空き家の所有者が認知症の場合は？売却前に必要な手続きを解説

認知症の所有者の空き家は家族だけで売却できる？

空き家の所有者が認知症だからといって、必ず売却できないわけではありません。

ただし、不動産の売買は重要な財産に関する法律行為です。

そのため、所有者本人が売却について適切に判断できる状態なのかを確認する必要があります。

家族が所有者本人に代わって勝手に売買契約を結んだり、本人の判断能力が十分でない状態で契約を進めたりすることは避けなければなりません。

判断能力が不十分な場合には、成年後見制度の利用を検討します。

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が不十分になった人の財産管理や法律行為を支援・保護する制度です。(法務省)

そのため、最初に確認したいのは「認知症であるか」だけではなく、「現在、不動産を売却することについて本人が適切に判断できる状態か」という点です。

まず所有者本人の判断能力を確認する

認知症と診断されている場合でも、直ちに本人によるすべての法律行為ができなくなるという意味ではありません。

不動産を売却する場合は、売却する不動産や売買の内容、売却する理由などを本人が理解し、適切に判断できるかを確認することが重要です。

本人が売却について十分に判断できる場合には、本人自身が売主として手続きを進められる可能性があります。

一方、判断能力が不十分で本人だけでは適切な契約手続きが難しい場合は、成年後見制度などを利用して本人を保護しながら手続きを進めることになります。

家族だけで判断するのではなく、必要に応じて医療・福祉関係者や司法書士、弁護士などの専門家に相談し、適切な手続きを確認しましょう。

成年後見制度とは？

成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度があります。

法定後見制度は、すでに判断能力が不十分になった人について、家庭裁判所が成年後見人などを選任する制度です。

判断能力の程度などによって、後見、保佐、補助という区分があります。

成年後見では、判断能力が欠けているのが通常の状態にある人について、家庭裁判所が成年後見人を選任します。

成年後見人は、本人の財産に関する法律行為などについて、法律の範囲内で本人を代理することができます。(裁判所)

保佐や補助の場合は、本人の判断能力の程度や家庭裁判所の審判内容によって、代理できる行為の範囲などが異なります。

そのため、「認知症の所有者だから家族が代わりに売れる」と考えるのではなく、現在の制度利用状況と代理権の範囲を確認することが重要です。(法務省)

成年後見人がいれば自由に売却できるわけではない

成年後見人が選任されている場合でも、本人の不動産を自由に売却できるとは限りません。

特に重要なのが、本人の居住用不動産です。

成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

ここでいう居住用不動産には、本人が現在住んでいる自宅だけでなく、施設や病院へ入所する前に住んでいた住宅などが含まれる場合があります。

現在空き家になっているからといって、必ずしも「居住用不動産」に該当しないとは限りません。(裁判所)

家庭裁判所の許可を得ずに処分した場合、その処分は無効となる可能性があります。

そのため、認知症の所有者が施設へ入所していて、自宅が空き家になっているケースでも、売却前に専門家や家庭裁判所へ確認することが大切です。

居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要

成年後見人などが本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所に対して居住用不動産処分許可の申立てを行います。

裁判所の案内では、売却の場合に不動産の登記事項証明書、評価証明書、不動産会社が作成した査定書、売買契約書の案などの資料が必要になる場合が示されています。(裁判所)

また、家庭裁判所は「なぜ売却する必要があるのか」という事情についても確認します。

例えば、本人の療養費や施設入所費、生活費などを確保する必要がある場合や、不動産を維持することが本人にとって大きな負担になる場合などが考えられます。

ただし、個々の事情によって判断されるため、「空き家だから売却できる」と単純に考えることはできません。

本人の生活や財産への影響を考慮し、売却の必要性を整理することが重要です。(厚生労働省)

売却前に準備しておきたい書類

認知症の所有者の空き家を売却する場合は、早めに不動産関係の書類を整理しておきましょう。

まず確認したいのが、不動産の登記事項証明書です。

所有者が誰になっているのか、共有名義になっていないか、抵当権などが設定されていないかを確認できます。

そのほか、固定資産評価証明書や固定資産税に関する書類、本人の戸籍関係書類など、状況に応じて必要な資料を準備します。

家庭裁判所への申立てを行う場合は、売却の必要性を説明する資料や不動産会社の査定書などが必要になることがあります。

必要書類は個別の事情や裁判所によって異なる場合があるため、事前に確認しておきましょう。(裁判所)

