空き家を売るなら仲介と買取どっち？違いと選び方を徹底解説

空き家を売却しようと考えたとき、「仲介」と「買取」のどちらを選べばよいのか迷う人は少なくありません。

できるだけ高く売りたい場合と、早く手放したい場合では、適した売却方法が異なります。

また、空き家は築年数が古かったり、建物の傷みが進んでいたり、室内に家具や荷物が残っていたりすることもあります。

そのため、一般的な住宅売却とは異なる視点で売却方法を検討することが大切です。

仲介は高値で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
買取は不動産会社が直接購入するため、売却までの手続きを進めやすい一方、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。

この記事では、空き家の仲介と買取の違い、それぞれのメリット・デメリット、向いている人の特徴、売却方法を選ぶ際の注意点について解説します。

空き家の売却方法は仲介と買取の2種類

空き家を売却する主な方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接購入してもらう「買取」があります。

どちらも不動産会社が関わる売却方法ですが、買主や売却までの流れ、費用などに違いがあります。

仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法

仲介とは、不動産会社に売却を依頼し、一般の個人や法人などの購入希望者を探してもらう方法です。

不動産会社は物件の査定や販売活動、購入希望者との交渉、売買契約の手続きなどをサポートします。

売主と買主の間に不動産会社が入り、条件を調整しながら売買契約の成立を目指します。

仲介では、周辺の取引事例や物件の状態などを参考に売出価格を設定します。

購入希望者が見つかり、売主と買主が価格や引き渡し条件に合意すれば売買契約を締結します。

市場の需要に合った価格で売り出せるため、買取より高い金額で売却できる可能性があることが特徴です。

ただし、必ず希望価格で売れるわけではありません。

立地や建物の状態によっては購入希望者がなかなか見つからず、売却までに時間がかかることもあります。

買取は不動産会社に直接購入してもらう方法

買取とは、不動産会社が空き家を直接購入する方法です。

仲介のように一般の購入希望者を探す必要がなく、不動産会社が物件を査定し、提示した買取価格に売主が納得すれば売買契約に進めます。

購入した不動産会社は、建物や土地の状態に応じてリフォームや解体などを検討し、再販売や別の用途での活用を目指します。

そのため、一般の買主が購入しにくい古い空き家や、修繕が必要な物件でも、買取の対象になる場合があります。

買主が不動産会社に決まっているため、購入希望者を探す期間を省けることが大きな特徴です。

ただし、不動産会社は購入後の修繕費や再販売にかかる費用、売却できないリスクなどを考慮して買取価格を提示します。

そのため、一般的には仲介で売却する場合よりも価格が低くなる傾向があります。

空き家を仲介で売却するメリットとデメリット

仲介は、売却価格を重視したい人に適した方法です。

一方で、売却活動に時間がかかる可能性や、売却後の責任についても理解しておく必要があります。

仲介のメリット

仲介の大きなメリットは、市場の需要に応じた価格で売却できる可能性があることです。

不動産会社が購入希望者を探し、複数の人が購入を検討する状況になれば、売主にとって有利な条件で売却できる場合もあります。

特に、駅や商業施設に近い空き家、住宅需要のある地域にある物件、建物の状態が比較的良好な物件などは、仲介での売却を検討する価値があります。

また、売却価格や引き渡し時期などについて、購入希望者と交渉できることもメリットです。

売主の希望条件を不動産会社に伝えたうえで、購入希望者との調整を進められます。

さらに、不動産会社による販売活動を通じて、幅広い購入希望者に物件を知ってもらえる可能性があります。

仲介のデメリット

仲介のデメリットは、買主が見つかるまで売却時期が確定しないことです。

売り出してすぐに購入希望者が現れるとは限らず、立地や価格、建物の状態によっては販売活動が長引くことがあります。

売却期間が長くなると、その間も固定資産税や都市計画税、建物の管理費用などが発生します。

遠方に住んでいる所有者の場合、定期的な換気や清掃、庭木の手入れなどを続ける負担も考えなければなりません。

また、仲介で売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は売買価格などによって異なり、法律で定められた上限額があります。

なお、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、一定の条件のもとで低廉な空家等に関する報酬の特例が適用される場合があります。

この特例を利用する場合は、媒介契約を結ぶ前に報酬額や適用条件について説明を受け、金額に合意しておくことが大切です。

さらに、売却後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

建物の雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障など、把握している不具合は不動産会社に正確に伝え、買主にも適切に説明する必要があります。

