古い空き家でもリフォームせず売れる？現状売却のメリットを紹介

古い空き家を所有していると「売る前にリフォームしたほうがいいのだろうか」と悩む方は少なくありません。

結論からいうと、古い空き家でも、必ずしもリフォームしてから売却する必要はありません。

建物の状態や立地、買主のニーズによっては、リフォームをせず現状のまま売却する方法も選択肢になります。

特に、築年数が古い、雨漏りや設備の不具合がある、残置物が多いなどの空き家では、先に多額の費用をかけて改修するより、現状を正確に伝えたうえで売却を検討したほうが、所有者の負担を抑えられる場合があります。

この記事では、空き家をリフォームせず売却するメリットや注意点、売却前に確認しておきたいポイントについて解説します。

古い空き家はリフォームせずに売却できる？

空き家の売却にあたって、所有者が必ずリフォームを行わなければならないというものではありません。

建物の状態を確認し、現状を買主に適切に説明したうえで、現状のまま売却する方法があります。

国土交通省も、空き家対策の一つとして、空き家を住宅のまま売却したり、用途を変更して活用したりする方法を紹介しています。

空き家は放置する期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売買や賃貸などが難しくなる可能性があるため、早めに売却や活用を検討することが重要です。 (国土交通省)

ただし「古いからリフォーム不要」と一律に判断できるわけではありません。

立地や建物の構造、劣化状況、周辺の不動産相場などによって、適した売却方法は変わります。

まずは物件そのものの価値を確認することが大切です。

現状のまま売却するメリット

リフォーム費用をかけずに済む

現状売却の大きなメリットは、売却前のリフォーム費用を抑えられることです。

古い空き家の場合、壁紙の張り替えや水回りの交換だけでなく、屋根や外壁、配管、電気設備などの修繕が必要になることがあります。

築年数が古い建物では、どこまで修繕するかによって費用が大きく変わります。

しかし、リフォームしたからといって、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。

買主が自分の好みに合わせてリノベーションすることを前提に購入するケースもあるため、所有者が先に大規模な工事を行うことが必ずしも合理的とはいえません。

売却までの時間を短縮しやすい

リフォームを行う場合は、工事内容の検討、見積もり、業者選定、工事、完成後の確認など、売却までにさまざまな工程が発生します。

現状売却であれば、こうした工程を減らして売却活動を始められる可能性があります。

特に、遠方にある実家や相続した空き家の場合、何度も現地へ足を運ぶことが難しいケースもあります。

売却までの手間を少なくしたい方にとって、現状売却は検討しやすい選択肢です。

買主が自由にリフォームできる

古い住宅を探している買主の中には、建物を自分好みに改修したいと考える人もいます。

所有者が先にリフォームすると、買主にとっては必要のない設備や内装が含まれてしまう可能性があります。

一方、現状のまま売却すれば、買主が購入後の使い方を考えながら改修できます。

住宅として使うだけでなく、店舗や事務所、賃貸住宅など、地域のルールや建物の条件に応じてさまざまな活用方法が検討されることもあります。

現状売却には注意点もある

現状売却は便利な方法ですが、単純に「古い家だから安く売れば問題ない」というものではありません。

建物の状態を正確に把握する

雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合、基礎や屋根などの劣化がある場合は、売却前に把握しておくことが重要です。

売主が把握している建物の不具合などについては、契約内容に反映させる必要があります。

「現状渡し」と契約書に記載すれば、どのような不具合についても売主が責任を負わなくなるとは限りません。

民法上の契約不適合責任については、契約内容や売主・買主の立場などによって取り扱いが異なるため、具体的な契約条件については宅地建物取引業者などの専門家に確認しましょう。

国土交通省も、民法改正に伴い、従来の「瑕疵」という考え方から「契約の内容に適合しないもの」に関する責任へ整理されたことを示しています。 (国土交通省)

必要な情報は隠さず伝える

売却価格を下げたくないからといって、把握している不具合などを意図的に伝えないことは避けなければなりません。

また、過去に建物内で人の死があった場合など、物件に関する告知について一定の考え方が示されています。

国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死に関する事案をどのように調査・告知するかについてガイドラインを策定しています。 (国土交通省)

