空き家の登記識別情報とは？売却時に必要になる場面を解説

相続した実家や長年使用していない空き家を売却するとき、「登記識別情報」という言葉を目にすることがあります。

聞き慣れない言葉ですが、不動産の所有者を確認し、売却に伴う所有権移転登記を進めるうえで重要な情報です。

特に、相続した空き家を売却する場合は、登記識別情報が手元にあるかどうかに加えて、不動産の名義が現在誰になっているかを確認する必要があります。

書類が見つからない場合でも、必ずしも売却できなくなるわけではありません。

この記事では、登記識別情報の意味や必要になる場面、紛失した場合の対処法、空き家を売却する前に確認したいポイントを解説します。

登記識別情報とは？

登記識別情報とは、不動産の所有権を取得した人などに対して、登記手続きの完了後に通知される情報です。

不動産の所有者本人による申請であることを確認するために利用されます。

登記識別情報は従来の権利証に相当するもの

登記識別情報は、以前から使われている「権利証」と混同されやすいものです。

どちらも不動産の権利に関する重要なものですが、形式が異なります。

従来の権利証は、一般に登記済証と呼ばれる書類です。

一方、登記識別情報は、不動産と登記名義人ごとに定められた12桁の符号で構成されています。

登記識別情報は、所有権の移転などの登記を申請する際に、本人確認のための情報として使用されます。

そのため、登記識別情報通知書という書面を保管している場合でも、書面そのものだけでなく、記載された符号を秘密にしておくことが大切です。

なお、従来の権利証を持っている場合は、現在でも所定の登記手続きに利用できます。

古い権利証しかないからといって、登記識別情報通知書を新たに取得しなければならないわけではありません。

登記識別情報通知書はどのような書類？

登記識別情報通知書は、登記識別情報が記載された書面です。

書面で交付される場合、符号が記載された部分には、第三者に読み取られないようにするための目隠しシールなどが使用されています。

この符号は、単なる書類番号ではありません。

登記手続きにおける本人確認に利用されるため、第三者に知られないよう管理する必要があります。

登記識別情報通知書を受け取ったら、符号が見える状態で放置せず、他の重要書類と一緒に安全な場所で保管しましょう。

相続した空き家の場合は、親の書類に混ざっていることもあるため、権利証や登記関係の書類とあわせて確認すると見つけやすくなります。

空き家の売却時に登記識別情報が必要になる場面

空き家を売却するとき、登記識別情報は主に所有権移転登記の手続きで必要になります。

ただし、売買契約を締結する場面と、登記を申請する場面では役割が異なります。

買主への所有権移転登記を行うとき

不動産を売却すると、通常は売主から買主へ所有権を移すための登記を申請します。

この手続きでは、売主が登記義務者、買主が登記権利者となり、原則として双方が共同で申請します。

売主側は、登記上の名義人本人であることを確認するため、登記識別情報を提供する必要があります。

司法書士に登記手続きを依頼する場合も、登記識別情報や本人確認に必要な書類などを準備するのが一般的です。

売却代金の決済や物件の引き渡しに合わせて登記手続きを進めるため、登記識別情報は売却活動の早い段階で確認しておくことが大切です。

書類が見つからない場合は、決済直前になって慌てないよう、不動産会社や司法書士に早めに相談しましょう。

相続した空き家を売却するとき

親から相続した実家などを売却する場合は、登記識別情報を確認する前に、現在の所有者が誰になっているかを確認する必要があります。

例えば、亡くなった親の名義のままになっている空き家を売却する場合、相続人がそのまま売主として所有権移転登記を進められるわけではありません。

原則として、まず相続による所有権移転登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。

相続登記が完了すると、新たな登記名義人に登記識別情報が通知されます。

その後、売却時の所有権移転登記で、その登記識別情報を使用することになります。

一方、すでに相続登記が完了している場合は、相続した際に受け取った登記識別情報や、それ以前の権利証などを確認しましょう。

なお、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかについて遺産分割協議などで決める必要が生じることもあります。