空き家を買取で売却するメリットとデメリット

買取は、売却価格よりも売却までの早さや手間の少なさを重視する人に向いています。

ただし、すべての空き家が買取対象になるわけではなく、提示される価格も物件によって異なります。

買取のメリット

買取のメリットは、不動産会社が直接買主になるため、一般の購入希望者を探す必要がないことです。

不動産会社による査定を受け、提示された条件に納得すれば売買契約へ進めます。

仲介のように広告を出して購入希望者からの問い合わせを待つ必要がないため、売却までの見通しを立てやすくなります。

相続した空き家を早く整理したい場合や、遠方にある実家の管理を続けることが難しい場合には、買取が選択肢になります。

また、建物の状態によっては、売主が大規模な修繕やリフォームを行わずに売却できる場合があります。

長期間空き家になっている建物は、雨漏りや設備の故障、壁や床の傷みなどが発生していることもあります。

一般の買主に販売する場合は、購入後の生活を考えて修繕を求められることがありますが、不動産会社による買取では、現状を踏まえて購入の可否や価格が判断されます。

室内に家具や家電などの残置物がある場合も、物件や買取条件によっては、そのまま引き渡せることがあります。

ただし、残置物の処分費用が買取価格から差し引かれる場合や、売主側での撤去が条件になる場合もあるため、事前の確認が必要です。

買取のデメリット

買取のデメリットは、仲介で売却する場合と比べて、売却価格が低くなる傾向があることです。

不動産会社は購入した空き家を再販売したり、活用したりするために、必要な費用や利益を考慮して買取価格を決定します。

建物の修繕や解体、残置物の処分、測量、権利関係の整理などが必要な場合は、その負担も査定に影響する可能性があります。

そのため、仲介で売り出した場合の想定価格と、買取価格には差が生じることがあります。

また、買取を希望しても、必ず購入してもらえるわけではありません。

立地や土地の形状、建物の状態、権利関係などによっては、不動産会社が買取を見送ることもあります。

買取を検討する際は、提示された金額だけで判断せず、引き渡し条件や費用負担についても確認することが重要です。

仲介と買取はどちらを選ぶべき？向いている人の特徴

仲介と買取のどちらが適しているかは、空き家の状態や所有者の希望によって異なります。

売却価格を優先するのか、早く手放すことを優先するのかを整理すると、自分に合った方法を選びやすくなります。

できるだけ高く売りたいなら仲介

空き家をできるだけ高く売却したい人は、仲介を検討するとよいでしょう。

特に、次のような物件は仲介で購入希望者を探す方法が適しています。

• 住宅需要が見込める地域にある
• 駅や商業施設などへのアクセスが良い
• 建物の状態が比較的良好である
• 大規模な修繕を必要としない
• 売却を急いでいない

こうした条件に当てはまる空き家は、一般の購入希望者から関心を持たれる可能性があります。

ただし、立地や建物の状態が良くても、売出価格が周辺相場より高すぎると購入希望者が集まりにくくなります。

不動産会社から査定価格の根拠を聞き、周辺の取引事例や販売中の物件と比較しながら価格を決めることが大切です。

早く手放したいなら買取

空き家を早く手放したい人は、買取を検討するとよいでしょう。

例えば、次のような状況では買取が選択肢になります。

• 相続した空き家を早めに整理したい
• 遠方に住んでいて管理が難しい
• 建物の老朽化が進んでいる
• 雨漏りや設備の故障などがある
• 室内に多くの残置物がある
• 売却活動に時間や手間をかけたくない

仲介では、購入希望者が見つかるまで販売活動を続ける必要があります。

一方、買取は不動産会社が購入を判断するため、条件がまとまれば売却までの予定を立てやすくなります。

ただし、契約条件や必要書類の準備、抵当権の抹消などの手続きによって、実際の引き渡し時期は変わります。

早期売却を希望する場合は、査定時に契約から決済・引き渡しまでの具体的なスケジュールを確認しましょう。

古い空き家や傷みが目立つ物件は買取も検討する

築年数が古い空き家や、建物の傷みが目立つ物件は、一般の購入希望者が見つかりにくいことがあります。

購入後に多額の修繕費が必要になる可能性があるため、購入をためらう人もいるからです。

このような物件は、仲介だけでなく買取も含めて検討すると、売却の選択肢を広げられます。

ただし、古いという理由だけで仲介が難しいと決まるわけではありません。

建物を解体して土地として売却できる場合や、リフォームを前提に購入する人が見つかる場合もあります。

建物の状態だけで売却方法を決めず、土地としての需要や周辺環境も含めて判断することが重要です。

空き家の仲介と買取で売却価格や費用はどう違う？

売却方法を選ぶ際は、売却価格だけでなく、手数料や売却にかかる費用も確認する必要があります。

提示された金額が高くても、諸費用を差し引いた手取り額が少なくなる場合があるためです。

仲介は売却価格から仲介手数料などを差し引く

仲介で空き家を売却する場合、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料には法律で定められた上限があり、実際に支払う金額は不動産会社との合意によって決まります。