物件について気になる事情がある場合は、自己判断で隠すのではなく、仲介を依頼する不動産会社などに事前に相談することが大切です。

放置したまま売却時期を先延ばしにしない

「リフォームしないなら、しばらく空き家のままでもいい」と考えるのは注意が必要です。

空き家は時間の経過とともに建物や設備の劣化が進みます。庭木や雑草の繁茂、不法侵入、害虫など、周辺環境への影響が生じる可能性もあります。 (国土交通省)

さらに、適切な管理がされていない空き家については、空家法に基づく「管理不全空家」などの対象となる場合があります。

売却を考えているのであれば、必要な管理を行いながら、できるだけ早い段階で売却や活用について相談することが大切です。 (国土交通省)

リフォームしてから売るべき空き家とは？

では、どのような場合にリフォームを検討すればよいのでしょうか。

一つの判断材料になるのが、リフォームによって売却しやすさが大きく変わるかどうかです。

例えば、比較的状態が良く、壁紙や床などの部分的な修繕だけで購入希望者に好印象を与えられる場合は、必要な範囲だけ整える方法が考えられます。

一方、築年数が非常に古く、全面的な改修が必要な場合は、先に大規模リフォームをするよりも、現状を活かして購入後の改修を前提とした買主を探すほうが適している場合があります。

重要なのは「古いからリフォームする」「古いから何もしない」と決めつけることではありません。

物件の立地、建物の状態、想定される買主、周辺相場などを確認し、売却方法を検討することが重要です。

売却前に確認しておきたいこと

所有権や相続関係を確認する

相続した空き家の場合は、まず誰が所有者なのかを確認しましょう。

相続人が複数いる場合などは、売却に必要な手続きが複雑になることがあります。

また、土地と建物で所有者が異なるケースなどもあるため、登記事項証明書などを確認し、権利関係を整理しておくことが大切です。

建物の状態を確認する

売却前に、雨漏りやシロアリ、屋根・外壁、基礎、給排水設備などの状態を確認しておくと、売却後のトラブル防止にもつながります。

国土交通省は、空き家の売却にあたって建物状況調査、いわゆるインスペクションを活用することについて、売却後のトラブル回避や買主が安心して購入するためのメリットを紹介しています。 (国土交通省)

税制上の特例を確認する

空き家を売却するときには、一定の要件を満たすことで税制上の特例を利用できる場合があります。

例えば、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地については、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

国税庁によると、この特例の適用期限は令和9年12月31日までとされています。 (国税庁)

ただし、適用には家屋の築年数や相続時期、売却時期、利用状況など複数の要件があります。

「空き家だから3,000万円控除が使える」と考えるのではなく、自分の物件が要件を満たしているかを税務署や税理士などに確認しましょう。

古い空き家は「売却」だけでなく「活用」も選択肢

古い空き家を所有している場合、必ずしも「大規模リフォームして売る」か「解体して土地として売る」かの二択ではありません。

現状の建物を活かして、購入希望者や事業者に活用してもらう方法もあります。

国土交通省も、空き家について売却だけではなく、住宅としての活用や用途変更など、地域や物件の状況に応じたさまざまな活用方法を示しています。 (国土交通省)

特に、所有者自身がリフォーム費用や管理の負担を抱えたくない場合は、空き家をそのまま活用できる事業者に相談してみるのも一つの方法です。

古い空き家をどうするか迷ったらTEAMRへ

「売却したいけれど、リフォーム費用をかける余裕がない」

「古すぎて売れるのか分からない」

「遠方に住んでいて空き家を管理できない」

このような場合は、無理に自分でリフォームや片付けを進める前に、空き家の活用方法を含めて専門家へ相談することをおすすめします。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

TEAMRでは、空き家を所有者から借り受け、建物の修繕や管理、事務手続きなどを行ったうえで再活用する「Re活用」という仕組みを提供しています。

公式サイトでは、長期間放置された空き家や残置物が多い物件、雨漏りなどがある物件についても相談対象として紹介されています。 (TEAM R)

「売るしかない」と決める前に、その空き家にどのような可能性があるのかを確認してみることで、選択肢が広がるかもしれません。

古い空き家の売却や活用について悩んでいる方は、まずはTEAMRへご相談ください。