空き家の相続税はいくら？不動産を相続したときの計算方法を解説

空き家を相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。

相続税がかかるかどうかは、空き家だけの金額ではなく、預貯金や株式などの財産を含めた正味の遺産額と基礎控除額を比較して判断します。

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。

正味の遺産額が基礎控除額を超える場合、原則として相続税の申告と納税が必要です。

申告期限は、通常、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。(国税庁)

特に空き家を相続する場合は、土地と建物をどのように評価するのか、特例を利用できるのかを確認することが重要です。

空き家を相続すると相続税はいくらかかる？

相続税は、単純に「空き家の売却価格×税率」で計算するものではありません。

相続税を計算するときは、まず相続した財産を相続税評価額などに基づいて評価します。

そのうえで、空き家以外の財産も含めて課税価格を計算し、基礎控除額を差し引きます。

正味の遺産額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。

一方、基礎控除額を超える場合は、その超えた部分を基に相続税の総額を計算し、実際の取得割合などに応じて各相続人の税額を計算します。(国税庁)

そのため、「空き家を相続したら相続税が○万円」というように、空き家だけを見て税額を判断することはできません。

相続税の基礎控除額を計算する

相続税を考えるうえで、最初に確認したいのが基礎控除額です。

基礎控除額は、次の計算式で求めます。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が1人なら基礎控除額は3,600万円です。

法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円となります。

したがって、空き家を含む正味の遺産額が4,800万円で、法定相続人が3人であれば、基礎控除額の範囲内となります。

ただし、相続財産の計算では、単純に不動産や預貯金を合計すればよいわけではありません。

債務や葬式費用などを差し引いたり、一定の贈与財産を加算したりする場合があるため、正確な計算には注意が必要です。(国税庁)

空き家の土地はどうやって評価する？

相続税を計算する際、土地は一般的な市場価格や売却価格そのものを使うわけではありません。

宅地の評価方法には、主に路線価方式と倍率方式があります。(国税庁計算サイト)

路線価方式

路線価が定められている地域では、原則として路線価方式によって土地を評価します。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。

実際の評価では、路線価に土地の面積を掛けるだけではなく、土地の形状などに応じた補正を行う場合があります。(国税庁計算サイト)

そのため、同じ面積の土地であっても、形状や道路との接し方などによって評価額が異なることがあります。

倍率方式

路線価が定められていない地域では、原則として倍率方式を使用します。

倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。

評価倍率は地域や土地の種類などによって異なるため、国税庁の評価倍率表を確認する必要があります。(国税庁計算サイト)

このように、空き家の土地については、固定資産税評価額だけを見て相続税評価額を判断しないことが重要です。

空き家の建物はどうやって評価する？

空き家の建物についても、一般的な売却価格とは異なる方法で評価します。

一般的な自用家屋については、固定資産税評価額を基に評価する仕組みになっています。

そのため、「不動産会社に査定してもらった価格」と「相続税を計算する際の評価額」が同じになるとは限りません。

また、建物が賃貸されている場合などは、権利関係に応じて評価方法が異なる場合があります。

空き家を相続する際は、土地と建物を分けて評価し、それぞれの評価方法を確認することが大切です。

空き家でも小規模宅地等の特例を利用できる？

相続した空き家の土地については、小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。

この特例は、一定の要件を満たす場合に、土地の評価額を大きく減額できる制度です。

たとえば、被相続人が住んでいた宅地については、一定の要件を満たすことで330平方メートルまでの部分について、評価額を80パーセント減額できる場合があります。(国税庁)

ただし、誰が相続しても自動的に適用されるわけではありません。

相続人の状況や相続後の利用状況など、複数の要件を満たす必要があります。

特に、相続した時点ですでに空き家になっていた場合や、被相続人が施設へ入所していた場合などは、特例の適用について個別に確認する必要があります。

「空き家だから小規模宅地等の特例は使えない」「自宅だったから必ず使える」と決めつけず、適用要件を確認しましょう。

配偶者が相続する場合は税額が大きく軽減されることがある

相続人に配偶者がいる場合は、配偶者の税額軽減についても確認しましょう。

配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までであれば、一定の要件のもとで配偶者に相続税がかからない制度があります。(国税庁)

