空き家の査定で現地確認することは？当日のチェック項目を紹介
空き家の売却を検討しているなら、不動産会社による現地確認で何を見られるのか、事前に把握しておくことが大切です。
主に確認されるのは、建物の劣化状況、室内設備、土地の形状や接道状況、周辺環境などです。
空き家は長期間使用していないことで、雨漏りや設備の故障などが発生している場合があります。
また、相続した物件では、名義や境界などの確認が必要になることもあります。
この記事では、空き家の査定で現地確認する項目や当日までに準備しておきたいこと、査定額を確認する際のポイントを解説します。
空き家の査定で行う現地確認とは？
現地確認を行う目的
不動産会社による現地確認は、実際の土地や建物の状態を把握し、売却価格を査定するために行われます。
机上査定では、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などの資料をもとに査定額を算出します。
一方、訪問査定では、建物の傷み具合や敷地の状況、周辺環境なども確認するため、物件ごとの事情を反映した査定につながります。
ただし、一般的な訪問査定は、建物のすべての不具合を発見するための専門的な検査ではありません。
必要に応じて、建築士などによる建物状況調査を別途検討することも大切です。
現地確認にかかる時間
現地確認にかかる時間は、土地や建物の広さ、状態、調査内容によって異なります。
一般的な戸建て住宅では30分から1時間程度が一つの目安ですが、広い敷地や老朽化が進んだ空き家では、さらに時間がかかる場合もあります。
当日は、不動産会社の担当者が建物の内外を確認し、必要に応じて維持管理の状況や過去の修繕履歴などについて質問します。
余裕を持って立ち会えるよう、事前に日程を調整しておきましょう。
空き家の査定で現地確認する主なチェック項目
建物の外観や構造の状態
建物の外側では、屋根や外壁、基礎、雨どい、窓、玄関などを確認します。
空き家は定期的な点検が行われていないこともあるため、劣化や破損の有無が重要です。
主なチェック項目は次のとおりです。
・屋根材のずれや破損、雨漏りの形跡 ・外壁のひび割れや塗装の剥がれ ・基礎部分のひび割れや損傷 ・雨どいの破損や詰まり ・窓や玄関ドアの開閉状況 ・シロアリ被害や木部の腐食が疑われる箇所
これらの状態は、修繕の必要性や購入後の維持費用を考えるうえで参考になります。
目視だけでは判断できない不具合もあるため、気になる箇所があれば担当者に伝えましょう。
室内や設備の状態
室内では、床や壁、天井の状態に加え、水回りや電気設備なども確認します。
主なチェック項目は次のとおりです。
・天井や壁に雨漏りや水漏れの跡がないか ・床の沈みや傾きが見られないか ・カビや異臭が発生していないか ・キッチンや浴室、トイレの状態 ・給排水設備に不具合がないか ・窓や建具が正常に開閉できるか ・家具や家電などの残置物がどの程度あるか
長期間水道や電気を使用していない場合は、設備の動作確認が難しいこともあります。
無理に通水や通電を行わず、使用していない設備や過去に発生した不具合について、わかる範囲で担当者に説明してください。
土地の形状や境界、接道状況
土地については、建物だけでなく、敷地の形状や接している道路の状況なども確認されます。
主なチェック項目は次のとおりです。
・土地の広さや形状 ・隣地との境界標の有無 ・塀やフェンスの位置 ・道路との接し方や道路幅 ・敷地内の高低差や擁壁の状態 ・庭木や雑草、敷地内の残置物 ・駐車スペースの有無
土地の境界が不明確な場合や、道路との関係に問題がある場合は、売却価格や売却手続きに影響する可能性があります。
なお、現地での目視だけで境界や再建築の可否が確定するわけではありません。
必要に応じて登記資料や測量図を確認し、自治体などへの調査を進めることが大切です。
周辺環境や生活の利便性
不動産の査定では、物件そのものだけでなく、周辺環境も評価の対象になります。
例えば、最寄り駅やバス停までの距離、スーパーや病院などの生活施設、周辺道路の状況、日当たり、騒音などが確認されます。
また、近隣の土地や建物との位置関係、周辺地域の需要なども価格を考えるうえで参考になります。
所有者が現地に住んでいない場合でも、以前から知っている地域の特徴や、過去に起きたトラブルなどがあれば、事実に基づいて担当者に伝えましょう。
登記や権利関係に関する情報
現地確認と並行して、土地や建物の登記情報、面積、築年数、所有者などの情報も確認されます。
特に相続した空き家では、登記上の名義が亡くなった親のままになっているケースや、複数の相続人が共有しているケースがあります。
こうした場合は、売却に向けて相続登記や共有者間の調整が必要になることがあります。
登記上の情報と現地の状況が異なる場合も、早めに担当者へ相談しましょう。
空き家の査定当日までに準備しておきたいこと
必要な書類を用意する
査定をスムーズに進めるために、手元にある資料を整理しておきましょう。
例えば、登記事項証明書、公図、地積測量図、建築確認関係の書類、固定資産税の納税通知書、購入時の契約書や図面などが参考になります。
すべての書類がそろっていなくても、査定を相談できる場合はあります。
何が必要かは物件の状況によって異なるため、事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。
修繕履歴や不具合を整理する
過去に行った屋根や外壁の修繕、給湯器の交換、雨漏りへの対応などについて、わかる範囲で記録しておきましょう。
また、過去に水漏れやシロアリ被害が発生した場合、現在は解消している場合でも、その経緯を正確に伝えることが大切です。
不具合を隠したり、状態を実際より良く説明したりすると、売却後のトラブルにつながる可能性があります。
わからないことは推測で答えず、確認できていない旨を伝えましょう。
敷地や室内を安全に確認できる状態にする
査定前に、玄関までの通路や室内の移動スペースを確保しておくと、担当者が確認しやすくなります。
ただし、査定のために大規模な片付けやリフォームを行う必要があるとは限りません。
残置物が多い場合も、そのままの状態で査定を依頼できることがあります。
老朽化が進んでいる建物では、床の抜けや落下物などの危険も考えられます。
安全に立ち入れない場所は無理に確認せず、事前に不動産会社へ伝えてください。
現地確認後に査定額を確認する際のポイント
現地確認が終わったら、提示された査定額だけでなく、その金額の根拠も確認しましょう。
周辺の成約事例や土地・建物の評価、修繕が必要な箇所、売却時に想定される課題などについて説明を受けると、価格の妥当性を判断しやすくなります。
また、査定額は実際に売却できる価格を保証するものではありません。
売り出し価格を決める際は、所有者の希望や売却時期、市場の需要なども考慮する必要があります。
必要に応じて複数の不動産会社に相談し、査定額だけでなく、販売計画や空き家の取り扱い実績なども比較して依頼先を検討しましょう。
なお、建物の劣化が気になる場合は、建築士などによる建物状況調査を利用する方法もあります。
一般的な査定とは目的が異なるため、調査の範囲や費用を確認したうえで判断してください。
空き家の査定や売却でお困りなら空き家活用TEAMRへ
空き家の査定では、建物の状態や土地の条件、権利関係など、さまざまな項目が確認されます。
事前に書類や修繕履歴を整理しておくことで、現地確認をスムーズに進めやすくなります。
一方で、老朽化が進んでいる空き家や、相続したものの扱いが決まっていない不動産では、何から始めればよいかわからないこともあるでしょう。
空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。
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