空き家を賃貸に出す方法とは？貸す前に確認したいポイントを解説

相続した実家や転居によって使わなくなった住宅は、賃貸に出すことで家賃収入を得られる可能性があります。

空き家を売却せずに所有し続けたい場合や、将来的に自分や家族が住むことを考えている場合は、賃貸活用も選択肢の一つです。

ただし、空き家を貸すには、建物の状態や修繕費用、賃貸借契約の内容、入居者の募集方法など、事前に確認しておきたいことがあります。

賃貸に出す前に、貸せる状態かどうかだけでなく、維持費や修繕費を差し引いても収支が成り立つかを確認することが重要です。

この記事では、空き家を賃貸に出す方法や貸す前に確認したいポイント、費用や契約上の注意点について解説します。

空き家を賃貸に出す主な方法

空き家を賃貸に出す方法には、不動産会社に仲介を依頼する方法や、自分で入居者を募集する方法などがあります。

また、将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、契約期間をあらかじめ定める方法も検討できます。

不動産会社に仲介を依頼する

初めて空き家を賃貸に出す場合は、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的です。

不動産会社に相談すれば、周辺の家賃相場を踏まえた賃料設定や入居者の募集、賃貸借契約の手続きなどについてサポートを受けられます。

自分で入居希望者を探す手間を減らせるため、遠方に住んでいる空き家所有者にも向いています。

ただし、仲介を依頼する際には、仲介手数料などの費用が発生する場合があります。

不動産会社によって対応できる物件やサービスの範囲が異なるため、空き家の賃貸管理に対応しているかを確認しておきましょう。

自分で入居者を募集する

不動産会社を通さず、自分で入居者を募集する方法もあります。

知人から入居希望者を紹介してもらったり、適切な募集方法を利用したりすることで、入居者を見つけられる可能性があります。

仲介を依頼する場合と比べて、仲介手数料を抑えられることがある点はメリットです。

一方で、家賃の設定や入居希望者との連絡、契約条件の調整、契約書の作成などを自分で進める必要があります。

契約内容に不備があると、家賃の滞納や退去時の修繕費用などをめぐるトラブルにつながるおそれもあります。

賃貸経営の経験がない場合は、契約書の作成や法的な確認について専門家に相談することも検討しましょう。

賃貸管理会社に管理を委託する

入居者が決まった後の管理業務を、賃貸管理会社に委託する方法もあります。

管理会社によっては、家賃の入金管理や入居者からの問い合わせ対応、設備の不具合への対応、退去時の手続きなどを任せられます。

仕事や介護などで空き家の管理に時間を割けない場合や、物件から離れた場所に住んでいる場合に適した方法です。

ただし、管理業務を委託すると管理委託料が発生します。

また、修繕費用や設備交換費用などは、管理委託料とは別に必要となるのが一般的です。

契約前に、管理委託料だけでなく、どこまでの業務を任せられるのか、修繕時の連絡や費用負担をどうするのかを確認しておきましょう。

空き家を賃貸に出す前に確認したいポイント

空き家を貸し出す際は、入居者を募集する前の準備が重要です。

建物の状態や権利関係、収支の見通しなどを確認し、無理なく賃貸経営を続けられるか判断しましょう。

建物が安全に住める状態か確認する

長期間使用していない空き家は、外見に大きな問題がなくても、内部の劣化が進んでいる場合があります。

特に確認したいのは、次のような箇所です。

• 屋根や外壁のひび割れ、雨漏り

• 床の傾きや建具の開閉不良

• 給排水管の漏水や詰まり

• 電気設備や給湯器の不具合

• シロアリやカビの発生

• 浴室やキッチン、トイレなどの水回り

• 窓や玄関の施錠、防犯設備の状態

設備が正常に動作しない場合や、雨漏りなどの不具合がある場合は、修繕を検討する必要があります。

また、建物の老朽化が著しい場合は、専門業者に点検を依頼し、賃貸住宅として使用できるか判断することが大切です。

見た目を整えるだけでなく、入居者が安全に生活できる状態かどうかを優先して確認しましょう。

修繕費用と家賃収入のバランスを確認する

空き家を貸し出すには、修繕費用や設備交換費用などの初期費用が必要になる場合があります。

例えば、長期間使用していなかった住宅では、給湯器やエアコンの交換、壁紙の張り替え、水回りの修繕などが必要になることがあります。

ただし、すべての設備を新品に交換すればよいわけではありません。

周辺の賃貸需要や想定家賃を踏まえ、必要な修繕を優先することが重要です。

例えば、修繕に多額の費用がかかる一方で、周辺の家賃相場が低い場合は、投資した費用を回収するまでに長い期間がかかる可能性があります。