空き家の査定は早めに行う

成年後見制度を利用して売却を進める場合、家庭裁判所に提出する資料として不動産会社の査定書などが必要になることがあります。

そのため、売却を検討する段階で不動産会社に相談し、空き家の価格を査定してもらうことが重要です。

ただし、査定価格がそのまま売却価格になるとは限りません。

土地や建物の状態、立地、築年数、接道状況、周辺の取引状況などを踏まえて、売却価格を検討する必要があります。

また、家庭裁判所の許可を得る必要があるケースでは、単に高い価格で売却することだけを目的にするのではなく、本人の利益や生活への影響を考慮して手続きを進めることが重要です。

家族が先に売買契約を結んでしまうのは避ける

認知症の所有者の空き家を売却するときに注意したいのが、家庭裁判所の許可など必要な手続きを終える前に売買契約を進めてしまうことです。

家族が「本人のためだから」と考えていても、所有者本人に代わって自由に契約できるわけではありません。

特に成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

裁判所によっては、取引の交渉を進める時期や許可申立てのタイミングについて案内を出している場合もあります。

実際の取引を進める際には、担当する家庭裁判所へ事前に確認しましょう。(裁判所)

任意後見制度を利用している場合は契約内容を確認する

すでに任意後見契約を結んでいる場合は、契約内容も確認しましょう。

任意後見制度は、本人に十分な判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分になった場合に備えて、任意後見人に委任する事務を公正証書による契約で定めておく制度です。

任意後見契約は、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で効力が生じます。(法務省)

そのため、任意後見契約を結んでいるからといって、すぐに任意後見人が不動産を売却できるとは限りません。

契約内容や任意後見監督人の選任状況などを確認し、必要な手続きを専門家に確認しましょう。

認知症の所有者の空き家を売却する流れ

まず、登記事項証明書などを確認して、空き家の所有者や権利関係を整理します。

次に、所有者本人の判断能力や成年後見制度の利用状況を確認します。

本人による適切な判断が難しい場合は、成年後見制度などの利用を検討します。

成年後見人などが売却する場合は、不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売却条件を整理します。

本人の居住用不動産に該当する場合は、必要な資料を準備して家庭裁判所へ処分許可を申し立てます。

許可が必要なケースでは、家庭裁判所の許可を得たうえで、売買契約や決済などの手続きを進めます。

なお、具体的な申立ての時期や必要書類は個々の事情によって異なるため、担当の家庭裁判所や専門家に確認することが重要です。

早めの相談が空き家売却のポイント

認知症の所有者がいる空き家を売却する場合、通常の不動産売却よりも確認すべき事項が多くなります。

特に重要なのは、所有者本人の判断能力、成年後見制度の利用状況、代理権の範囲、居住用不動産に該当するかどうか、家庭裁判所の許可が必要かどうかです。

また、空き家を売却する必要性や売却後の本人の生活についても整理しておく必要があります。

家族だけで判断して手続きを進めるのではなく、不動産会社、司法書士、弁護士など、状況に応じた専門家へ早めに相談しましょう。

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認知症の所有者がいる空き家は、本人の判断能力や成年後見制度、家庭裁判所の許可など、通常の売却とは異なる確認事項があります。

「親が施設に入って実家が空き家になっている」

「所有者本人が認知症になり、空き家をどうすればよいか分からない」

「成年後見制度を利用して空き家を売却できるのか知りたい」

このようなお悩みがある場合は、売却を急いで進めるのではなく、所有者の状況や権利関係を整理したうえで、必要な手続きを確認することが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

認知症の所有者がいる空き家についても、現在の状況を確認しながら、売却や活用について検討することが重要です。

空き家の処分や売却についてお悩みの方は、空き家活用TEAMRへお気軽にお問い合わせください。