水戸市の空き家問題は「行政×民間」の活用で解決を目指す
日本全国で行われている空き家対策。各地でどのような対策が行われているか、今月はこちらのテーマでお送りいたします。
最初の舞台は、TEAMR本部が位置する茨城県水戸市です。
現在、茨城県水戸市においても空き家問題は重要な地域課題の一つです。老朽化した空き家が放置されると、景観の悪化だけでなく、倒壊や治安の懸念から、近隣住民の生活環境に深刻な影響を及ぼします。
しかし、ご安心ください。水戸市は、この課題に対して「空き家バンク制度の開始」と「多様な補助金制度の整備」という二つの柱で、積極的に対策を講じています。
そして何よりも大切なのは、行政の制度と専門の民間活用サービスを組み合わせ、所有者様が最も負担の少ない形で空き家を「価値ある資産」へ変えるという結論ファーストの視点です。
令和5年6月開始！水戸市「空き家バンク制度」の全容
水戸市は、空き家・空き地の有効活用を促進するため、令和5年6月より水戸市空き家バンク制度を本格的に開始しました。これは、周辺に悪影響を及ぼす空き家の発生を抑制し、良好な住環境の確保、さらには移住・定住の促進及び地域活性化を図ることを目的としています。
この制度は、所有者様が登録した空き家・空き地の情報を、定住または定期的に滞在を希望する利用者様へ紹介するものです。
空き家バンク制度のポイント
| 項目 | 詳細 |
| 制度の目的 | 空き家の発生抑制、住環境の確保、移住・定住促進。 |
| 対象物件 | 原則として現在使用していない空き家（半年以内に使用しなくなる予定の物件も可）。 |
| 媒介（仲介） | 市と協定を締結した宅地建物取引業者が物件調査、交渉、契約を担います。行政が間に入ることで、所有者様も利用者様も安心して手続きを進めることができます。 |
| 利用登録 | 空き家を購入・賃貸借したい方は利用登録が必要で、登録時に費用はかかりません。 |
まずはご自身の空き家が活用可能か、市と提携する不動産業者に相談してみるのが第一歩となります。
活用・解体・リフォーム！水戸市が実施する多様な「空き家関連補助金」
水戸市では、空き家を放置せず、利活用または適正な管理を行うための多様な補助金制度が用意されています。
1. 利活用型空き家解体補助金（上限50万円）
空き家を解体する場合、ただ取り壊すだけでは補助金の対象になりにくいことがあります。水戸市の「利活用型」解体補助金は、解体後に跡地を売却、賃貸、または公共的利用に供する場合に適用される制度です。
- 補助金額： 解体工事費用の3分の1（上限50万円）。
- 条件（一部抜粋）： 解体した日から1年以内に跡地の所有権を移転（売却など）または賃貸（使用貸借を含む）すること。
2. 危険ブロック塀等の撤去費用補助（上限20万円）
老朽化して倒壊の危険があるブロック塀等は、所有者責任が問われるだけでなく、災害時に大きな被害をもたらす可能性があります。通学路や主要道路に面するブロック塀等の撤去費用を一部補助する制度です。
- 補助金額： 撤去工事費用の3分の2（上限20万円）。
- 注意点： 補助金の交付決定前に工事契約を締結しないことなど、事前の手続きが必須です。
3. その他、住環境改善を目的とした補助金
空き家をリフォームして再び住める状態にするための支援も充実しています。
- 水戸市安心住宅リフォーム支援補助金： 住宅の安全性や居住性を向上させるリフォーム工事が対象。
- 木造住宅の耐震改修費用補助： 昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅の耐震改修工事費を補助（上限50万円〜100万円など）。
- まちなか空き店舗対策事業： 特定区域の空き店舗で新規営業を開始する際の改装費用を補助し、地域活性化を促します。
【重要】 これらの補助金制度は年度により予算や要件が変動します。申請を検討される際は、必ず水戸市の最新のホームページ、または担当窓口へお問い合わせください。
「特定空き家」化を避ける！水戸市が抱える空き家のリスクと税制上の特例
空き家対策を考える上で、最も重要なのはリスク回避です。空き家を放置し続けることには、大きな経済的リスクと法的リスクが伴います。
「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスク
空き家が倒壊の恐れがある、衛生上有害である、景観を損ねるなど、管理不全な状態にあると判断されると、行政から「特定空き家」に指定される可能性があります。
この「特定空き家」に指定され、行政の改善命令にも従わない場合、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に減額）が解除されてしまいます。
