空き家を店舗に変える方法とは？成功する活用ポイントを解説
空き家を店舗に変えるなら、最初に「どんな店にするか」を決めるのではなく、その地域にどのような需要があるのか、建物を店舗として利用できる状態なのか、改修費用を回収できる事業計画なのかを確認することが重要です。
空き家は、住宅としての需要が低くても、立地や建物の特徴を生かして店舗へ転用することで、新たな価値を生み出せる可能性があります。
一方で、住宅から店舗への用途変更には、建築基準法や用途地域、消防、食品衛生など、店舗の種類に応じた確認が必要です。
確認申請が不要となるケースでも、建築基準法への適合が不要になるわけではありません。
国土交通省も、既存建築物の活用では法適合性を確認することが重要だとしています。 (国土交通省)
この記事では、空き家を店舗に変える基本的な流れと、収益化を成功させるためのポイントを解説します。
空き家を店舗にする基本的な流れ
空き家を店舗へ転用するときは、物件の調査から始めます。
まず確認したいのが、立地、建物の状態、用途地域、接道状況、既存の建築確認や検査済証などです。
そのうえで、出店する業態を決め、必要な改修内容と費用を見積もります。
店舗の種類によって必要な設備や法令上の条件が変わるため、飲食店、美容室、物販店、事務所など、できるだけ具体的な事業内容を想定して計画することが大切です。
その後、必要な設計や行政手続きを確認し、法令に適合する形で改修工事を行い、開業へ進みます。
まず確認したいのは「その場所で店舗が成り立つか」
店舗への転用を考えるとき、最も重要なのは建物よりも需要です。
どれだけきれいに改修しても、来店する人がいなければ事業を継続することは難しくなります。
駅から近い、幹線道路沿いにある、観光地に近いなど、集客につながる立地であれば店舗として活用できる可能性があります。
一方、駅から遠い住宅地でも、地域住民を対象とした飲食店、生活サービス、物販など、周辺住民のニーズに合った業態なら成立する場合があります。
周辺の人口構成、交通量、競合店舗、駐車場の有無、近隣施設などを調査し、「誰がこの店を利用するのか」を具体的に考えましょう。
空き家の特徴を生かせる店舗を考える
空き家を店舗に変える場合、既存建物の魅力を生かすことも重要です。
古民家なら、古い梁や柱、庭などを店舗の特徴として活用できる場合があります。
住宅街にある一戸建てなら、地域密着型の店舗やサービスとの相性を検討できます。
大切なのは、建物の弱点をすべて隠すことではありません。
その建物だからこそ提供できる空間や体験を考えることで、一般的なテナント物件との差別化につながる可能性があります。
国土交通省も、既存の古民家などを地域資源として、飲食店や宿泊施設などへ用途変更する取り組みを紹介しています。 (国土交通省)
店舗にするために必要な改修を確認する
住宅を店舗として利用する場合、住宅として使っていたときとは必要な設備や安全対策が異なる場合があります。
たとえば、店舗の種類によっては、出入口、避難経路、照明、換気、トイレ、給排水、電気容量などの確認が必要です。
飲食店であれば、厨房設備や給排水、換気設備なども重要になります。
また、古い空き家では、雨漏りやシロアリ、配管の劣化、電気設備の老朽化などが見つかることもあります。
表面的な内装だけをきれいにするのではなく、建物そのものの状態を調査してから改修範囲を決めることが重要です。
用途変更と建築基準法を確認する
住宅を店舗として使用する場合、建築基準法上の用途変更に該当する可能性があります。
特に、飲食店などの特殊建築物へ用途変更する場合は、規模や用途によって建築確認などの手続きが必要になることがあります。
現在の制度では、一定の特殊建築物について用途変更を行う場合、用途に供する部分の床面積が200平方メートルを超えると建築確認の対象となる規定があります。 (e-Gov)
ただし、200平方メートル以下なら何をしても問題ないという意味ではありません。
確認申請が不要なケースでも、建築基準法や条例などへの適合が必要です。
実際に自治体も、確認申請が不要な用途変更についても各種法令への適合が必要であり、建築士などへの相談を案内しています。 (名古屋市)
