空き家の管理が負担になったら？手放す前に考える解決方法とは
空き家の管理が負担になったとき、すぐに「売却して手放す」ことだけを考える必要はありません。
空き家には、売却する、賃貸する、活用する、管理を専門業者に依頼するなど、複数の選択肢があります。
大切なのは、物件の状態や所有者の事情を整理したうえで、自分に合った方法を選ぶことです。
特に注意したいのが、負担を感じたまま空き家を放置してしまうことです。管理されていない空き家は、建物の劣化や害虫、不法侵入などの問題につながる可能性があります。
さらに、空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われていない空き家が「管理不全空家等」として行政による指導などの対象になる仕組みがあります。 (国土交通省)
管理が難しいと感じた時点で、次の方法を検討することが重要です。
まず「なぜ管理が負担なのか」を整理する
空き家の問題を解決するには、最初に負担の原因を明確にしましょう。
遠方に住んでいて現地へ行けない場合は、定期的な見回りや清掃が負担になっているのかもしれません。
建物が古い場合は、雨漏りや外壁、設備などの修繕費用が心配になるでしょう。
庭が広い住宅なら、草刈りや庭木の剪定に手間がかかります。
相続した空き家であれば、親族間で今後の方針が決まっていないこと自体が負担になっている場合もあります。
このように、同じ「空き家の管理が大変」という悩みでも、原因によって適した解決方法は変わります。
まずは、建物の状態、管理にかかっている時間や費用、今後その家を利用する予定があるかを整理しましょう。
管理できないなら「放置」だけは避ける
空き家を使っていないからといって、何もしなくてよいわけではありません。
空き家は換気や清掃が行われなくなることで、湿気やカビなどが発生する可能性があります。
また、雨漏りや外壁の破損なども発見が遅れると、修繕が必要な範囲が広がることがあります。
敷地についても、雑草や庭木が伸びることで周辺環境に影響する可能性があります。
国土交通省は、空き家の適切な管理方法として、建物の状態確認や換気、清掃、庭木の剪定、敷地内のごみの確認などを示しています。
所有者自身による管理が難しい場合は、専門家などへの管理委託も選択肢になります。 (国土交通省)
「売るか、放置するか」の二択ではなく、管理を続ける方法そのものを見直すことも大切です。
遠方の空き家なら管理を外部に任せる方法もある
所有者が遠方に住んでいる場合、定期的に実家へ通うことが難しいケースがあります。
その場合は、空き家管理サービスなどを利用し、見回りや清掃、換気、敷地の確認などを外部に委託する方法があります。
この方法なら、所有権を維持しながら管理の負担を減らせます。
ただし、管理サービスはあくまで「維持管理」のための仕組みです。
建物の大規模な修繕や、将来的な売却・賃貸などについては別途検討が必要になる場合があります。
契約する際は、どこまでの作業が含まれるのか、費用はいくらなのか、緊急時にはどのように対応するのかなどを確認しておきましょう。
修繕して使うという選択肢もある
空き家が古いからといって、すぐに価値がなくなるとは限りません。
立地や建物の状態によっては、必要な修繕を行うことで住宅として再利用できる可能性があります。
たとえば、雨漏りや水回りなどの問題を修繕したうえで賃貸住宅として活用する方法があります。
また、住宅以外の用途への転用を検討できる場合もあります。
ただし、用途変更や改修工事には、建築基準法などの関係法令への適合確認が必要になる場合があります。
「この用途なら貸せる」と自己判断せず、具体的な活用方法を検討する際は、建築士や不動産事業者などの専門家に確認することが大切です。
修繕費をかければ必ず収益化できるわけでもありません。
工事費と将来的な収入、維持管理費などを含めて判断しましょう。
売却するなら「売る前の整理」が重要
今後、自分や家族が使う予定がなく、管理を続けることも難しいのであれば、売却も有力な選択肢です。
ただし、売却を検討する際には、いきなり価格だけを調べるのではなく、まず所有関係や建物の状態を整理しておきましょう。
特に相続した空き家の場合、登記上の名義がどうなっているのかを確認する必要があります。
相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。 (法務省)
また、2024年4月1日より前に相続した不動産で、相続登記が済んでいない場合も義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。 (法務省)
相続人が複数いる場合や遺産分割が済んでいない場合などは、司法書士などの専門家に相談しながら手続きを進めると安心です。
「手放す」以外に空き家を活用する方法
空き家を所有すること自体が負担になっているなら、所有権を手放す前に「所有したまま活用する」という方法も検討できます。
たとえば、空き家を第三者に貸し出し、建物を使ってもらう方法です。
ただし、一般的な賃貸では、所有者側が修繕や管理、入居者対応などを担う必要がある場合があります。
そこで、空き家の借り上げや再活用を行う事業者に相談する方法があります。
物件の状態によっては、修繕や管理を事業者側が担い、所有者の管理負担を軽減できる仕組みを利用できる場合があります。
大切なのは、「売却するしかない」と決める前に、自分の空き家にどのような選択肢があるのかを確認することです。
空き家の状態が悪くても相談できる場合がある
「かなり古いから相談しても意味がない」と考えてしまう所有者もいるでしょう。
しかし、空き家の活用可能性は築年数だけで決まるものではありません。
立地や土地の広さ、建物の状態、周辺環境などによって、活用方法が変わるためです。
空き家活用TEAMRでは、長期間放置された空き家や、雨漏り、雑草、残置物、外壁の傷みなどがある空き家についても相談を受け付けています。 (TEAM R)
TEAMRの「空き家Re活用」では、建物の修繕や管理、事務手続きなどをTEAMRが行い、空き家を再活用する仕組みを案内しています。
所有者に家賃を支払う仕組みも用意されていますが、実際の条件は物件ごとに確認する必要があります。 (TEAM R)
そのため、管理が負担になっているからといって、すぐに売却を決めるのではなく、一度専門家に相談してみる価値があります。
空き家をどうするか決める前に確認したいこと
今後の方針を決めるときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。
まず、今後も家族が使う予定があるかを確認します。
使う予定があるなら、必要な修繕を行いながら維持する方法を検討します。
使う予定がない場合は、管理を継続できるのかを考えます。
管理が難しければ、管理サービスの利用、賃貸、借り上げによる活用、売却などを比較します。
そして、相続や登記、共有名義などの権利関係に問題がないか確認します。
このように順番に整理すると、「何となく負担だから手放したい」という状態から、具体的な判断へ進みやすくなります。
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