空き家を相続したら最初にやることは？手続きを時系列でわかりやすく解説
空き家を相続したら、最初にやることは「相続人と相続財産の確認」です。
そのうえで、相続放棄を検討するなら3か月以内、相続税の申告が必要なら原則10か月以内、相続した不動産の登記は原則3年以内という期限を意識して手続きを進めます。
相続登記は2024年4月1日から義務化されているため、「空き家だから後回しでいい」と考えるのは避けましょう。(courts.go.jp)(moj.go.jp)
また、相続手続きと同時に、空き家そのものの状態を確認して今後の方針を決めることも重要です。
この記事では、空き家を相続した後に何をすればよいのか、時系列に沿って分かりやすく解説します。
空き家を相続したら最初にやること
まずは、次の3つを確認しましょう。
相続人は誰なのか
どのような財産や債務があるのか
相続した空き家はどのような状態なのか
空き家だけを見て判断するのではなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産、住宅ローンや借入金などの債務も含めて、相続財産全体を把握することが大切です。
不動産については、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを確認し、土地と建物の名義、所在地、共有持分などを整理しておきましょう。
遺言書が残されている場合は、その内容も確認します。
相続直後は空き家を現地確認する
相続するかどうかを判断するためにも、できるだけ早く空き家の状態を確認しましょう。
建物については、屋根や外壁、窓、雨漏り、水回りなどを確認します。
庭木の繁茂、塀や門の破損、郵便物の状況など、建物の外側も確認しておくと安心です。
室内についても、漏水やカビ、害虫、残置物などの状態を確認し、可能であれば写真を残しておきましょう。
遠方に住んでいるなどの理由で自分で管理することが難しい場合は、空き家管理業者や修繕業者などへの相談も選択肢になります。
国土交通省も、空き家を適切に管理することが難しい場合には専門業者の利用を検討するよう案内しています。(mlit.go.jp)
3か月以内に相続放棄するか判断する
空き家を相続したくない場合に注意したいのが、相続放棄の期限です。
相続放棄は、原則として「自分のために相続が開始したことを知ったとき」から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。(courts.go.jp)
ただし、相続放棄は空き家だけを対象にする手続きではありません。
相続放棄をすると、原則として被相続人の財産や債務を一括して受け継がないことになります。
そのため、「古い空き家だけを手放したい」という理由で相続放棄を選択することはできません。
空き家の価値だけでなく、預貯金などの財産や債務を含めて判断する必要があります。
財産や債務の調査に時間がかかり、3か月以内に判断できない場合には、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられる場合があります。
相続放棄を検討している場合は、期限を過ぎないよう早めに家庭裁判所や専門家へ相談しましょう。
1か月目以降は相続人同士で遺産分割を話し合う
相続人が複数いる場合は、誰が空き家を相続するのかを話し合います。
空き家の相続方法には、特定の相続人が取得する方法、売却して売却代金を分ける方法、複数人で共有する方法などがあります。
共有状態にすると、将来的に売却や活用を検討するときに共有者間の意思決定が必要になるなど、管理や処分が複雑になる場合があります。
そのため、「誰が所有するか」だけではなく、「その後誰が管理するのか」「売却や活用をどうするのか」まで考えて話し合うことが重要です。
遺産分割協議がまとまった場合は、その内容に基づいて不動産の名義変更を進めます。
相続登記は原則3年以内に行う
空き家を相続した場合、相続登記を忘れないようにしましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記が必要です。(moj.go.jp)
正当な理由がないのに申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(moj.go.jp)
「売却する予定だから登記は不要」というわけではありません。売却や活用を検討する場合も、まず権利関係を整理しておくことが重要です。
相続登記の必要書類や手続きが複雑な場合は、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。
相続税がかかるか10か月以内に確認する
相続税についても早めに確認します。
相続税は、相続した財産の合計額が基礎控除額を超える場合などに申告が必要になります。
申告が必要な場合、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を行います。(nta.go.jp)
ここで注意したいのは、空き家の価値だけで判断しないことです。
相続税の対象となる財産は、空き家や土地だけではありません。
預貯金なども含めた相続財産全体を確認する必要があります。
また、相続登記をいつ行ったかによって相続税の申告期限が変わるわけではありません。
相続税が発生する可能性がある場合は、早めに税理士などに相談しましょう。
空き家を放置せず適切に管理する
相続手続きと並行して、空き家の管理も行う必要があります。
空き家を長期間放置すると、建物の劣化だけでなく、倒壊や外壁などの落下、害虫や悪臭、不法侵入、庭木の越境など、周辺環境に影響を及ぼす可能性があります。(mlit.go.jp)
さらに、2023年12月の改正空家法によって、適切な管理が行われていない「管理不全空家」も、市区町村による指導などの対象となっています。
管理不全空家や特定空家について、指導に従わず勧告を受けた場合、土地に対する固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります。(mlit.go.jp)
そのため、「まだ売るか活用するか決まっていないから、そのままにしておく」という状態は避け、少なくとも適切な管理を行いましょう。
3か月から10か月を目安に空き家の活用方法を検討する
相続することが決まったら、空き家を今後どうするのかを具体的に考えます。
主な選択肢は、自分や家族が住む、賃貸する、売却する、修繕して活用するなどです。
判断するときは、建物の状態だけではなく、立地や周辺の需要、修繕費、維持管理費、固定資産税などを総合的に考える必要があります。
特に、古い空き家の場合は「売却するか、解体するか、修繕して活用するか」で必要な費用が大きく変わります。
自己判断で大規模な工事を始めるのではなく、不動産会社や建築・修繕の専門家などに物件を確認してもらい、複数の選択肢を比較することが大切です。
売却するなら税制上の特例も確認する
空き家の売却を検討する場合は、税金についても確認しておきましょう。
相続した被相続人の居住用家屋やその敷地について、一定の要件を満たしたうえで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は適用期限や建物の要件、相続人の人数、売却方法などについて細かな条件があります。
現在の制度では、一定の要件を満たす譲渡について2027年12月31日までが対象期間です。(nta.go.jp)
ただし、「相続した空き家なら必ず3,000万円控除を利用できる」という制度ではありません。
売却を決める前に、国税庁の最新情報を確認するとともに、税理士などに適用条件を確認することをおすすめします。
空き家を相続したら「手続き」と「活用」を同時に進める
空き家を相続したときは、単に名義変更をすれば終わりではありません。
まず相続人と財産、債務を確認し、相続放棄を検討する場合は3か月という期限を意識します。
その後、相続人同士で遺産分割について話し合い、相続登記を進めます。
相続税の申告が必要な場合は10か月以内という期限も確認します。
そして忘れてはいけないのが、空き家の管理と今後の活用です。
相続登記には原則3年という期限がありますが、空き家の管理や活用を3年間先延ばしにしてよいという意味ではありません。
空き家は放置するほど建物の劣化や管理上の問題が生じる可能性があるため、相続後できるだけ早い段階で方向性を考えることが大切です。(moj.go.jp)(mlit.go.jp)
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