「甲府の実家を売ろうと思って調べたら、再建築が難しいと言われた」
「昔から普通に家が建っているのに、建て替えができないと言われた」
「売ってもほとんど手元に残らない。それならどうしたらいい？」
TEAMR甲府で空き家のご相談を受けていると、このようなケースがあります。
所有者の方も、最初から「再建築不可の物件について相談しよう」と考えているわけではありません。
「使わなくなった実家を売りたい」とご相談いただき、土地や接している道路について調べていくと、
一般的な建て替えが難しい物件だったと分かることがあります。
こうした空き家は、
「売れないなら解体する」
とすぐに決めるのではなく、今ある建物を活かして賃貸住宅として利用することも選択肢の一つです。
今回は、甲府で再建築が難しい空き家について、制度の説明だけではなく、
実際に空き家の相談を受ける中で考えている「売却」「賃貸」「将来の売却」という出口について紹介します。
この記事の結論
甲府で再建築が難しい空き家を所有している場合、まず「本当に再建築できないのか」を確認しましょう。そのうえで、売却した場合の手残りと、今ある建物を修繕して賃貸した場合の収益性を比較することが大切です。
再建築が難しくても、今ある建物を活用できる可能性があります。
そもそも「再建築不可」とは？
再建築不可について考えるうえで、まず知っておきたいのが建築基準法上の「接道」です。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
そして、建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上ですが、幅員4m未満でも建築基準法第42条第2項の道路など、法律上「道路」として扱われるものがあります。
そのため、
「前の道が4m未満だから再建築不可」
と単純に判断することはできません。
甲府市も、建築基準法第43条について「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と案内するとともに、
条件を満たす場合の認定・許可制度を設けています。
一方で、
- 建築基準法上の道路に接していない
- 接している長さが不足している
- 道路ではなく通路として扱われている
などの理由から、通常どおりには建て替えられない物件もあります。
ただし、その場合でも建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可によって建築できるケースがあります。
甲府市でも個別審査を行っているため、
「再建築不可」と言われた場合でも、まず本当に建築できない物件なのかを確認することが重要です。
建築できるかどうかは物件ごとの条件によるため、最終的には甲府市建築指導課や建築士などへの確認が必要です。
甲府では、売ろうとして初めて接道の問題が分かることも
TEAMR甲府でこれまで空き家のご相談を受けていると、
「親から相続した家なので、道路のことまで分からない」
「昔から家が建っているので、当然建て替えられると思っていた」
という方も少なくありません。
ところが売却のために物件を調べてみると、接している道が建築基準法上どのように扱われるのか確認が必要だったり、
通常の接道要件を満たしていなかったりする場合があります。
甲府市内には、古くから住宅が建ち並ぶ地域など、細い道路や路地状の通路に面して住宅が建っている場所もあります。
実際、甲府市が2021年度に市内全域を対象として行った空家等実態調査では、3,391件の空き家について接道状況を調査しています。
その結果、4m以上の道路等に接している空き家はわずか17％、
一定の条件により建設可能と思われる2m以上4m未満の道路等に接道している空き家が61％でした。
一方、接道がない空き家が6％、2m未満の道路等に接する空き家が16％あり、
甲府市は合わせて22％を「再建築が不可能または難しい空き家」としています。
もちろん、この調査だけで個々の物件が再建築不可かどうかを判断することはできません。
ただ、甲府の空き家を考えるうえで「接道」は珍しい問題ではなく、売却や活用方法を左右する重要な確認事項の一つだといえます。
再建築が難しいと、なぜ売却しにくくなるのか
一般の方が自宅として中古住宅を購入するとき、
「将来は建て替えたい」
「古くなったら新しい家を建てたい」
と考えることがあります。
そのため、建て替えに制約がある物件では、一般の住宅と比べて購入を検討する人が限られる可能性があります。