ただし、この制度を利用するためには原則として相続税の申告が必要です。

また、相続税の申告期限までに遺産分割がまとまっていない場合などには注意が必要です。

制度を利用できるかどうかは、相続人の状況や遺産分割の内容を踏まえて確認しましょう。

相続税の税率はどのくらい？

相続税は、課税遺産総額にそのまま一律の税率を掛けるわけではありません。

法定相続分に応ずる取得金額に応じて税率を適用し、相続税の総額を計算します。

税率は10パーセントから55パーセントまで段階的に設定されています。

たとえば、法定相続分に応ずる取得金額が1,000万円以下の場合の税率は10パーセント、1,000万円を超えて3,000万円以下の場合は15パーセントです。

さらに金額が大きくなるほど税率も高くなります。(国税庁)

その後、各相続人の実際の取得状況などを踏まえて、それぞれの納付税額を計算します。

空き家の相続税を計算するときの具体的な流れ

空き家を相続した場合は、次のような流れで確認すると分かりやすくなります。

まず、土地と建物、預貯金、株式など、相続財産を確認します。

次に、それぞれの財産を相続税のルールに従って評価します。

その後、債務や葬式費用などを考慮して正味の遺産額を計算します。

そこから基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を確認します。

基礎控除額を超える場合は、相続税の総額を計算し、各種の税額控除などを反映して最終的な納税額を求めます。(国税庁)

この計算は、相続財産の種類や相続人の状況によって複雑になることがあります。

相続税の申告期限にも注意する

相続税が発生する場合は、申告期限にも注意が必要です。

相続税の申告と納税は、原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行います。(国税庁)

相続した空き家について、相続税の評価額を調べたり、必要な特例を確認したりするには時間がかかる場合があります。

また、相続人同士で遺産分割について話し合う必要があるケースもあります。

「空き家だから相続税はかからない」と早い段階で判断せず、相続財産全体を確認しておくことが大切です。

空き家を相続したら売却も選択肢になる

相続した空き家を利用する予定がない場合は、所有し続けるだけでなく売却を検討する方法もあります。

空き家は所有している間も、固定資産税などの負担が発生します。

さらに、建物の老朽化を防ぐための管理や修繕などが必要になる場合もあります。

ただし、相続した空き家を売却した場合には、相続税とは別に譲渡所得に関する税金が発生する可能性があります。

相続税と売却時の税金は別の制度なので、「相続税を払ったから売却時の税金はかからない」と考えないようにしましょう。

また、相続した空き家の譲渡については、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から一定額を控除できる特例が設けられています。

利用できる制度や適用要件は、売却時期や不動産の状況などによって異なるため、売却を検討する場合は税理士などに確認することが重要です。

空き家の相続税は不動産だけで判断しないことが重要

空き家を相続した場合、相続税がいくらになるのかは、空き家の売却価格だけでは判断できません。

土地と建物を相続税のルールに従って評価し、預貯金などほかの相続財産も合計したうえで、基礎控除額を差し引いて判断します。

さらに、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、適用できる制度によって税額が大きく変わる場合があります。

そのため、空き家を相続することになったら、まず不動産の評価額だけでなく、相続財産全体を整理することが大切です。

具体的な相続税の計算や特例の適用については、個別の事情によって判断が変わるため、税理士などの専門家に相談しましょう。

空き家の相続や売却で悩んだら空き家活用TEAMRへ

空き家を相続すると、相続税だけでなく、その後の管理や活用、売却についても考える必要があります。

「相続した空き家をどうすればよいか分からない」「空き家の価値を確認したい」「管理を続けるか売却するか迷っている」といった場合は、早めに今後の方向性を検討することが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

相続した空き家について、売却や活用を含めた今後の選択肢を検討したい方は、ぜひ空き家活用TEAMRへお問い合わせください。