空き家を解体するべき？更地にするメリットと注意点を解説

相続した実家や長年使用していない住宅を所有していると、「空き家を解体して更地にしたほうがよいのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

空き家を解体すれば、建物の老朽化による倒壊や近隣トラブルのリスクを減らせます。

また、土地を売却したり、駐車場などに活用したりする選択肢も広がります。

一方で、解体にはまとまった費用がかかるほか、建物を取り壊すことで土地の固定資産税が高くなる可能性があるため、慎重な判断が必要です。

特に注意したいのは、解体した後の土地の使い道を決めずに工事を進めてしまうことです。

土地の条件によっては、建物を残したほうが経済的に有利な場合もあります。

この記事では、空き家を解体して更地にするメリットやデメリット、固定資産税への影響、解体費用を抑える方法、解体前に確認しておきたい法律や税金の注意点について解説します。

空き家を解体して更地にするメリット

空き家を解体するかどうか判断するには、まず更地にすることで何が変わるのかを理解しておくことが大切です。

主なメリットは、建物の管理負担を減らせることや、土地の売却・活用がしやすくなることです。

建物の倒壊や近隣トラブルを防ぎやすくなる

長期間使用していない空き家は、適切な換気や清掃が行われず、建物の劣化が進みやすくなります。

特に、屋根や外壁の破損、雨漏り、柱や梁の腐食などが進行すると、建物の一部が落下したり、倒壊したりする危険性があります。

また、空き家を放置すると、次のような問題が発生することもあります。

• • 雑草や庭木が繁茂して隣地にはみ出す

• • 害虫や害獣が発生する

• • 不法侵入や不法投棄の被害に遭う

• • 建物の破損によって近隣住民に被害を与える

• • 景観や周辺環境が悪化する

こうした問題は、所有者だけでなく近隣住民にも影響します。

建物の老朽化が進み、修繕や維持管理が難しくなっている場合は、解体によって危険の原因そのものを取り除けます。

特に、倒壊の危険性がある建物や、屋根・外壁の落下が懸念される空き家は、早めに解体を検討することが重要です。

ただし、解体するまでの間も所有者には適切な管理が求められます。

すぐに工事を実施できない場合は、建物の状態を確認し、必要な応急措置を検討しましょう。

土地を売却しやすくなる可能性がある

空き家を売却する場合、建物の状態が購入希望者の判断に影響します。

築年数が古く、劣化が進んでいる住宅では、購入後に大規模な修繕やリフォームが必要になる可能性があります。

そのため、建物付きの土地よりも、更地のほうが購入を検討しやすい人もいます。

更地であれば、購入希望者は住宅の新築や駐車場など、自分の目的に合わせて土地を利用できます。

また、建物の解体費用を購入者が負担する必要がないため、売却時の交渉を進めやすくなる場合もあります。

ただし、更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。

土地の立地や広さ、周辺の需要によっては、古家付き土地として売却したほうが有利なケースもあります。

例えば、購入希望者が自分でリフォームして住みたいと考えている場合や、建物を倉庫などに利用したい場合です。

解体費用をかける前に、不動産会社へ建物付きと更地の両方の査定を依頼すると、判断材料を得られます。

土地の活用方法が広がる

建物を解体すると、土地を自由に使いやすくなります。

例えば、次のような活用方法があります。

• • 月極駐車場やコインパーキングにする

• • 資材置き場として利用する

• • 新しい住宅を建てる

• • 土地として売却する

• • 隣地所有者に売却や譲渡を相談する

特に、住宅が密集している地域や駅に近い場所では、駐車場としての需要が見込める場合があります。

また、土地の形状や広さによっては、建売住宅用地や事業用地として売却できる可能性もあります。

ただし、土地の用途には都市計画法や建築基準法などによる制限があります。

例えば、市街化調整区域では建築や開発が制限されており、自由に住宅を建てられるとは限りません。

また、土地の形状や接道状況によっては、希望する用途での活用が難しい場合もあります。

更地にした後の活用方法が決まっていない場合は、解体前に土地の用途や需要を調べておくことが大切です。

空き家の維持管理にかかる負担を減らせる

空き家を所有していると、住んでいなくても定期的な管理が必要です。

例えば、次のような作業が発生します。

• • 室内の換気や清掃

• • 庭木の剪定や雑草の除去

• • 雨漏りや外壁の点検

• • 郵便物の確認

• • 不法侵入や設備の異常の確認

遠方に住んでいる場合は、空き家を管理するために現地へ通う必要があり、時間や交通費もかかります。

管理を専門業者に依頼する場合も、継続的な費用が発生します。

建物を解体すれば、こうした建物内部の管理や老朽化への対応は不要になります。

ただし、更地にした後も土地の管理は必要です。

雑草の除去や不法投棄の防止など、土地の状態を適切に保つための作業は残ります。

そのため、解体によって管理負担が完全になくなるわけではありませんが、建物の維持管理にかかる手間やリスクを大きく減らせることはメリットです。

空き家を解体して更地にするデメリット

空き家の解体にはメリットがある一方で、費用や税金などのデメリットもあります。

特に、解体後の土地の使い道が決まっていない場合は、経済的な負担が大きくなる可能性があります。

解体費用がかかる

空き家を更地にするには、建物の解体費用が必要です。

解体費用は、建物の構造や広さ、立地条件などによって変わります。

主な費用の変動要因は次のとおりです。

• • 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの建物構造

• • 建物の延床面積

• • 建物の老朽化や損傷の程度

• • 重機やトラックが敷地に入れるか

• • 隣接する建物との距離

• • 残置物や庭木、ブロック塀などの撤去の有無

• • アスベストなどの有害物質の有無

一般的に、建物が大きくなるほど解体費用は高くなります。

また、重機が入れない狭い道路に面している住宅や、隣家との距離が近い住宅では、手作業が増えるため費用が高くなることがあります。

さらに、室内に家具や家電などが大量に残っている場合は、処分費用が別途発生する可能性があります。

解体費用を正確に把握するには、複数の解体業者から現地調査を伴う見積もりを取得することが重要です。

見積もりを比較するときは、単純な総額だけでなく、廃材処分費や付帯工事費などが含まれているかも確認しましょう。

固定資産税が高くなる可能性がある

空き家を解体する際に、特に注意したいのが固定資産税です。

住宅が建っている土地には、税負担を軽減するための「住宅用地の特例」が適用される場合があります。

この特例では、住宅の敷地のうち、200㎡以下の部分について固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。

200㎡を超える部分については、3分の1に軽減されます。

しかし、建物を解体して更地にすると、原則として住宅用地の特例が適用されなくなります。

その結果、土地の固定資産税が高くなる可能性があります。

ここで注意したいのは、「空き家を解体すると固定資産税が必ず6倍になる」というわけではないことです。

6倍という数字は、住宅用地の特例による課税標準の軽減割合を単純に比較したものです。

実際の税額は、土地の評価額や負担調整措置、建物にかかっていた固定資産税がなくなることなどによって変わります。

また、都市計画税についても住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分は課税標準が3分の1、200㎡を超える部分は3分の2に軽減されます。

