空き家を放置すると危険？知らないと怖い7つのリスク
空き家は、誰も住んでいないだけで直ちに問題になるわけではありません。
しかし、管理をせずに放置すると、建物の老朽化だけでなく、近隣トラブル、税負担の増加、損害賠償など、さまざまなリスクにつながります。
特に注意したいのが、空き家の状態が悪化して「管理不全空家」や「特定空家」に該当するケースです。
市区町村から指導や勧告を受ける可能性があり、場合によっては住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなることもあります。
ここでは、空き家を放置することで起こり得る7つのリスクと、早めに検討したい対策について解説します。
空き家を放置する7つのリスク
1．建物が劣化し倒壊する危険がある
空き家は、人が住んでいる住宅と比べて異常に気付きにくく、換気や清掃なども行われなくなるため、劣化が進みやすくなります。
雨漏りを放置すれば柱や梁などが傷み、屋根や外壁の破損が進行する可能性があります。
さらに、長期間にわたって適切な管理がされなければ、建物の一部が落下したり、倒壊したりする危険性もあります。
特に台風や大雨、地震などの自然災害が発生した場合、老朽化した空き家が周囲に被害を及ぼす可能性もあります。
2．近隣トラブルにつながる
空き家の問題は、所有者だけの問題ではありません。
庭木が伸びて道路や隣地にはみ出したり、雑草が繁茂したりすると、近隣住民の生活に支障を与えることがあります。
また、ごみの散乱や悪臭、害虫やネズミの発生なども、周辺環境の悪化につながります。
一度近隣とのトラブルが発生すると、修繕や清掃だけでは解決しにくくなるケースもあります。
空き家を所有している場合は、近隣への影響も考えて管理することが重要です。
3．不法侵入や不法投棄などのリスクが高まる
人が住んでいない空き家は、管理されていないことが外から分かりやすく、不法侵入や不法投棄などの被害につながる可能性があります。
窓や扉が壊れたままになっている場合には、不審者が侵入しやすくなるほか、建物内にごみを捨てられるなど、さらに管理状態が悪化するケースも考えられます。
国土交通省も、空き家を放置することによるリスクとして、不法侵入や地域の治安への悪影響を挙げています。
4．資産価値が下がり売却しにくくなる
空き家は、放置する期間が長くなるほど建物の劣化が進みやすくなります。
雨漏りや外壁の破損、設備の故障などが増えれば、売却前に修繕が必要になる可能性があります。
また、庭の手入れや室内の清掃がされていない状態では、購入希望者から見た印象も悪くなります。
国土交通省も、空き家を放置することで資産価値が低下し、売買などが困難になる可能性を示しています。
「いつか売ればいい」と考えている場合でも、建物の状態が悪化する前から売却や活用について検討しておくことが大切です。
5．固定資産税の負担が増える可能性がある
空き家を所有している限り、原則として固定資産税などの税負担が発生します。
さらに注意したいのが、管理状態が悪化した場合です。
現在の空家等対策の推進に関する特別措置法では、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」として、市区町村が指導や勧告を行える仕組みがあります。
管理不全空家や特定空家について、必要な措置を取らず勧告を受けた場合、その敷地について住宅用地特例が適用されなくなることがあります。
住宅用地特例では、一定の住宅用地について固定資産税の課税標準が軽減されていますが、勧告を受けた場合にはこの軽減措置の対象外となる可能性があります。
ただし、空き家になっただけで直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。
実際の適用については、空き家の状態や自治体による判断などを確認する必要があります。
6．所有者が損害賠償責任を負う可能性がある
空き家の管理を怠った結果、屋根や外壁などが落下し、第三者の身体や財産に損害を与えた場合、所有者が責任を問われる可能性があります。
民法では、土地の工作物について設置または保存に瑕疵があり、それによって他人に損害が生じた場合の責任が定められています。空き家の所有者にとっても無視できない重要なポイントです。
「誰も住んでいないから事故は起きない」と考えるのは危険です。建物の状態を定期的に確認し、危険な箇所があれば必要な対応を検討することが重要です。
7．行政から指導や勧告、場合によっては代執行を受ける可能性がある
空き家の状態が著しく悪化すると、行政から対応を求められる可能性があります。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」として、所有者に必要な措置を取るよう指導できます。
さらに状態が改善されず、特定空家に該当する場合には、助言や指導、勧告、命令などの措置が行われる場合があります。
一定の要件のもとでは行政代執行などが行われる制度もあります。
そのため、「行政から何か言われてから考える」のではなく、空き家の状態が悪化する前に対応することが重要です。
空き家を放置しないためにできること
空き家を所有しているものの、すぐに売却や解体を決められない場合もあるでしょう。その場合は、まず現在の状態を把握することから始めましょう。
定期的な換気や清掃、庭木の管理、雨漏りや外壁などの点検を行い、必要に応じて専門業者へ相談する方法があります。
遠方に住んでいる場合や、自分で管理することが難しい場合には、空き家管理サービスなどの利用を検討する方法もあります。
一方で、今後も利用する予定がないのであれば、売却や活用、解体などを含めて、所有し続けることが適切なのかを早めに検討することも大切です。
空き家は「何もしない」という選択をしている間にも、建物の劣化や維持管理費などの問題が進んでいく可能性があります。
空き家は早めの対策が重要です
空き家を放置する主なリスクは、建物の倒壊や外壁の落下、近隣トラブル、不法侵入、資産価値の低下、税負担の増加、損害賠償責任、行政による措置などです。
特に、空き家の状態が悪化してから対応すると、修繕費や解体費などの負担が大きくなる可能性があります。
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