空き家の所有者が亡くなったらどうする？相続前後の対応を解説

空き家の所有者が亡くなった場合、相続人は早い段階で相続関係と不動産の状況を確認し、相続するかどうか、誰が取得するのか、売却や活用をどうするのかを決める必要があります。

特に重要なのが、相続放棄、相続税、相続登記、空き家の管理です。

それぞれ期限やルールが異なるため、「とりあえず空き家を放置する」という対応は避けましょう。

この記事では、所有者が亡くなった直後から、相続後の売却や活用まで、空き家に関して必要となる対応を順番に解説します。

所有者が亡くなったら最初に確認すること

所有者が亡くなったら、まず遺言書の有無と相続人を確認します。

遺言書がある場合は、原則としてその内容を確認したうえで相続手続きを進めます。

遺言書がない場合は、法定相続人を確認し、相続人同士で遺産の分け方を話し合うことになります。

国税庁も、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割について協議し、協議がまとまった場合には遺産分割協議書を作成するよう案内しています。(国税庁)

空き家については、建物や土地だけでなく、固定資産税、住宅ローンなどの債務、修繕費なども確認しておきましょう。

また、登記簿上の所有者と実際の相続関係が一致しているかも確認することが大切です。

過去の相続登記が済んでいない場合、手続きが複雑になる可能性があります。

相続放棄を考える場合は3か月以内が原則

相続財産を調べた結果、多額の債務があるなどの理由から相続をしない選択をする場合は、相続放棄を検討することになります。

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

空き家だけを見て「不要だから相続放棄する」と決めるのではなく、預貯金や不動産、借入金など、相続財産全体を確認してから判断することが重要です。

3か月以内に相続放棄をするかどうか判断できない場合には、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられる場合があります。

相続放棄はその後の財産管理にも関係するため、判断に迷う場合は早めに司法書士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

相続人が複数いる場合は勝手に売却しない

相続人が複数いる場合、空き家の売却や取得について、一人だけで判断することは避ける必要があります。

まずは戸籍などを確認して相続人を確定し、遺言書がない場合には相続人同士で遺産分割について話し合います。

「長男が空き家を取得する」「相続人全員で売却する」など、具体的な方針を決めたうえで必要な手続きを進めることが重要です。

特に、相続人の一部だけで売却を進めると、後から権利関係をめぐるトラブルにつながる可能性があります。

相続人同士の話し合いが難しい場合は、弁護士などの専門家に相談することも選択肢です。

相続登記は3年以内が原則

相続した空き家をそのまま放置せず、相続登記についても早めに確認しましょう。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが原則となっています。

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(法務省)

遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づく登記についても期限が定められています。

また、相続人の間で話し合いがまとまらない場合などには、相続人申告登記という制度を利用できる場合があります。

ただし、相続した不動産を売却する場合などには、原則として相続登記が必要です。(法務省)

相続登記には戸籍などの書類が必要になるため、早めに法務局や司法書士へ確認しておくと安心です。

相続した空き家は放置しない

相続手続きに時間がかかる場合でも、空き家の管理は必要です。

人が住まなくなった建物は、換気や通水が行われないことで劣化しやすくなります。

さらに、雨漏り、屋根や外壁の破損、庭木や雑草、不法侵入などが発生する可能性もあります。

国土交通省も、空き家が放置されることで倒壊などの安全面の問題だけでなく、害虫や不法侵入など衛生面・防犯面の問題が生じる可能性を示しています。(国土交通省)

また、適切な管理が行われていない空き家については、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、管理不全空家等や特定空家等として行政による指導などの対象となる場合があります。(国土交通省)

そのため、相続後すぐに売却や活用の方針が決まらなくても、定期的な換気、通水、清掃、郵便物の確認、庭木の管理、建物の点検などを検討しましょう。

遠方に住んでいて自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。

相続税の申告期限は10か月以内

空き家を相続した場合、相続税についても確認が必要です。

相続税がかかる場合、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を行います。(国税庁)

相続税が発生するかどうかは、空き家だけで決まるものではありません。

土地や建物、預貯金などの財産から債務などを考慮し、相続財産全体を確認する必要があります。

また、遺産分割協議が10か月以内にまとまっていない場合でも、相続税の申告期限が自動的に延長されるわけではありません。(国税庁)

相続税の計算や特例の適用については個別の事情によって異なるため、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

相続した空き家を売却する場合の流れ

相続した空き家を利用する予定がない場合、売却は有力な選択肢の一つです。

ただし、売却を急ぐ前に、まず相続人と権利関係を整理することが大切です。

一般的には、遺言書や戸籍などを確認して相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議を行います。

その後、不動産を取得する人を明確にし、必要な相続登記を行ったうえで売却を検討します。

空き家の売却方法も一つではありません。

建物を残した状態で売却する方法、必要に応じて建物を解体して土地として売却する方法、修繕やリフォームなどを行って活用する方法などがあります。

どの方法が適しているかは、建物の状態、土地の立地、周辺の不動産市場、解体や修繕にかかる費用などによって変わります。

そのため、最初から「解体して売る」と決めるのではなく、売却と活用の両方を比較して検討することが重要です。

所有者が亡くなる前から家族で話し合うことも大切

空き家の問題は、所有者が亡くなってから対応するより、生前から家族で話し合っておくことで負担を減らせる場合があります。

たとえば、次のような内容を事前に確認しておくとよいでしょう。

誰が不動産を相続するのか

将来的に誰かが住む予定があるのか

売却するのか活用するのか

空き家になった場合に誰が管理するのか

修繕や固定資産税などの費用をどうするのか

所有者本人の希望を家族で共有しておけば、相続が発生した後の話し合いも進めやすくなります。

また、遺言書の作成など、生前にできる相続対策について専門家に相談しておくことも有効です。

空き家の所有者が亡くなったら早めの対応が重要です

空き家の所有者が亡くなった場合は、まず遺言書と相続人を確認し、相続財産全体を把握することから始めましょう。

そのうえで、相続放棄をするかどうか、誰が空き家を取得するのか、売却や活用をするのかを検討します。

相続放棄は原則3か月以内、相続税の申告は原則10か月以内、相続登記は原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内というように、それぞれ期限が異なります。(法務省)

期限を意識しながら手続きを進め、相続後の空き家も適切に管理することが大切です。

「相続した空き家をどうすればよいか分からない」「遠方にあるため管理できない」「売却と活用のどちらがよいか迷っている」といった場合は、早めに専門家へ相談しましょう。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

相続した空き家について、売却や活用、管理など今後の方向性にお悩みの方は、ぜひ空き家活用TEAMRへご相談ください。