空き家を持ち続けるリスクとは？所有者が知るべき注意点を解説
空き家を持ち続けること自体が、直ちに問題になるわけではありません。
しかし、利用予定がないまま管理を怠ると、建物の劣化、維持管理費の増加、近隣トラブル、行政による指導や勧告、売却や相続の難しさなど、さまざまなリスクが生じます。
特に注意したいのが、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正です。
2023年12月からは、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」も、行政による指導や勧告の対象となっています。
勧告を受けた場合には、一定の要件のもとで住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる仕組みも設けられています。(国土交通省)
そのため、空き家を所有している方は「いつか使うかもしれない」と保有を続けるだけではなく、現在の状態を確認し、管理するのか、活用するのか、売却するのかを早めに検討することが大切です。
空き家を持ち続けることで生じる主なリスク
建物の劣化が進みやすくなる
人が住んでいない住宅は、換気や清掃、通水などの機会が減るため、湿気やカビ、給排水設備の不具合などが発生しやすくなります。
屋根や外壁も、雨風や紫外線などによって徐々に劣化します。
小さな破損や雨漏りを放置すると、建物内部まで傷みが広がり、将来的に大規模な修繕が必要になる可能性があります。
国土交通省も、空き家を放置すると建物の老朽化が進み、外壁や屋根材の落下、倒壊などにつながるおそれがあるとしています。(国土交通省)
空き家は、人が住んでいないからこそ、定期的な点検と適切な管理が必要です。
維持管理の手間と費用がかかる
空き家を所有している限り、建物と敷地を適切な状態に保つための管理が必要です。
たとえば、定期的な換気、清掃、庭木の手入れ、雨漏りや外壁の確認、水回りの点検などが挙げられます。
所有者が近くに住んでいれば自分で対応できますが、遠方にある空き家の場合は、現地へ足を運ぶための交通費や時間も必要になります。
管理を専門業者などに依頼する場合は、継続的な費用も発生します。
国土交通省も、空き家の維持には庭木の手入れや換気などの管理が必要であり、固定資産税や修繕費などの負担が生じることを案内しています。(国土交通省)
利用する予定がない空き家なら、将来にわたって管理費用を負担し続けることが適切なのか、一度考えてみる必要があります。
近隣トラブルにつながる可能性がある
空き家の管理が不十分になると、雑草や樹木の繁茂、害虫、悪臭、ゴミの不法投棄、不法侵入などの問題につながる可能性があります。
また、屋根や外壁などの劣化が進めば、部材の落下や建物の倒壊によって、周辺の建物や通行人に影響を及ぼすおそれもあります。
国土交通省は、空き家の放置によって防災や防犯、衛生、景観などの面で周囲にさまざまな影響が生じる可能性を示しています。(国土交通省)
空き家の問題は、所有者だけの問題ではありません。
周辺の生活環境に影響を与える可能性があることを理解し、適切に管理することが重要です。
固定資産税の負担に影響する可能性がある
空き家を所有している場合、土地や建物について固定資産税などの税負担が生じます。
住宅が建っている土地については、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する課税上の特例が適用されます。
ただし、空き家の管理状態が悪化し、管理不全空家等に該当して自治体から勧告を受けた場合には、その敷地について住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
これは、空き家になった時点で自動的に税負担が増えるという制度ではなく、法令上の要件と行政による判断が関係します。(国土交通省)
したがって、「空き家だから固定資産税がすぐに上がる」と単純に考えるのではなく、現在の管理状態や自治体からの通知の有無などを確認することが大切です。
税金について具体的な判断が必要な場合は、自治体や税理士などに確認しましょう。
管理不全空家や特定空家になる可能性がある
現在の空き家対策では、「特定空家になるまで放置してもよい」とはいえません。
2023年の法改正によって、適切な管理が行われず、このまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」として、自治体が所有者に指導や勧告を行えるようになりました。(国土交通省)
さらに、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすなど、一定の状態にある特定空家については、状態に応じて行政による措置の対象となります。
つまり、建物が大きく傷んでから対応するのではなく、劣化が進む前の段階から管理することが重要です。
自治体から空き家について通知や指導などを受けた場合には、そのまま放置せず、内容を確認したうえで必要な対応を検討しましょう。
資産価値が低下し、売却や活用が難しくなる可能性がある
空き家を長期間放置すると、建物の劣化が進み、売却や活用を検討する際の負担が大きくなる可能性があります。
国土交通省も、空き家を放置することで資産価値が低下し、売買などが難しくなる場合があるとしています。
また、空き家になった場合は、放置期間が長くなるほど老朽化や損傷が進み、売買や賃貸などが難しくなる可能性があるため、早めの対応が重要としています。(国土交通省)
たとえば、築年数が経過した住宅でも、状態が良ければ住宅として売却したり、リフォームなどを前提に活用したりできる可能性があります。
一方で、長期間放置して大規模な修繕が必要になると、活用に必要な費用と得られる収益のバランスが合わなくなることもあります。
空き家は時間が経てば必ず価値がなくなるわけではありませんが、選択肢を残すためにも早めに状態を把握することが大切です。
相続した空き家は権利関係にも注意が必要
相続した空き家の場合は、建物の管理だけでなく、相続登記についても確認しておく必要があります。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(法務省)
また、2024年4月1日より前に発生した相続で、相続登記が済んでいない不動産についても義務化の対象となっており、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。(法務省)
相続した空き家については、「誰が所有者なのか」「誰が管理するのか」「今後どうするのか」を早めに整理しておきましょう。
空き家を持ち続ける前に確認したいポイント
現在の建物の状態を確認する
まずは屋根、外壁、基礎、雨漏り、水回り、電気設備などの状態を確認しましょう。
外観だけでは分からない劣化もあるため、状態に不安がある場合は、建築士や専門業者などによる点検を検討することもできます。
遠方に住んでいる場合は、定期的な現地確認を第三者に依頼する方法もあります。
所有者や権利関係を整理する
登記上の所有者が誰なのか、相続登記が済んでいるのか、共有者がいるのかを確認しましょう。
共有名義の場合は、売却や活用を進める際に共有者との調整が必要になることがあります。
相続関係や権利関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士など、適切な専門家への相談を検討しましょう。
今後の利用予定を具体的にする
空き家を保有し続けるのであれば、「いつか使う」ではなく、できるだけ具体的な利用予定を考えることが大切です。
自分や家族が住む予定があるのか、賃貸などで活用するのか、売却するのか、あるいは適切な管理を続けるのかによって、必要な対応は変わります。
国土交通省も、空き家について「しまう」という除却だけでなく、「活かす」という活用を選択肢として示しています。(国土交通省)
物件の立地や状態によって適した方法は異なるため、最初から選択肢を一つに決めつけず、複数の可能性を比較することが重要です。
空き家は放置せず早めに方向性を考えることが大切
空き家を所有していること自体が、直ちに違法になるわけではありません。
しかし、管理をしないまま長期間放置すると、建物の劣化、維持管理費の増加、近隣への影響、行政による指導や勧告、税負担への影響、売却や相続の難しさなど、複数の問題が重なる可能性があります。
特に現在は、管理不全空家についても行政による指導や勧告が行われる制度になっています。
相続した不動産については相続登記も義務化されているため、空き家を「とりあえずそのまま」にしておくのではなく、早い段階で現状を確認することが重要です。(国土交通省)
大切なのは、空き家を持ち続けることそのものを問題視するのではなく、その不動産を今後どうするのかを考えることです。
管理、売却、賃貸、その他の活用など、物件の状態や立地、権利関係を踏まえて、自分に合った方法を検討しましょう。
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