修繕費用を見積もる際は、当初の工事費だけでなく、入居後の設備故障や経年劣化への対応費用も考慮しましょう。

賃貸に出すための修繕費用を、将来の家賃収入で回収できる見込みがあるかを確認することが大切です。

所有者や共有者の権利関係を確認する

相続した実家などを賃貸に出す場合は、所有者が誰になっているかを確認する必要があります。

不動産を複数人で共有している場合、賃貸に出すことについて、共有者間での合意や法的な確認が必要になることがあります。

民法では、共有物の管理に関する事項は、原則として持分価格の過半数で決定する仕組みがあります。

ただし、賃貸借契約の期間や内容、建物の状態、契約が建物の管理に当たるのかなどによって判断が異なる場合があります。

共有者の一人だけで判断せず、事前に関係者と話し合い、必要に応じて弁護士や司法書士などに相談しましょう。

また、住宅ローンが残っている場合は、融資契約上の条件も確認してください。

居住用住宅として融資を受けた物件を賃貸に転用する場合、金融機関への相談や承諾が必要になることがあります。

相続や共有、住宅ローンなどの事情がある場合は、賃貸募集を始める前に権利関係と契約条件を整理しておきましょう。

周辺の賃貸需要と家賃相場を調べる

空き家を賃貸に出す際は、希望する家賃で入居者が見つかるかを確認することも重要です。

家賃相場は、立地や築年数、建物の広さ、設備、駅や商業施設へのアクセスなどによって異なります。

周辺の類似物件を調べる際は、掲載されている家賃だけでなく、間取りや建物の状態、駐車場の有無なども比較しましょう。

また、賃貸需要は地域によって異なります。

例えば、通勤や通学に便利な地域では一定の需要が見込める一方、人口減少が進む地域では入居者を見つけるまでに時間がかかる場合があります。

地域の需要を把握するには、賃貸物件を扱う不動産会社に相談するのも有効です。

想定家賃だけで判断せず、入居者が見つかるまでの期間も考慮して収支を計画しましょう。

空き家に残っている荷物を整理する

空き家を貸し出す際は、室内に残っている家具や家電、日用品などの扱いも決めておく必要があります。

一般的な居住用賃貸では、入居者がすぐに生活できるよう、不要な残置物を処分しておくことが望ましいでしょう。

ただし、仏壇や写真、貴重品、相続に関係する書類などは、処分する前に家族や相続人と確認することが大切です。

また、家具や家電を残して貸す場合は、入居者が使用する設備と、所有者が残した私物を明確に区別しておきましょう。

残置物の処分には費用がかかることがあるため、修繕費用と合わせて見積もっておくと、初期費用を把握しやすくなります。

空き家を賃貸に出すまでの流れ

空き家を貸し出す際は、建物の確認から入居者との契約まで、段階的に進めるとスムーズです。

1. 賃貸に出す目的と条件を決める

まずは、なぜ空き家を賃貸に出したいのかを整理しましょう。

家賃収入を得たいのか、将来的に自分や家族が住むために建物を維持したいのかによって、適した貸し方が異なります。

例えば、長期的な家賃収入を重視する場合は、安定して入居者を確保できる条件を検討する必要があります。

一方、数年後に自分が住む予定がある場合は、契約期間や退去条件を慎重に決めることが重要です。

賃貸に出す期間や希望家賃、修繕にかけられる予算なども、あらかじめ整理しておきましょう。

2. 建物の状態を調査し、必要な修繕を行う

次に、建物や設備の状態を確認します。

自分で確認できる範囲に加え、必要に応じて建築士やリフォーム業者などの専門家に点検を依頼しましょう。

修繕が必要な場合は、複数の業者から見積もりを取り、工事内容と費用を比較すると判断しやすくなります。

ただし、工事を始める前に、賃貸に出した場合の想定家賃と初期費用のバランスを確認することが大切です。

大規模な改修が必要な場合は、賃貸活用だけでなく、現状のまま貸せるか、売却するかといった選択肢も含めて検討しましょう。

3. 賃料と契約条件を決める

建物の状態を把握したら、周辺の家賃相場を参考に賃料を設定します。

家賃だけでなく、敷金や礼金、管理費、更新条件なども検討しておきましょう。

また、ペットの飼育や楽器の使用、庭の管理、駐車場の利用など、入居者の生活に関係する条件も事前に整理する必要があります。

条件を曖昧にしたまま募集すると、入居後に認識の違いが生じるおそれがあります。

貸主として認められることと認められないことを明確にし、契約内容に反映させましょう。

4. 入居者を募集する

賃料や契約条件が決まったら、入居者の募集を始めます。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、物件の特徴や修繕状況、設備、募集条件などを伝えます。