そのため、解体前には土地と建物の現在の税額を確認し、解体後の税負担を試算しておくことが大切です。

建物付きで売却する選択肢がなくなる

空き家を解体すると、当然ながら建物を残した状態では売却できなくなります。

購入希望者の中には、古い住宅をリフォームして住みたい人や、建物を倉庫・事務所などに活用したい人もいます。

こうした需要がある場合、建物を残して売却したほうが有利になる可能性があります。

また、古家付き土地として売却すれば、買主が自分の判断で建物を修繕するか解体するかを決められます。

一方、先に解体してしまうと、建物を活用したい購入希望者を逃してしまうことになります。

解体を決める前に、古家付き土地として売却できる可能性も調べておきましょう。

再建築できない土地になる可能性がある

空き家を解体する際には、土地に新しい建物を建てられるかどうかも確認する必要があります。

建築基準法では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があります。

この条件を満たしていない土地は、原則として新しい建物を建てられません。

また、建築基準法の施行前から存在する建物など、現在の法律に適合していない状態でも、一定の条件のもとで既存建物が維持されている場合があります。

こうした土地では、建物を解体すると同じ規模の住宅を再建築できない可能性があります。

さらに、市街化調整区域など、都市計画法によって建築が制限される土地もあります。

現在建っている住宅があるからといって、解体後も同じように建物を建てられるとは限りません。

解体前に自治体の建築担当窓口や不動産会社などに相談し、再建築の可否を確認しておきましょう。

空き家を解体せずに残したほうがよいケース

空き家は、必ずしも解体することが正解ではありません。

建物の状態や土地の条件によっては、建物を残したほうが経済的なメリットを得られる場合があります。

建物の状態がよく再利用できる場合

築年数が古くても、建物の構造部分に大きな問題がなく、設備や内装の修繕によって利用できる場合は、解体せずに活用する方法があります。

例えば、リフォームして自分や親族が住む方法や、賃貸住宅として貸し出す方法です。

また、立地や建物の特徴によっては、店舗や事務所などとして活用できる可能性もあります。

解体には費用がかかるため、修繕費用と比較して判断することが大切です。

ただし、リフォーム費用が高額になる場合は、解体したほうが合理的なケースもあります。

建物の状態を専門家に確認してもらい、今後の維持費用も含めて検討しましょう。

建物付きのほうが売却しやすい場合

土地の立地や周辺環境によっては、古家付き土地として売却したほうが購入希望者を見つけやすいことがあります。

例えば、住宅需要がある地域で、建物をリフォームして住みたい人がいる場合です。

また、購入希望者が建物を自由に使いたいと考えている場合も、解体せずに売却するメリットがあります。

この場合、売主が解体費用を負担せずに売却できる可能性もあります。

ただし、建物の状態によっては、売却価格の調整や建物の不具合に関する説明が必要になります。

売却を考えている場合は、建物付きと更地の両方で査定を受け、解体費用や売却にかかる諸費用を差し引いた手取り額を比較することが重要です。

土地の活用予定がない場合

解体後の土地の使い道が決まっていない場合も、慎重に判断する必要があります。

更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があるため、土地の固定資産税が高くなることがあります。

さらに、土地を売却できなければ、雑草の除去や敷地の清掃などの管理も続けなければなりません。

そのため、解体費用を支払ったうえで、継続的な税金や管理費用が発生することになります。

解体する目的が明確でない場合は、先に売却や活用の可能性を調べてから判断することをおすすめします。

空き家の解体を判断するときに確認したい法律や税金の注意点

空き家を解体する際には、工事費用だけでなく、法律や税金に関する制度も理解しておく必要があります。

特に、空家等対策の推進に関する特別措置法や固定資産税の仕組みは、解体するかどうかの判断に関係します。

管理不全空家や特定空家に指定されると税負担が増える可能性がある

空き家を適切に管理せずに放置すると、自治体から改善を求められる場合があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法は、周辺環境に悪影響を及ぼす空き家への対策を定めた法律です。

2023年12月の法改正では、新たに「管理不全空家等」という区分が設けられました。

管理不全空家等とは、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家です。

例えば、窓や外壁の破損、雑草の繁茂などによって、適切な管理が行われていない状態が該当する可能性があります。

また、倒壊の危険性が高い建物や、衛生面・景観面で周辺に著しい悪影響を及ぼす建物などは、特定空家等に指定される場合があります。

重要なのは、管理不全空家等や特定空家等に指定されただけで、直ちに住宅用地の特例が解除されるわけではないという点です。

自治体からの指導に従わず、勧告を受けた場合に住宅用地の特例が適用されなくなります。

つまり、建物を残していても、管理状態が悪く勧告を受ければ、固定資産税の軽減措置を受けられなくなる可能性があります。

空き家を所有している場合は、解体するかどうかにかかわらず、適切な管理を続けることが重要です。

固定資産税は1月1日時点の状況で決まる

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の状況を基準として課税されます。

例えば、2026年12月中に建物を解体した場合、2027年1月1日時点では建物が存在しないため、原則として2027年度から建物の固定資産税は課税されません。

一方、2027年1月2日に解体した場合は、2027年1月1日時点では建物が存在しているため、2027年度も建物の固定資産税が課税されます。

ただし、土地については住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があるため、解体時期によって税負担が変わります。

また、解体した年の途中で固定資産税が月割りで還付されるわけではありません。

解体時期を決める際には、工事費用だけでなく、翌年度以降の固定資産税も考慮することが大切です。

なお、固定資産税の具体的な取り扱いは土地の状況などによって異なるため、事前に自治体の税務担当窓口で確認しましょう。

相続した空き家を売却する場合は税金の特例を確認する

相続した空き家を解体して売却する場合は、譲渡所得に関する税金の特例も確認しておきたいポイントです。

一定の要件を満たす場合、相続した空き家やその敷地を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度は、相続した実家を売却する際の税負担を軽減するものです。

ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。

主な確認事項は次のとおりです。

• • 相続開始直前に被相続人が居住していた住宅であること

• • 建築時期や建物の構造など所定の要件を満たすこと

• • 売却価格が一定の上限を超えないこと

• • 相続開始から一定期間内に売却すること

• • 耐震基準や解体に関する所定の条件を満たすこと

また、2024年以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額の上限が2,000万円となる取り扱いがあります。