そして、ここでTEAMR甲府が重要だと考えているのが、「いくらで売れるか」ではなく「売ったあと、いくら手元に残るか」です。
例えば空き家を売却するまでには、物件によって、
- 家財や残置物の片付け
- 境界の確認
- 必要に応じた測量
- 建物や土地の調査
- 仲介で売却する場合の仲介手数料
などの費用が発生することがあります。
すべての物件で確定測量などが必要になるわけではありませんが、接道や境界が複雑な物件ほど、売却前に確認すべき事項が増える場合があります。
TEAMR甲府がこれまで相談を受けてきた中にも、売却価格自体がそれほど高く見込めない一方で、
片付けや測量などに費用がかかり、最終的な手残りを考えると「そこまでして今売却するべきなのか」と悩むケースがありました。
例えば、
「300万円で売れそう」
という話だけを見るのではなく、
そこから売却に必要な費用を引いたときに、実際にいくら残るのか。
ここまで計算してから判断することが大切です。
「国に返す」という方法も、建物があるままでは使えない
相続した土地については、「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合があります。
これは、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たせば所有権を国庫に帰属させることができる制度です。
ただし、どんな土地でも利用できるわけではありません。
法務省では「建物がある土地」を申請できない土地として定めているため、空き家が建った状態のまま国に引き取ってもらうことはできません。
制度を利用する場合は、建物を除却したうえで、境界や権利関係など、ほかの要件も満たす必要があります。
また、申請時には土地1筆につき14,000円の審査手数料が必要で、
承認された場合には、土地の性質などに応じて算定される10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。
つまり、
「売れないなら国に返せばいい」
とも簡単にはいきません。
解体費をかけて建物をなくすのであれば、その前に、
「今ある建物をそのまま活かせないだろうか」
という可能性も一度考えてみる価値があります。
再建築が難しいからこそ「今ある家を貸す」という選択肢
そこでTEAMR甲府が考える選択肢の一つが、
現在の建物を賃貸住宅として活用することです。
再建築が難しくても、現在の建物が利用できる状態で、必要な修繕や法令上の条件をクリアできれば、既存住宅として活用できる可能性があります。
もちろん、
「再建築不可なら、そのまま何でも貸せる」
ということではありません。
建物の安全性や劣化状況、必要な修繕、権利関係、法令上の条件など、個別の確認が必要です。
しかし、賃貸住宅として考えると、売買とは物件を見る視点が変わります。
一般の方が自宅として購入する場合は、
「将来建て替えられるか」
が重要な判断材料になります。
一方、賃貸住宅として運用する場合には、
「今ある建物をいくらで直せるか」
「いくらで貸せるか」
「どのくらいの期間運用できるか」
という収益面から考えることができます。
一般住宅として価格がつきにくくても、収益物件として見方が変わることがある
ここが、再建築が難しい空き家を考えるうえで大切なポイントです。
例えば、一般の住宅購入者には選ばれにくく、売却価格が低くなってしまう空き家でも、
一定の改修費で貸せる状態になり、継続的に家賃収入を得られる
のであれば、物件の見方が変わります。
投資用の不動産では、
「自分がここに住みたいか」
だけではなく、
「購入価格に対して、年間どの程度の家賃収入を得られるか」
という収益性も重要な判断材料になります。
そのため、取得価格と改修費、想定賃料などを踏まえて収益性が確保できれば、
一般の実需向け住宅としては価格がつきにくかった家でも、投資家向けの収益物件として検討される可能性があります。
「売れない家」だったものを、
「家賃を生む家」に変える。
そうすることで、将来の売り方まで変えられる可能性があります。
※実際の収益性や将来の売却価格は物件や市場状況によって異なり、保証できるものではありません。個別の試算が必要です。
「今すぐ売らず、一度TEAMRに預ける」という選択肢
TEAMR甲府では、条件の合う空き家を所有者から借り受け、必要な修繕や管理を行いながら再活用する「Re活用」に取り組んでいます。
再建築が難しい物件についても、条件が合えば、
今すぐ低い価格で売却するのではなく、一度TEAMRで活用する
