できる

建ぺい率や容積率は、不動産広告などにも記載されていることがあります。

ただし、売却前に正確な情報を確認するなら、物件所在地を管轄する自治体の都市計画担当部署や建築担当部署などに確認する方法があります。

自治体によっては、都市計画情報をインターネット上で公開している場合もあります。

確認するときは、単に「建ぺい率60パーセント、容積率200パーセント」といった数値だけでなく、次の点も確認すると安心です。

用途地域は何か

指定建ぺい率はいくつか

指定容積率はいくつか

前面道路の幅員による容積率の制限があるか

接道状況に問題がないか

地区計画や条例などによる追加の制限がないか

これらを確認することで、土地の建築可能な範囲をより正確に把握できます。

売却時は「建てられる大きさ」を正確に伝える

空き家を売却するときは、建ぺい率や容積率について根拠のない説明をしないことが重要です。

例えば、「建ぺい率60パーセントなので、必ずこの大きさの建物を建てられます」といった断定は避ける必要があります。

実際の建築計画では、道路、敷地形状、用途地域、高さ制限、斜線制限、地区計画など、複数の規制が関係する可能性があります。

国土交通省の資料でも、用途地域に応じた建ぺい率や容積率だけでなく、道路幅員による容積率の制限や斜線制限など、複数の建築ルールが示されています。

そのため、売却時には確認できた情報を正確に整理し、必要に応じて不動産会社や建築士、自治体などに確認しながら説明することが大切です。

建ぺい率と容積率を知って空き家の価値を確認する

空き家の売却では、建物の築年数や劣化状況だけで判断すると、土地が持つ可能性を見落とすことがあります。

建ぺい率は建築面積の割合、容積率は延べ面積の割合を示すもので、どちらも土地の利用方法を考えるうえで重要な基準です。

ただし、実際に建築できる規模は、用途地域や前面道路、敷地の形状などによって変わります。

そのため、売却前には指定された建ぺい率・容積率を確認するだけでなく、実際に適用される制限まで確認することが重要です。

現在の空き家が古い場合は、既存不適格に該当する可能性についても確認しておきましょう。

正確な情報を把握しておけば、空き家を単なる古い建物としてではなく、土地を含めた不動産として適切に評価するための材料になります。

空き家の売却や活用で迷ったら空き家活用TEAMRへ

空き家の価値を判断するときは、建物の状態だけでなく、建ぺい率や容積率、用途地域、道路条件などを総合的に確認することが大切です。

「所有している空き家の土地にどの程度の建物を建てられるのか分からない」「建ぺい率や容積率を確認したうえで売却を検討したい」「古い空き家を売却するべきか活用するべきか迷っている」という方は、専門的な知識を持つ事業者に相談することで、判断材料を整理しやすくなります。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の売却や活用について悩んでいる方は、建ぺい率や容積率などの条件も含めて、空き家活用TEAMRへの問い合わせを検討してみてはいかがでしょうか。