空き家の越境物とは？売却前に確認したい隣地とのトラブル対策

空き家を売却するときは、建物の状態や土地の広さだけでなく、隣地との境界も確認する必要があります。

特に注意したいのが、屋根や雨どい、ブロック塀、樹木の枝などが隣の土地にはみ出している「越境物」です。

越境物があると、隣地の所有者との話し合いが必要になったり、売買契約の条件に影響したりすることがあります。

売却をスムーズに進めるためには、越境の有無を早めに調べ、必要な対応を整理しておくことが大切です。

この記事では、空き家の越境物の種類や確認方法、隣地とのトラブルを防ぐ対策、売却前に押さえておきたいポイントを解説します。

空き家の越境物とは何か

越境物とは、土地や建物に関するものが本来の敷地境界を越えて、隣地や道路などの別の土地にはみ出している状態を指します。

空き家では、長期間の放置によって樹木が成長したり、建物の一部が境界を越えていたりするケースがあります。

空き家でよく見られる越境物

空き家の売却前には、敷地の地上部分だけでなく、地下や境界付近にも目を向けることが重要です。

代表的な越境物には、次のようなものがあります。

• 屋根・軒先・雨どい： 屋根や雨どいが隣地側にはみ出している状態です。

• 樹木の枝・竹： 庭木や竹が成長し、枝葉が隣の敷地に入り込んでいる状態です。

• ブロック塀・フェンス： 境界をまたいで設置されていたり、境界線を越えていたりする状態です。

• 給排水管などの配管： 水道管や排水管などが隣地の地下を通っている状態です。

• 建物の一部： 外壁や基礎などが境界を越えている状態です。

• 地中の構造物： 古い基礎や埋設物などが隣地との境界付近に存在する状態です。

ただし、見た目だけで越境していると判断できるとは限りません。

塀や屋根が境界線に近くても、実際には敷地内に収まっている場合があります。

越境の有無は、境界の位置と対象物の位置を照らし合わせて確認することが基本です。

越境物が空き家の売却に影響する理由

越境物があると、買主が購入後に隣地の所有者とトラブルになることを懸念し、購入を慎重に検討する可能性があります。

また、建物の解体や建て替えを予定している買主にとっては、越境物の撤去や移設が追加の費用につながることもあります。

例えば、屋根の一部が隣地にはみ出している場合、建物を解体するときに隣地への影響を考慮しなければなりません。

配管が隣地を通っている場合も、将来の修繕や交換の際に隣地の所有者との調整が必要になることがあります。

さらに、越境の事実を把握しているにもかかわらず、買主に十分な説明をしないまま売却すると、契約後に問題が発覚するおそれがあります。

越境物があるからといって必ず売却できなくなるわけではありませんが、売却前に状況を把握し、買主に適切に説明できるようにしておくことが重要です。

空き家の越境物を売却前に確認する方法

越境物の問題を解決するには、まず境界線の位置と、越境している物の種類を正確に把握する必要があります。

目視だけで判断せず、資料と現地の状況を照らし合わせながら確認しましょう。

登記資料や測量図で境界を確認する

最初に、空き家の購入時や相続時に受け取った書類を確認します。

主に確認したい資料は、次のとおりです。

• 公図： 土地の位置関係や形状を把握するための資料です。

• 地積測量図： 土地の形状や面積、境界点などを確認するための資料です。

• 境界確認書： 隣地所有者などとの間で境界を確認した際の合意内容を示す書類です。

• 過去の測量図： 以前に測量した際の土地の状況を確認するための資料です。

これらの資料が手元にない場合は、法務局で取得できるものがあるか確認します。

ただし、公図だけで現地の境界を正確に判断できるとは限りません。

境界標が見当たらない場合や、図面と現地の状況が一致しない場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談するとよいでしょう。