つまり、それまで軽減されていた固定資産税が最大で6倍に跳ね上がり、経済的な負担が一気に増大するのです。このリスクを回避するためにも、早期の活用や処分を検討することが最善策となります。
譲渡所得3,000万円控除など、国が定める税制優遇措置
活用やリフォームが難しい場合でも、国が定めた税制優遇措置を活用して空き家を処分・譲渡するメリットがあります。
- 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除： 相続した空き家（旧耐震基準の建物など要件あり）を売却し、要件を満たした場合、譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。これにより、譲渡時にかかる税負担を大幅に軽減することが可能です。
- 低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置： 土地の取引価格が500万円以下などの要件を満たす低未利用土地等を譲渡した場合、譲渡所得から100万円が控除されます。
これらの特例措置を適用するためには、水戸市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの公的書類が必要となります。
自己負担ゼロで空き家を価値ある資産に変える「TEAMR」の解決策
行政の支援制度は心強い味方ですが、手続きの煩雑さや、補助金だけでは賄えない費用の問題など、所有者様にとってのハードルが残るのも事実です。
そこで注目されているのが、TEAMRが提供する「空き家”Re活用”」という独自のソリューションです。TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産に変える集団であり、そのサービスは水戸市内の物件にも多数実績があります。
TEAMRが担う「空き家”Re活用”」とは？
「Re活用」の「R」は、Revitalize（新しく活力を与える、命を吹き込む）の頭文字であり、その名の通り、放置された空き家に再び命を吹き込むことをミッションとしています。TEAMRの最大の特徴は、空き家を負債ではなく収益を生む資産に変える点です。
オーナー様が一切費用を負担しない賃貸活用
- 修繕・管理費用の全額負担： 雨漏り、白蟻処理、給排水・電気配線の修理、内装工事などの建物の修繕や管理、さらに事務手続きの全てをTEAMRが負担します。オーナー様は初期投資や手間を一切かける必要がありません。
- 家賃の保証： TEAMRが物件を借り上げ、オーナー様に安定した家賃をお支払いします。これにより、固定資産税を上回る収入を確保し、空き家を「支払い」から「収入」へ転換させることが可能です。
空き家を「負債」から「収益」に変える具体的な事例
特定空き家に認定されてしまった場合と比較すると、その差は歴然です。
例えば、建物評価額500万円、土地評価額1,800万円の空き家の場合で比較してみましょう（概算）。
| 状態 | 年間の収入・支出の合計 |
| 空き家を放置した場合 | -322,000円（特定空き家による特例適用なしの場合） |
| TEAMRの”Re活用”を利用した場合 | +128,000円（家賃収入が固定資産税を上回る場合） |
空き家を放置すると年間数十万円のマイナスになるのに対し、TEAMRの活用を利用することで安定したプラス収益へと転じさせることができます。水戸駅周辺や茨城中央エリアにおいても、築年数が不明な平屋や、大量の残置物が残された物件など、さまざまな条件の空き家を改修・修繕し、新たなご家庭へ繋いだ実績が豊富にあります。
まとめ
水戸市の空き家対策は、空き家バンク制度や多様な補助金を通じて、所有者様に解決への道筋を示しています。しかし、「費用をかけずに、手間なく、確実に」空き家問題を解決し、収益化したいとお考えであれば、TEAMRの「空き家Re活用」サービスが最適解となります。
TEAMRは、単に物件を借り上げるだけでなく、「かっこいいリノベーション」ではなく「使ってもらえる家」に変えるという視点で、一棟一棟に適切な修繕を施し、全国で空き家に命を吹き込んでいます。
あなたの空き家は、本当にただの「負債」でしょうか？
諦めていたその空き家も、私たちの手にかかれば、地域に必要とされる「価値ある不動産」として、再び輝きを取り戻します。
「特定空き家」に指定され、固定資産税が跳ね上がる前に、そして、建物の老朽化が進み、修繕費用が高額になる前に、まずは一度ご相談ください。
初期費用ゼロ、オーナー様負担ゼロで、空き家を収益物件へ変える専門家集団が、あなたの空き家を待っています。
全国の空き家を価値ある不動産に変える集団 TEAMR
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