制度の適用期間は、2027年12月31日までの譲渡が対象です。

なお、一定の条件を満たせば、売却後に買主が耐震改修や解体を行う場合も対象となることがあります。

相続した空き家を売却する予定がある場合は、解体する前に税金の特例を利用できるか確認しておきましょう。

解体の時期や売却方法によって適用条件が変わることもあるため、税理士や税務署などに確認しながら進めることが大切です。

解体後は建物滅失登記が必要になる

登記されている建物を解体した場合は、建物滅失登記を行う必要があります。

建物滅失登記とは、建物が取り壊されて存在しなくなったことを法務局の登記簿に反映させる手続きです。

不動産登記法では、建物が滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する義務が定められています。

申請を行わないまま放置すると、登記簿上は建物が存在する状態が続いてしまいます。

将来的に土地を売却したり、新しい建物を建てたりする際に手続き上の問題が発生する可能性もあるため、忘れずに対応しましょう。

なお、建物が未登記の場合は、法務局での建物滅失登記とは別に、自治体への家屋滅失に関する届出が必要になることがあります。

解体後は、登記の状況を確認したうえで必要な手続きを進めましょう。

空き家の解体費用を抑えるために確認したいこと

空き家の解体にはまとまった費用がかかるため、工事を依頼する前に費用を抑える方法を確認しておくことも大切です。

自治体の解体補助金制度を調べる

自治体によっては、老朽化した空き家の解体費用を補助する制度を設けている場合があります。

特に、倒壊の危険性がある建物や、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある空き家などは、補助対象になる可能性があります。