現地で越境物の位置を確認する

資料を確認したら、空き家の敷地を実際に見て回り、越境している可能性がある箇所を調べます。

特に、建物と隣地の間が狭い場所や、古い塀が設置されている場所、庭木が大きく成長している場所は注意が必要です。

地上から見えない配管や地中の構造物についても、過去の工事記録や設備図面があれば確認しておきましょう。

越境が疑われる箇所は、写真を撮影して記録しておくと、後から状況を整理する際に役立ちます。

ただし、写真だけでは境界線や越境の範囲を確定できないため、必要に応じて測量を行います。

境界が不明確な場合は、自己判断で塀を撤去したり、隣地の所有物を動かしたりしないことが大切です。

境界確定測量が必要になるケース

隣地との境界がはっきりしない場合や、越境の範囲について認識が食い違っている場合は、境界確定測量を検討します。

境界確定測量では、資料や現地の状況を調査し、隣地所有者などの関係者と境界を確認していきます。

状況によっては、道路などの管理者との調整が必要になることもあります。

測量によって越境の位置や範囲を把握できれば、撤去や移設を検討する際の判断材料になります。

また、隣地所有者との間で越境に関する覚書を作成する場合にも、図面を添付することで対象箇所を明確にしやすくなります。

ただし、測量を行えば必ず関係者間で境界の合意が成立するわけではありません。

境界について争いがある場合は、専門家に今後の対応を相談する必要があります。

空き家の越境物によるトラブルを防ぐ対策

越境物が見つかった場合は、そのまま売却を進めるのではなく、状況に応じた対策を検討しましょう。

必ずしもすべての越境物を売却前に撤去しなければならないわけではありません。

越境物を撤去・移設して解消する

越境物の問題を根本的に解決する方法は、越境している物を撤去したり、敷地内に収まるように移設したりすることです。

例えば、自分の空き家の雨どいが隣地にはみ出している場合は、雨どいの位置を変更するなどの対応が考えられます。

自分が所有する庭木の枝が隣地に伸びている場合も、適切に剪定することで越境を解消できることがあります。

一方、隣地所有者の塀や建物が自分の土地にはみ出している場合は、所有者との話し合いが必要です。

越境物の所有者や境界の状況を確認し、相手の合意や法的な根拠を得ずに撤去を進めないようにしましょう。

また、撤去や移設には費用がかかる場合があります。

工事の内容によっては建物への影響も考えられるため、事前に専門業者などへ相談して対応方法を検討します。

越境に関する覚書を作成する

撤去や移設が難しい場合は、隣地所有者との間で越境に関する覚書を作成する方法があります。

覚書とは、越境の事実や今後の対応について、当事者間で合意した内容を書面に残すものです。

例えば、屋根の一部が隣地にはみ出しているものの、すぐに改修することが難しい場合に、将来の建て替え時に越境を解消することなどを取り決めます。

覚書には、次のような内容を盛り込むことが考えられます。

• 越境している物の種類と位置

• 越境の範囲や状況を示す図面

• 越境物を撤去・移設する時期や条件

• 撤去や修繕にかかる費用の負担

• 売却や相続などで所有者が変わる場合の取り扱い

特に重要なのは、越境の事実を確認するだけでなく、将来どのように解消するのかを具体的に取り決めることです。

ただし、覚書を作成すれば、あらゆる問題が解決するわけではありません。

書面の内容や当事者の権利関係によって効力や取り扱いが異なるため、必要に応じて専門家に確認しましょう。

また、土地や建物の所有者が変わった場合に、覚書の合意内容が当然に新しい所有者へ引き継がれるとは限りません。

売却後の取り扱いも含めて、適切な内容を検討することが大切です。

隣地所有者と話し合う際の注意点

越境物の問題は、隣地所有者との関係にも影響するため、話し合いの進め方にも注意が必要です。

まずは、越境していると考えられる箇所と、その根拠となる資料を整理しましょう。

そのうえで、相手の認識も確認しながら、撤去や移設、覚書の作成などの選択肢を話し合います。

境界が明確でない場合は、どちらの土地に属するのかについて認識が異なることもあります。

一方的に相手の責任と決めつけず、測量などによって客観的な状況を確認することが重要です。

話し合いで合意できた場合は、口頭の約束だけで済ませず、合意内容を書面に残しておくと、後日の認識の違いを防ぎやすくなります。

越境物がある空き家を売却するときの注意点

越境物がある空き家でも、状況に応じた対応を取ることで売却を進められる場合があります。

ただし、売却前に整理しておきたい点がいくつかあります。

越境の事実を買主に説明する

売却する空き家に越境物がある場合は、その事実を把握したうえで、買主に適切に説明することが重要です。

例えば、屋根の一部が隣地にはみ出している場合や、隣地の配管が自分の敷地内を通っている場合は、対象物の位置や現在の状況、これまでの話し合いの内容などを整理しておきます。

越境の事実を伝えないまま売却すると、引き渡し後に問題が発覚し、契約内容によっては契約不適合責任などをめぐるトラブルにつながる可能性があります。

越境物の存在を隠すのではなく、状況や合意内容を明らかにしたうえで、買主と売買条件を調整することが大切です。

なお、売主が負う責任は、契約内容や越境の状況などによって異なります。

売買契約を締結する前に、不動産会社や必要に応じて法律の専門家に相談しておきましょう。

越境物の解消費用と売却条件を検討する

越境物を撤去・移設する場合は、その費用と工事の必要性を確認し、売却のスケジュールも踏まえて判断します。

売却前に解消することが望ましいケースもありますが、工事が難しい場合や、隣地所有者との合意に時間がかかる場合もあります。

そのような場合は、越境の状況を買主に説明し、覚書の作成や売買条件の調整を検討する方法もあります。

例えば、将来の建て替え時に越境を解消する合意ができている場合は、その内容を買主に説明し、売買契約にどのように反映するかを協議します。

ただし、買主がその条件を受け入れるかどうかは、越境物の種類や程度、購入後の利用目的などによって異なります。

撤去するか、覚書を作成するかは、越境物の状態や費用、隣地所有者との合意状況を踏まえて判断しましょう。

隣地から越境されている場合も確認する

空き家の敷地から隣地へ越境しているケースだけでなく、隣地の物が空き家の敷地にはみ出しているケースにも注意が必要です。

例えば、隣地の樹木の枝が空き家の敷地に伸びていたり、隣地の塀が敷地内に設置されていたりする場合があります。

このような状態も、売却時に買主から確認を求められる可能性があります。

樹木の枝については、民法第233条に規定があります。

原則として、土地の所有者は、隣地の竹木の所有者に対して、境界を越えた枝を切除するよう求めることができます。

また、一定の条件を満たす場合には、自ら枝を切り取ることも認められています。

具体的には、竹木の所有者に切除を求めても相当の期間内に切除されない場合、所有者や所在が分からない場合、急迫の事情がある場合などです。

一方、隣地から越境した根については、同条により切り取ることができます。

ただし、実際に対応する際は、樹木の状態や隣地への影響なども考慮し、必要に応じて専門家に相談すると安心です。

隣地から越境されている場合も、境界と所有関係を確認し、法律上認められる範囲で適切に対応することが重要です。

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空き家の売却では、建物や土地の状態だけでなく、隣地との境界や越境物の有無を確認しておくことが大切です。

越境物が見つかった場合も、状況を正確に把握し、撤去や移設、覚書の作成などから適切な方法を検討することで、売却に向けた準備を進められます。

空き家の売却を検討している方は、越境物や隣地との関係も含めて、所有する不動産の現状を整理することから始めてみましょう。