相続した空き家を売ったら確定申告は必要？税務上の注意点を解説

相続した空き家を売却した場合、譲渡所得が発生すれば、原則として確定申告が必要です。

ただし、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。

売却価格から、被相続人が取得したときの取得費や売却のために直接かかった譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算し、そこから適用できる特別控除があれば控除します。

土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算されます。(国税庁)

特に相続した空き家では、一定の条件を満たすことで「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この特例を使う場合は、譲渡所得がゼロになるケースでも確定申告が必要です。(国税庁)

相続した空き家の売却を考えているなら、売却前から確定申告の必要性と税務上の特例を確認しておきましょう。

相続した空き家を売ったら必ず確定申告が必要？

相続した空き家を売却した場合でも、すべてのケースで税金が発生するとは限りません。

基本的には、売却によって譲渡所得が生じた場合に確定申告を行います。

譲渡所得は、次のような考え方で計算します。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに適用できる特別控除があれば控除します。

例えば、2,000万円で空き家を売却し、取得費が800万円、売却に直接かかった費用が200万円だった場合、特別控除を考慮しなければ譲渡所得は1,000万円となります。

実際には建物の減価償却費相当額なども考慮する必要があるため、単純な計算だけで税額を判断することはできません。(国税庁)

一方、取得費や譲渡費用などを差し引いた結果、譲渡所得が生じなければ、原則として譲渡所得に対する税金は発生しません。

ただし、特例を利用する場合には、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要になることがあります。

相続した空き家の取得費はどう考える？

相続した空き家を売却するときに、特に注意したいのが取得費です。

相続人が相続時に取得したときの不動産評価額を、そのまま取得費として計算するわけではありません。

原則として、被相続人がその土地や建物を購入したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を計算します。

相続人が相続時に支払った一定の登記費用などが取得費に含まれる場合もあります。(税務署計算サイト)

そのため、売却を検討する段階で、被相続人が保管していた売買契約書や領収書などを確認しておくことが大切です。

取得費が大きいほど譲渡所得は小さくなるため、購入時の資料が残っているかどうかは税金を計算するうえでも重要なポイントになります。

取得費が分からない場合はどうする？

相続した空き家では、被相続人が何十年も前に購入しているケースもあります。

その場合、売買契約書や領収書などが見つからず、取得費が分からないことも珍しくありません。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の5％相当額を下回る場合には、売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。(税務署計算サイト)

例えば、空き家を3,000万円で売却したものの取得費が確認できない場合、概算取得費は150万円となります。

ただし、実際の取得費を確認できる資料がある場合には、その取得費を使える可能性があります。

相続した空き家の売却を予定しているなら、契約書や領収書だけでなく、被相続人が保管していた通帳や不動産関係の書類なども確認し、取得費を裏付けられる資料がないか早めに探しておきましょう。

売却にかかった費用も確認する

譲渡所得を計算するときは、取得費だけでなく譲渡費用も確認します。

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用です。

代表的なものとして、不動産会社への仲介手数料、売買契約書にかかる印紙代、売却に伴う測量費、建物を取り壊して土地を売却した場合の取壊し費用などがあります。(国税庁)

一方、空き家を所有している間に発生した費用が、すべて譲渡費用になるわけではありません。

例えば、通常の維持管理にかかった費用などは、譲渡費用として扱えない場合があります。

売却に関係する費用は領収書などを保管し、どの費用を譲渡所得の計算に含められるのか分からない場合は、税理士や税務署に確認しましょう。

相続したばかりでも長期譲渡所得になることがある

相続した空き家を売却するときは、所有期間の判定にも注意が必要です。

土地や建物は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。(国税庁)

相続の場合、相続人が相続した日から所有期間を計算するわけではありません。

原則として、被相続人がその不動産を取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。(税務署計算サイト)