ただし、補助制度の内容は自治体によって異なります。

例えば、次のような条件が設けられている場合があります。

• • 一定以上の老朽化が確認できること

• • 自治体が定める区域内にあること

• • 所有者や相続人による申請であること

• • 市税などの滞納がないこと

• • 自治体が指定する条件を満たす業者に依頼すること

また、補助金は工事の契約や着工前に申請しなければならない場合があります。

すでに解体工事を始めていると、補助対象にならない可能性があるため注意が必要です。

解体を検討し始めた段階で、自治体の空き家対策担当窓口に制度の有無や申請条件を確認しておきましょう。

複数の解体業者から見積もりを取る

解体費用は、業者によって見積もり内容が異なる場合があります。

そのため、1社だけで決めず、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

比較する際には、次の項目を確認しましょう。

• • 建物本体の解体費用

• • 廃材の運搬・処分費用

• • ブロック塀や庭木などの撤去費用

• • 残置物の処分費用

• • 整地費用

• • 追加費用が発生する条件

特に注意したいのが、見積もりに含まれていない工事です。

一見すると安い見積もりでも、工事開始後に追加費用が発生し、最終的な支払額が高くなるケースがあります。

また、解体業者を選ぶ際には、必要な許可や登録を確認することも重要です。

価格だけで判断せず、工事内容や廃材の処分方法、追加費用の条件まで確認してから契約しましょう。

解体前に室内の残置物を整理する

空き家の室内に家具や家電、生活用品などが大量に残っていると、解体業者による処分費用が増える可能性があります。

そのため、可能な範囲で事前に残置物を整理しておくと、費用を抑えられる場合があります。

特に、次のようなものは早めに確認しておきましょう。

• • 家具や寝具

• • 冷蔵庫や洗濯機などの家電

• • 衣類や日用品

• • 書類や貴重品

• • 仏壇や思い出の品

相続した空き家の場合、室内に相続人が把握していない重要書類や財産が残されていることもあります。

解体後に取り出すことは難しいため、事前に室内を確認することが大切です。

また、家電リサイクル法の対象となる家電製品は、一般の廃棄物と同じ方法では処分できません。

適切な処分方法を確認し、解体工事とは別に整理しておくとよいでしょう。

空き家の解体工事を依頼する前に知っておきたい注意点

解体工事は建物を取り壊すだけではありません。

周辺環境や法令への対応など、事前に確認しておきたいことがあります。

アスベストの事前調査が必要になる

古い空き家を解体する場合は、アスベストの使用について確認する必要があります。

アスベストは、かつて建材などに使用されていた物質です。

解体工事によって飛散すると、作業員や周辺住民の健康に影響を及ぼすおそれがあります。

そのため、大気汚染防止法などにより、建物の解体工事を行う際には、事前にアスベストの使用状況を調査することが義務付けられています。

また、2023年10月以降、建築物の解体・改修工事における事前調査は、原則として有資格者が実施する必要があります。

アスベストが使用されている場合は、通常の解体工事とは別に、適切な飛散防止対策や除去作業が必要になることがあります。

その結果、工事費用や工期が変わる可能性もあります。

築年数の古い空き家を解体する場合は、見積もりの段階でアスベスト調査の費用や対応方法を確認しておきましょう。

建設リサイクル法に基づく届出が必要になる場合がある

一定規模以上の建物を解体する場合は、建設リサイクル法に基づく手続きが必要です。

この法律では、建物の解体などで発生する特定の建設資材について、分別解体や再資源化などが義務付けられています。

建築物の解体工事では、床面積の合計が80㎡以上の場合が対象です。

対象となる工事では、原則として工事着手の7日前までに発注者が都道府県知事などへ届出を行う必要があります。

届出の手続きを解体業者に委任できる場合もありますが、発注者自身も必要な手続きについて把握しておくことが大切です。