入居者を募集する際には、建物の状態を正確に説明することが大切です。

雨漏りの修繕歴や設備の不具合など、入居判断に関わる情報は、必要に応じて不動産会社と共有しましょう。

物件の状態や契約条件に合う入居者を探すためにも、募集開始前に必要な情報を整理しておくことが重要です。

5. 賃貸借契約を結び、入居後の管理を始める

入居希望者が決まったら、契約条件を確認したうえで賃貸借契約を締結します。

契約書には、賃料や支払日、契約期間、禁止事項、修繕の負担、解約条件などを明確に記載しましょう。

また、入居時点の建物や設備の状態を写真などで記録しておくと、退去時のトラブルを防ぐうえで役立ちます。

入居後は、家賃の入金状況を確認するとともに、設備故障や建物の不具合が発生した場合に対応できる体制を整えておく必要があります。

遠方に住んでいて迅速な対応が難しい場合は、管理会社への委託も検討しましょう。

空き家を賃貸に出す際にかかる費用

空き家を賃貸に出す場合、入居者が決まる前から、さまざまな費用が発生する可能性があります。

家賃収入だけで判断すると、想定より手元に残る金額が少なくなることもあるため、必要な費用を事前に把握しておきましょう。

修繕費・リフォーム費用

建物の状態によっては、雨漏りの修理や給排水設備の交換、内装の補修などが必要です。

必要な工事は、築年数や劣化状況、入居者に求める住環境などによって異なります。

大規模なリフォームを行えば必ず高い家賃で貸せるわけではありません。

周辺の賃貸需要と家賃相場を踏まえ、入居に必要な修繕から優先して実施しましょう。

仲介手数料・管理委託料

不動産会社に入居者の募集や契約の仲介を依頼すると、仲介手数料が発生する場合があります。

また、入居後の管理を委託する場合は、管理委託料も必要です。

これらの金額や支払い条件は、依頼先や契約内容によって異なります。

依頼する前に、どの業務にいくらかかるのかを確認し、継続的な負担を把握しておきましょう。

固定資産税・保険料などの維持費

空き家を賃貸に出しても、所有者として負担する費用はなくなりません。

例えば、次のような費用が発生します。

• 固定資産税や都市計画税

• 火災保険料や必要に応じた地震保険料

• 建物や設備の修繕費

• 共用部分や敷地の管理費用

• 管理会社への委託料

固定資産税などの税負担は、物件の所在地や評価額、適用される制度などによって異なります。

また、住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合に固定資産税の住宅用地特例が適用されます。

ただし、賃貸に出したからといって、必ず税負担が軽くなるわけではありません。

家賃収入から必要経費や税金などを差し引き、実際にどの程度の収益が残るのかを確認することが重要です。

空き家を賃貸に出す際に注意したい契約上のポイント

空き家を貸し出す際は、入居者を確保することだけでなく、将来の退去や修繕に関するトラブルを防ぐことも大切です。

特に、契約期間や原状回復の範囲は、貸主と借主の双方が理解したうえで契約する必要があります。

普通借家契約と定期借家契約の違いを理解する

住宅の賃貸借契約には、主に普通借家契約と定期借家契約があります。

普通借家契約は、契約期間が満了しても、法律上の要件に従って更新されることが基本となる契約です。

貸主が更新を拒絶する場合には、借地借家法に定められた正当事由などが問題となるため、貸主の希望だけで自由に契約を終了できるわけではありません。

一方、定期借家契約は、契約期間の満了によって契約が終了する仕組みです。

ただし、定期借家契約を有効に成立させるには、法律に定められた方式で契約を締結し、契約更新がなく期間満了によって終了することなどを、あらかじめ適切に説明する必要があります。