売買価格が400万円を超える一般的な取引では、上限額の計算に「売買価格の3％に6万円を加えた額」を用いる方法がありますが、これに消費税が加わります。

ただし、売買価格が低い場合や、低廉な空家等の特例が適用される場合は計算方法が異なります。

仲介手数料のほかにも、必要に応じて次のような費用が発生します。

• 売買契約書に貼付する印紙税
• 抵当権抹消登記などの登記費用
• 土地の測量費用
• 残置物の処分費用
• 建物の修繕や清掃費用

これらの費用は、物件の状態や売却条件によって異なります。

売却前に必要な費用を確認し、最終的にいくら手元に残るのかを把握しておきましょう。

買取は仲介手数料が原則として発生しない

不動産会社が買主となる直接買取では、売主と不動産会社が直接売買契約を結ぶため、通常は仲介手数料が発生しません。

ただし、売却に伴うすべての費用がなくなるわけではありません。

例えば、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、登記費用がかかります。

また、契約条件によっては、残置物の撤去や測量などを売主が負担することもあります。

不動産会社によっては、残置物の処分や建物の解体などを含めた条件を提示する場合もありますが、対応内容は会社や物件によって異なります。

買取価格だけでなく、売主が負担する費用や引き渡し条件を確認し、最終的な手取り額で比較することが大切です。

売却後にかかる税金も確認する

空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税などが発生する可能性があります。

譲渡所得は、基本的に売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

取得費には、購入代金や購入時の諸費用などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を考慮する必要があります。

また、譲渡費用には仲介手数料や売却のために直接必要となった費用などが該当する場合があります。

相続した空き家については、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

ただし、この特例には、相続した人や建物の状態、売却時期、売却価格などに関する要件があります。

相続した空き家であれば必ず適用されるわけではないため、利用を検討する場合は事前に要件を確認しましょう。

なお、仲介と買取のどちらを選んでも、譲渡所得の基本的な計算方法は変わりません。

売却価格だけでなく、取得費や売却にかかった費用、利用できる特例などを踏まえて税金を確認することが重要です。

空き家を売却する前に確認しておきたい注意点

仲介と買取のどちらを選ぶ場合でも、売却前に確認しておきたいポイントがあります。

事前に必要な情報を整理しておくことで、契約後のトラブルや想定外の費用を防ぎやすくなります。

建物の状態や不具合を正確に把握する

空き家を売却する際は、建物の状態をできるだけ正確に把握しておきましょう。

長期間使用していない建物は、所有者が気付かないうちに劣化が進んでいる場合があります。

特に確認したいのは、次のような箇所です。

• 屋根や天井の雨漏り
• 外壁や基礎のひび割れ
• 床や柱の傾き
• シロアリや腐食の被害
• 給排水管や水回り設備の故障
• カビや湿気による傷み

こうした不具合を把握している場合は、不動産会社に正確に伝えることが大切です。

仲介では購入希望者への説明が必要になるほか、買取でも査定価格に影響する可能性があります。

不具合を隠したまま売却すると、契約後にトラブルになるおそれがあります。

把握している不具合や過去の修繕履歴は、査定時にできるだけ詳しく伝えましょう。

相続登記や所有者の名義を確認する

相続した空き家を売却する場合は、登記上の所有者を確認する必要があります。

不動産の名義が亡くなった人のままになっている場合、原則として相続登記を行い、売却する人の名義に変更しなければなりません。

2024年4月から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが原則です。

正当な理由なく義務に違反した場合は、過料の対象となる可能性があります。

また、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかについて話し合いが必要になることがあります。

遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続人の一部と連絡が取れない場合は、売却手続きが進められないこともあります。

売却を検討し始めた段階で登記情報や相続関係を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家に相談しましょう。