工事を依頼する際には、届出の担当者や手続きの進め方を確認しておきましょう。

地中埋設物が見つかると追加費用が発生することがある

空き家の解体工事では、建物を取り壊した後に地中から埋設物が見つかることがあります。

例えば、次のようなものです。

• • 古い浄化槽

• • 以前の建物の基礎

• • コンクリート片や瓦などの廃材

• • 古い配管や設備

• • 井戸や地下構造物

こうしたものが見つかった場合、撤去や処分のために追加費用が発生する可能性があります。

特に、過去に建て替えや増改築を繰り返している土地では、現在の建物以外の構造物が地中に残っていることもあります。

契約前には、地中埋設物が見つかった場合の対応方法や追加費用の算定方法について確認しておきましょう。

隣地との境界や近隣への配慮を確認する

空き家の解体工事では、隣地との境界や周辺住民への配慮も必要です。

例えば、隣家との距離が近い場合は、解体作業による騒音や振動、粉じんなどが問題になることがあります。

また、ブロック塀や庭木などが隣地との境界付近にある場合は、所有者や撤去範囲を事前に確認しておく必要があります。

境界が不明確なまま工事を進めると、隣地の構造物を誤って撤去してしまうなどのトラブルにつながる可能性があります。

そのため、必要に応じて土地の境界を確認し、隣地所有者にも工事内容を説明しておくと安心です。

相続人が複数いる場合は解体前に合意を得る

相続した空き家を解体する場合は、所有者が誰になっているのかを確認することも重要です。

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が終わっていなかったり、共有名義になっていたりすることがあります。

共有不動産の解体は、単独の共有者の判断だけで進められるとは限りません。

解体によって不動産の状態が大きく変わるため、共有者間での合意や権利関係の確認が必要です。

また、解体費用を誰が負担するのか、解体後の土地を売却するのかなどについても、事前に話し合っておく必要があります。

相続人同士の合意が不十分なまま解体を進めると、費用負担や土地の処分をめぐるトラブルにつながる可能性があります。

相続登記の状況も確認し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

空き家を解体するかどうかは、解体後の土地の価値まで考えて判断する

空き家を解体して更地にするかどうかは、建物の状態だけで決めるべきではありません。

解体費用や固定資産税、土地の売却価格、将来的な活用方法などを総合的に考えることが重要です。

例えば、建物の老朽化が進み、修繕して使うことが難しい場合は、解体によって管理負担や近隣トラブルのリスクを減らせます。

一方、建物がまだ使用できる状態であれば、リフォームや賃貸、古家付き土地としての売却なども検討できます。

また、土地の条件によっては、解体後に新しい建物を建てられない可能性もあるため、事前の調査が欠かせません。

特に相続した空き家の場合は、売却時の税金や相続人間の合意についても確認しておく必要があります。

大切なのは、空き家を解体すること自体を目的にするのではなく、その土地を今後どのように活用するかを明確にすることです。

解体する場合も、残す場合も、それぞれの費用や将来的な価値を比較して判断することが、後悔しない空き家対策につながります。

空き家活用TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です

空き家を解体するべきか、それとも建物を残して活用するべきかは、土地や建物の状態によって判断が異なります。

解体費用や固定資産税だけでなく、売却や今後の土地活用も含めて考えることが大切です。

空き家の今後について悩んでいる方は、建物を取り壊すことだけにとらわれず、その不動産が持つ価値や可能性にも目を向けてみましょう。

TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団です。

空き家をどのように扱うべきか考える際には、解体だけを選択肢とせず、土地や建物の将来を見据えた判断をすることが重要です。