例えば、親が20年間所有していた住宅を相続し、その翌年に売却した場合でも、所有期間の判定では親が取得した時期からの期間を考慮します。

「相続したばかりだから短期譲渡所得になる」とは限らないため注意しましょう。

相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認する

相続した空き家の売却で、特に重要なのが「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

現在の制度では、対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。

また、2024年1月1日以後の譲渡について、相続人が3人以上の場合は、特別控除の上限が2,000万円となるケースがあります。(国税庁)

ただし、相続した空き家であれば無条件に利用できるわけではありません。

例えば、対象となる家屋について、相続開始直前に被相続人が居住していたこと、一定の建築時期であること、区分所有建物登記がされていないことなど、複数の要件があります。(国税庁)

また、家屋を耐震基準に適合させて売却する場合と、家屋を取り壊して敷地を売却する場合などでは、確認すべき条件が異なります。

そのため「相続した古い家だから3,000万円控除を使える」と判断するのではなく、個別の要件を確認することが重要です。

3,000万円特別控除を利用するときも確定申告が必要

3,000万円特別控除を利用する場合は、確定申告が必要です。

例えば、特例を適用する前の譲渡所得が2,000万円だった場合、要件を満たして3,000万円の特別控除を利用できれば、課税対象となる譲渡所得がゼロになる可能性があります。

しかし、税額がゼロになるからといって、何もしなくてよいわけではありません。

国税庁は、この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告する必要があるとしています。(国税庁)

提出書類には、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書などに加えて、市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などがあります。(国税庁)

特例の利用を考えている場合は、売却後ではなく、売却を検討した段階から必要書類を確認しておきましょう。

相続税を支払った場合は取得費加算の特例も確認する

相続した空き家を売却する場合、相続税を支払っている人は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も確認しましょう。

一定の条件を満たす場合、相続税のうち一定額を不動産の取得費に加算できる制度があります。

取得費が増えることで、譲渡所得が小さくなり、結果として譲渡所得に対する税負担が軽くなる可能性があります。

国税庁によると、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに相続財産を売却するなど、一定の要件があります。(国税庁)

ただし、空き家の3,000万円特別控除など、ほかの特例との関係にも注意が必要です。

どの特例が利用できるか、どの制度を選択すべきかは個別の事情によって異なるため、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

確定申告に備えて売却前から書類を整理する

相続した空き家を売却するなら、契約前から税務関係の資料を整理しておきましょう。

特に重要なのは、被相続人が購入したときの売買契約書や領収書です。

そのほかにも、相続関係を確認できる資料、不動産の登記事項証明書、売却時の売買契約書、仲介手数料などの領収書、建物の取得や改修に関する資料などを整理しておくと安心です。

また、3,000万円特別控除を利用する場合には、市区町村から取得する確認書など、通常の譲渡所得の申告とは別に準備が必要な書類があります。(国税庁)

必要な資料を後から集めるのではなく、売却を検討した時点で確認しておくことで、申告時の負担を減らせます。

売却前に税引き後の手取りを確認する

空き家を売却するかどうかを判断するときは、売却価格だけで考えないことが重要です。

売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、さらに利用できる特例を確認したうえで、税引き後にどの程度の金額が残るのかを考えましょう。

特に相続した空き家では、取得費の資料が残っているか、3,000万円特別控除の対象になるか、相続税の取得費加算を利用できるかなどによって、税負担が変わる可能性があります。

また、売却しない場合には、固定資産税や維持管理費、修繕費などを負担しながら所有し続けることになります。

売却と所有継続のどちらが適しているかを判断する際は、税金だけでなく、今後発生する管理コストや空き家の活用可能性まで含めて検討することが大切です。

相続した空き家の売却や税金で悩んだらTEAMRへ

相続した空き家を売却した場合、譲渡所得が発生すれば原則として確定申告が必要です。

特に注意したいのは、被相続人から引き継ぐ取得費や所有期間の考え方、そして一定の要件を満たした場合に利用できる3,000万円特別控除です。(国税庁)

また、3,000万円特別控除を利用する場合は、税額がゼロになるケースでも確定申告が必要です。(国税庁)

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このような場合は、税務上の確認だけでなく、不動産としての価値や今後の活用方法も含めて考えることが大切です。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

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