また、用途地域によって建築できる用途が定められているため、店舗の種類によっては利用できない場合があります。
計画段階で自治体の建築担当窓口や専門家に確認することが重要です。
飲食店にする場合は別の確認も必要
空き家を飲食店に転用する場合、建築関係だけでなく食品衛生関係の手続きも確認する必要があります。
飲食店営業など、業態によって営業許可等が必要になる場合があるため、開業予定地を管轄する保健所に事前相談することが大切です。
さらに、店舗の規模や設備、用途によっては消防関係の確認も必要になります。
「住宅を少し改装するだけだから問題ない」と考えるのではなく、営業開始前に必要な許可や届出、設備基準を確認しておきましょう。
改修費用をかけすぎないことが成功のポイント
店舗化で起こりやすい失敗が、改修費用のかけすぎです。
内装をきれいにすることは重要ですが、売上につながらない部分まで過剰に改修すると、投資を回収するまでの期間が長くなります。
まず、開業に必要な最低限の改修と、集客や客単価向上につながる改修を分けて考えましょう。
そして、改修費だけでなく、設備費、許認可や設計に関する費用、家具や備品、広告費、開業後の運転資金まで含めて事業計画を作ります。
空き家活用では、改修費を安く抑えることだけが目的ではありません。
必要な部分には適切に投資し、不要な部分には費用をかけないという考え方が重要です。
補助制度を利用できる場合もある
自治体などによっては、空き家の改修や地域活性化につながる活用を支援する制度が設けられている場合があります。
国土交通省でも、空き家の活用や改修などを対象とする事業を実施しています。
制度によって対象者、用途、対象工事、補助率などが異なるため、利用を検討する場合は最新の公募内容や自治体の制度を確認しましょう。 (国土交通省)
ただし、補助金があることを前提に事業計画を作るのはおすすめできません。
補助制度には申請時期や対象となる工事などの条件が設定されている場合があります。工事を始める前に制度の条件を確認することが大切です。
空き家店舗を成功させる5つのポイント
店舗化を成功させるには、次の点を順番に確認することが重要です。
まず、地域の需要を調査することです。
次に、建物の状態と改修費用を把握します。
その後、用途地域や建築基準法、消防、営業に必要な許可などを確認します。
そして、初期費用だけでなく、家賃や売上、光熱費、人件費、維持管理費などを含めて事業として成立するかを検討します。
最後に、店舗としての特徴を明確にします。
「空き家だから安く使える」という理由だけで出店するのではなく、その場所で営業する意味や、顧客に選ばれる理由を作ることが大切です。
店舗に向かない場合は別の活用方法も検討する
調査した結果、店舗としての収益化が難しいと判断することもあります。
その場合は、無理に店舗へ転用する必要はありません。
住宅として賃貸する、事務所として活用する、他の事業者に貸す、売却するなど、別の選択肢もあります。
空き家活用では「店舗にすること」が目的ではなく、「不動産の価値を高め、適切に活用すること」が目的です。
店舗化によって大きな改修費が必要になるのであれば、他の用途と比較して最も合理的な方法を選びましょう。
空き家を店舗に変えるなら、最初の調査が重要です
空き家を店舗に変えることは、建物をリフォームするだけではありません。
地域の需要を調べ、店舗としての用途を決め、建物の状態を確認し、法令上の条件を整理したうえで、事業として成立するかを判断する必要があります。
特に、用途変更については、手続きの要否だけでなく、建築基準法などへの適合性そのものを確認することが重要です。
国土交通省も既存建築物の活用促進に向けた情報を公開しています。 (国土交通省)
「古い空き家だから店舗にはできない」と決めつける必要もありません。
反対に、「改修すれば店舗にできる」と安易に考えることも避けるべきです。
物件ごとの条件を確認し、収益性と法令面の両方から活用方法を検討することが、成功への近道です。
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