将来的に自分や家族が住む予定がある空き家では、定期借家契約が選択肢になる場合があります。

ただし、契約の種類によって貸主と借主の権利や手続きが異なるため、将来の利用予定を踏まえて契約方式を選びましょう。

原状回復の範囲を明確にする

原状回復とは、借主が退去する際に、借主の故意や過失、通常の使用を超える使い方などによって生じた損傷を復旧することを基本とする考え方です。

通常の使用による損耗や経年劣化まで、すべて借主が負担するわけではありません。

例えば、普通に生活していて生じた壁紙の日焼けと、借主の不注意によって生じた大きな破損では、費用負担の考え方が異なります。

退去時のトラブルを防ぐためには、契約時に原状回復の範囲や費用負担について確認し、入居時の建物の状態を記録しておくことが重要です。

借主に負担を求める内容がある場合は、契約条件を具体的に定め、法律上有効な内容になっているか確認しましょう。

入居中の修繕責任を確認する

賃貸住宅では、入居中に給湯器やエアコンが故障したり、給排水設備に不具合が発生したりすることがあります。

貸主には、原則として借主が契約で定められた用途に従って使用するために必要な修繕を行う義務があります。

ただし、故障の原因や契約内容などによって、費用負担の判断が異なる場合があります。

また、設備が使えなくなった場合には、状況によって賃料の減額などが問題になることもあります。

入居後の対応が遅れると、借主とのトラブルにつながる可能性があるため、故障時の連絡先や修繕の進め方をあらかじめ決めておきましょう。

入居者が退去した後の対応も考えておく

賃貸経営では、入居者が退去するたびに、室内の確認や必要な修繕、次の入居者の募集などが発生します。

そのため、退去時に必要な費用や、次の入居者が決まるまでの空室期間も考慮する必要があります。

また、退去時には鍵の返却や敷金の精算、残置物の確認なども必要です。

入居者が退去した直後に次の入居者が決まるとは限らないため、一定期間の家賃収入が途絶えても維持できる資金計画を立てておくと安心です。

賃貸に出す前から退去後の対応まで想定しておくことで、長期的に無理のない賃貸経営につながります。

空き家を賃貸に出すか迷ったときの判断基準

空き家は、賃貸に出せば必ず収益を得られるわけではありません。

建物の状態や立地、修繕に必要な費用、将来の利用予定などによっては、売却や別の活用方法が適している場合もあります。

例えば、周辺に賃貸需要があり、大規模な修繕をせずに貸せる住宅であれば、賃貸活用を検討しやすいでしょう。

一方で、建物の老朽化が著しく、多額の修繕費用が必要な場合や、入居者を確保しにくい地域では、賃貸経営の負担が大きくなる可能性があります。

また、将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、契約期間や退去条件を慎重に考える必要があります。

判断する際は、家賃収入だけでなく、修繕費や維持費、管理の手間、将来の利用予定などを総合的に比較することが大切です。

賃貸に出すことを前提にするのではなく、所有する空き家を今後どのように活用したいのかを明確にしてから判断しましょう。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家を賃貸に出すには、建物の状態や必要な費用、契約条件など、事前に整理しておきたいことが数多くあります。

賃貸活用が適しているか迷っている場合は、空き家を今後どのように活用したいのかを考え、所有し続けることも含めて判断することが重要です。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家の今後の活用方法を検討する際は、賃貸に出すことだけにとらわれず、物件の状況や所有者の希望に合った方向性を考えていきましょう。