という考え方があります。
例えば、
TEAMRに空き家を預ける
↓
必要な修繕を行い、賃貸住宅として運用する
↓
契約期間中、所有者が契約に基づく賃料収入を得る
↓
契約期間終了後に、改めて保有・売却などを検討する
という流れです。
さらに、その時点で賃貸住宅として運用実績があり、収益性を示せる物件になっていれば、
将来、一般の実需向け住宅ではなく、投資家向けの収益物件として売却を検討できる可能性もあります。
もちろん、TEAMRで活用できるか、どの程度の賃料になるか、契約終了後にどのような売却が可能かは、物件ごとの確認が必要です。
すべての再建築が難しい物件に当てはまる方法ではありません。
ただ、
「今すぐ売る」以外の出口を持つことで、選択肢が広がることがあります。
TEAMR甲府ではこれまでにも、接道条件や築年数などの事情から、一般的な売却だけでは解決しにくい空き家について多くのご相談をいただいてきました。
再建築不可だから「価値がない」と決めない
再建築が難しい空き家についてご相談を受けていると、
「こんな家には、もう価値がないですよね」
と言われることがあります。
しかし、私たちは必ずしもそうだとは考えていません。
不動産の価値は、
「新しい建物を建てられるかどうか」だけで決まるものではない
からです。
今ある建物を直して使える。
そこに住みたい人がいる。
毎月の家賃を生む。
そうなれば、その空き家には別の価値が生まれます。
だからこそ、再建築が難しいと分かった段階で、
「売れない」
「壊すしかない」
「持っていても仕方がない」
とすぐに結論を出すのではなく、
「今の建物を活かすとしたらどうなるか」
を一度検討してみてほしいと考えています。
よくある質問
Q．再建築不可の空き家は売れないのでしょうか？
売却自体ができないわけではありません。ただし、建て替えに制約があることで一般の住宅購入者から選ばれにくくなり、売却価格に影響する場合があります。
重要なのは売却価格だけでなく、片付けや測量、仲介手数料など必要となる費用を確認し、最終的な手残りまで比較することです。
Q．前の道路が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしもそうではありません。
建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上ですが、幅員4m未満でも第42条第2項道路などに該当するものがあります。また、接道義務を満たしていない場合にも、一定の条件のもとで第43条第2項の認定・許可を受けられる場合があります。
個別の物件については甲府市建築指導課や建築士などへの確認が必要です。
Q．再建築が難しい家でも賃貸住宅として貸せますか？
再建築が難しいことだけを理由に、直ちに賃貸できないと決まるわけではありません。
ただし、現在の建物の安全性や劣化状況、必要な修繕、法令上の条件などを確認する必要があります。
Q．相続土地国庫帰属制度なら、空き家ごと国に返せますか？
できません。
法務省は「建物がある土地」を国庫帰属の対象外としています。そのため、制度を利用するのであれば建物を除却する必要があり、さらに境界や権利関係など、そのほかの条件も満たす必要があります。
まとめ｜甲府の再建築が難しい空き家は「今売る」だけで考えない
甲府で空き家を売却しようとして調査した結果、接道条件などから一般的な再建築が難しいと分かることがあります。
甲府市の空家等実態調査でも、接道がない、または2m未満の道路等に接しているため、再建築が不可能または難しいとされた空き家が全体の22％確認されています。
そんなときに確認してほしいのは、
- 本当に再建築できないのか
- 今売った場合、費用を差し引いていくら残るのか
- 現在の建物を修繕して貸せないか
- 賃貸住宅として収益性を確保できないか
- 一定期間運用した後の売却という選択肢はないか
という点です。
再建築が難しい物件だからこそ、一般的な売買だけではなく「今ある建物を活かす」という考え方が重要です。
TEAMR甲府では、条件の合う空き家を借り受け、修繕・管理を行いながら賃貸住宅として再活用する「Re活用」に取り組んでいます。
「売却しようとしたら接道の問題が分かった」
「売ってもほとんど手元に残らなそう」
「実家を解体する前に、活かせる方法がないか知りたい」
という方は、売却や解体を決める前に一度ご相談ください。
今売るのか。
今ある建物を活かすのか。
活用したうえで、将来売るのか。
その空き家の条件に合わせて、一緒に選択肢を整理していきます。