相続登記の状況と現在の登記名義人を確認することが、空き家売却の準備の第一歩です。

登記識別情報を紛失した場合はどうする？

登記識別情報通知書が見つからない場合でも、空き家の売却を直ちに諦める必要はありません。

登記識別情報は、紛失した場合に再通知してもらうことは原則としてできませんが、別の方法で本人確認を行い、登記手続きを進められる場合があります。

事前通知制度を利用する

登記識別情報を提供できない場合の方法の一つが、事前通知制度です。

事前通知制度では、登記申請後に登記所から登記名義人へ通知が送られます。

本人が申請内容に間違いがないことを所定の方法で申し出ることで、本人確認を行います。

ただし、事前通知には所定の手続きと期限があり、本人確認が完了するまで登記が進まないことがあります。

売却時には決済や引き渡しのスケジュールにも影響する可能性があるため、利用する場合は事前に司法書士へ相談することが重要です。

司法書士などによる本人確認情報を利用する

もう一つの方法として、司法書士などの資格者代理人が本人確認を行い、本人確認情報を登記所に提供する方法があります。

登記官がその内容を適切と認めた場合、事前通知の手続きを省略できることがあります。

この方法では、本人確認のための調査や書類作成が必要になるため、費用が発生する場合があります。

費用や必要書類は個別の状況によって異なるため、依頼先に確認しましょう。

どちらの方法が適しているかは、登記識別情報を紛失した経緯や本人確認の状況、売却のスケジュールなどによって変わります。

紛失に気づいたら、自己判断で手続きを進めず、売却を担当する司法書士に早めに相談しましょう。

登記識別情報を再発行してもらうことはできる？

登記識別情報は、紛失しても原則として再通知を受けられません。

登記識別情報が記載された通知書をなくしたからといって、同じ情報を改めて発行してもらうことはできないため、注意が必要です。

また、登記識別情報が第三者に知られた可能性がある場合は、単なる紛失とは異なる対応が必要です。

不正利用のおそれがある場合には、登記識別情報を失効させる申出を検討できます。

ただし、失効させると、その情報を以後の登記手続きで使用できなくなります。

売却の予定がある場合は、今後の登記手続きへの影響も含めて、司法書士などに相談してから対応を決めましょう。

空き家を売却する前に確認したい登記関係のポイント

登記識別情報を確認する際は、通知書の有無だけでなく、空き家の登記状況や所有者に関する情報も整理しておくと、売却手続きを進めやすくなります。

登記名義人と現在の住所・氏名を確認する

まず、売却する土地や建物の登記名義人を確認しましょう。

登記簿上の名義人と売主が一致しているかどうかは、所有権移転登記を進めるうえで重要です。

相続や住所変更、結婚などによって、登記簿上の氏名や住所が現在の情報と異なっている場合は、必要な変更登記などを確認する必要があります。

特に、相続した空き家では、土地と建物の名義が異なっていたり、土地だけが相続人の名義に変更されていたりするケースも考えられます。

土地と建物の両方について、名義や登記状況を確認しておくことが大切です。

権利証や登記関係の書類を探す

登記識別情報通知書が見当たらない場合は、古い権利証や登記済証が保管されていないか確認しましょう。

相続した実家では、親が保管していた重要書類の中に、登記関係の書類が残されていることがあります。

書類が見つかった場合も、土地と建物のどちらに関するものなのか、現在の登記名義人に対応するものなのかを確認する必要があります。

書類が見つからない場合は、登記事項証明書などで現在の登記状況を確認したうえで、司法書士に相談するとよいでしょう。

なお、登記事項証明書を取得しても、紛失した登記識別情報そのものを確認したり、再発行したりすることはできません。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家を売却するには、建物の状態や売却価格だけでなく、登記名義や必要書類の確認も欠かせません。

特に、相続した実家では、名義変更が済んでいなかったり、登記識別情報通知書が見つからなかったりすることもあります。

書類の不足や登記の状況に不安がある場合は、必要な手続きを整理し、早めに対応を検討することが大切です。

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