残置物の処分方法を決めておく

空き家には、家具や家電、衣類、日用品などが残っていることがあります。

仲介で一般の買主に売却する場合は、室内を空にして引き渡すことを求められるケースがあります。

一方、買取では残置物を残したまま引き渡せる場合もあります。

ただし、残置物の撤去が必要かどうかは不動産会社や契約条件によって異なります。

処分を売主が行う場合は、廃棄物の種類や量によって費用が変わります。

相続した空き家の場合、家財の中に重要書類や貴重品、相続人が保管したい品物が残っていることもあります。

処分を始める前に、必要なものと不要なものを確認しておきましょう。

土地や建物の権利関係を確認する

空き家の売却では、建物だけでなく土地の権利関係も重要です。

例えば、隣地との境界が不明確な場合や、敷地の一部が隣地に越境している場合は、売却前に状況を確認する必要があります。

また、私道に接している土地では、通行や掘削に関する権利関係が問題になることがあります。

再建築が可能かどうか、接道条件を満たしているかといった点も、買主の購入判断に影響します。

こうした問題があるからといって、必ず売却できないわけではありません。

ただし、権利関係や土地の条件によっては、買主が見つかりにくくなったり、買取価格が変わったりする可能性があります。

不動産会社に相談する際は、登記事項証明書や測量図など、手元にある資料を用意しておくと状況を伝えやすくなります。

仲介と買取で迷ったら両方の査定を受けて比較する

仲介と買取のどちらが適しているか判断できない場合は、両方の査定を受けて比較する方法があります。

仲介の査定では、一般の購入希望者に売却する場合の想定価格を確認できます。

買取の査定では、不動産会社が直接購入する場合の金額や条件を確認できます。

両方の金額を把握することで、価格差だけでなく、売却までの期間や必要な手間も比較しやすくなります。

査定価格の根拠を確認する

不動産会社から査定価格を提示されたら、金額だけで判断しないことが重要です。

仲介の査定では、周辺の成約事例や販売中の物件、土地の条件、建物の状態など、どのような要素を参考に価格を算出したのか確認しましょう。

買取の場合は、建物の修繕費や解体費、残置物の処分費など、価格に影響した要素を聞いておくと判断しやすくなります。

査定価格は、その金額で売却できることを保証するものではありません。

特に仲介の査定価格は、実際の成約価格と異なる場合があります。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばず、価格の根拠や販売方針、契約条件まで確認することが大切です。

売却にかかる期間と引き渡し条件を比較する

仲介と買取では、売却までの流れが異なります。

仲介では購入希望者を探す期間が必要になるため、売却時期を正確に予測することは難しい場合があります。

買取では不動産会社が購入を判断するため、条件がまとまれば契約や引き渡しの予定を立てやすくなります。

ただし、買取でも査定や権利関係の確認、契約手続きなどが必要です。

また、契約後の引き渡し時期や残置物の扱い、必要書類などは契約条件によって変わります。

売却を急いでいる場合は、いつまでに現金化したいのかを不動産会社に伝え、実現可能なスケジュールを確認しましょう。

売却後の責任や契約内容を確認する

不動産の売買契約では、引き渡し後に建物の不具合などが見つかった場合の責任について、契約内容を確認する必要があります。

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約で定めた内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。

責任の範囲や期間、免責の取り決めなどは、売主と買主の属性や契約内容によって異なります。

不動産会社が買主となる買取であっても、どのような条件で責任を負うのかは契約書で確認することが大切です。

「買取なら売却後の責任が一切なくなる」と決めつけず、契約不適合責任の取り扱いや設備の引き渡し条件などを確認しましょう。

また、仲介の場合も、売主が把握している不具合を買主に説明し、契約内容に反映させることが重要です。

不明点があれば契約前に不動産会社へ質問し、必要に応じて専門家の確認を受けましょう。

空き家の状態や売却の希望に合わせて方法を選ぼう

空き家の売却では、仲介と買取のどちらが優れていると一概にはいえません。

仲介は、一般の購入希望者を探すことで、より高い価格で売却できる可能性があります。

一方、買取は不動産会社が直接購入するため、売却までの見通しを立てやすく、古い空き家や管理が難しい物件でも選択肢になる場合があります。

大切なのは、売却価格だけでなく、売却までの期間や管理の負担、諸費用、契約条件などを総合的に比較することです。

相続した空き家を早く整理したいのか、時間をかけてでも高く売りたいのかによって、適した方法は変わります。

まずは空き家の状態や権利関係を確認し、仲介と買取の両方について査定を受けると、具体的な判断材料を得られます。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家の売却では、仲介と買取の違いを理解したうえで、物件の状態や所有者の希望に合った方法を選ぶことが大切です。

売却方法を決められずに悩んでいる場合は、まず空き家の現状や今後の希望を整理し、不動産としての可能性を考えてみましょう。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家をどのように手放すか、どのような価値を見いだせるかを考えるきっかけとして、売却について検討してみてはいかがでしょうか。