甲府に古い実家や空き家を所有していて、
「築年数が古いから、売ってもあまり金額にならないのでは」
「更地にすれば売りやすいかもしれないけれど、解体費まではかけたくない」
「貸せるなら貸したいけれど、自分で修繕費を負担するのは不安」
そんな悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
古い空き家は、判断が難しいものです。
売るにも悩む。
壊すにもお金がかかる。
貸すにも修繕が必要になる。
その結果、「とりあえずそのままにしておこう」と、何年も空き家の状態が続いてしまうことがあります。
しかし、古い家だからといって、必ずしも貸せないわけではありません。
大切なのは築年数だけではなく、
建物がまだ使える状態なのか。
いくらくらいの修繕で住めるようになるのか。
その場所で借りたい人がいるのか。
を確認することです。
今回は、甲府で築40年・50年を超えるような古い空き家を所有している方に向けて、
「この家はまだ貸せるのか」を判断するときのポイントを紹介します。
築40年・50年の古い家でも貸せる？
結論からいうと、築40年・50年を超えているという理由だけで、賃貸活用できないとは判断できません。
実際、TEAMR甲府でも、1961年築の古い住宅をRe活用した事例があります。
この住宅は約5年間空き家になっており、給湯器の故障や設備の劣化などがありましたが、必要な修繕を行い、
庭を整地して駐車スペースを確保することで、再び住宅として活用されています。
つまり、
「築年数が古い」＝「貸せない」
ではないということです。
反対に、築年数が比較的新しくても、長期間使われず、雨漏りや給排水設備などに大きな問題が出ていれば、
修繕費が大きくなることもあります。
古い空き家を見るときに大切なのは、築年数だけではありません。
古い家を貸せるか判断する7つのポイント
では、実際にどんな家なら賃貸として活用できる可能性があるのでしょうか。
TEAMR甲府では、主に次のような点を確認します。
1．建物を支える主要な部分に大きな問題がないか
まず確認したいのが、建物そのものの状態です。
古い家では、
- 壁紙が汚れている
- 畳が傷んでいる
- 建具が古い
- 床や壁の仕上げが傷んでいる
といった状態は珍しくありません。
こうした表面的な部分であれば、修繕によって改善できるケースがあります。
一方で、確認が必要なのが、
- 基礎
- 柱
- 梁
- 建物を支える壁
など、建物の主要な部分です。
こうした箇所に大きな不具合がある場合は、修繕費が大きくなり、賃貸活用が難しくなることがあります。
そのため、
「古く見えるか」ではなく、「建物の主要部分に大きな不具合がないか」
を見ることが重要です。
2．雨漏りは「あるか」ではなく「どの範囲か」
雨漏りがある空き家もあります。
ただし、雨漏りがあるからといって、すぐに「貸せない」と判断するわけではありません。
大切なのは、
どこから雨が入り、どの程度まで傷んでいるのか
を確認することです。
例えば、部分的な補修で対応できるケースと、屋根全体や下地まで大きな修繕が必要なケースでは、
費用が大きく変わります。
屋根全体の工事が必要になるなど修繕規模が大きくなると、想定できる家賃とのバランスによっては、
賃貸活用が難しくなる場合もあります。
雨漏りは「ある・ない」だけでなく、原因と範囲を見ることが重要です。
3．築年数以上に「どれくらい空き家だったか」を見る
古い家を判断するとき、築年数と同じくらい確認したいのが、空き家になっていた期間です。
例えば、
築50年でも最近まで人が住み、定期的に手入れされていた住宅と、
築40年でも長期間ほとんど使われず、そのままになっていた住宅では、状態が大きく異なることがあります。
長期間使われていない住宅では、
- 給水管
- 排水管
- 給湯器
- トイレ
- 水栓
などに不具合が見つかることもあります。
人が住んでいれば、水漏れや設備の故障にも気づきやすいですが、空き家では異変に気づく人がいません。
そのためTEAMR甲府では、築年数だけでなく、
何年間空き家だったのか。
その間どのように管理されていたのか。
も確認します。
古いというだけで諦めるのではなく、現在の状態を見ることが大切です。
4．トイレ・下水・給排水はそのまま使えるか
古い家を賃貸活用するときに、大きなポイントになるのが水回りです。
キッチンやお風呂が多少古くても、使用に大きな支障がなければ、そのまま活用できることがあります。
一方で、給排水設備そのものに大きな問題がある場合は、工事費が大きくなる可能性があります。
また、トイレについても確認が必要です。
古い住宅では、地域や物件によって汲み取り式のトイレが残っていることがあります。
TEAMR甲府では、汲み取り式トイレの場合、それだけで入居希望者から敬遠される可能性も考慮します。
公共下水道への接続が可能な場所であっても、敷地内の配管や工事内容によって費用が大きくなることがあります。
そのため、
「下水に変えられるか」だけではなく、「いくらかければ変えられるのか」
まで確認したうえで、活用できるかを考える必要があります。
5．駐車スペースを確保できるか
甲府で戸建て住宅を賃貸活用する場合、TEAMR甲府では駐車スペースも重要なポイントとして見ています。
できれば、2台以上の車が停められる環境を確保できるかを確認します。
現在、敷地内に駐車場がないからといって、すぐに活用できないとは限りません。
例えば、
- 庭木を整理する
- 庭の一部を整地する
- 使っていない外構を見直す
ことで、敷地内に駐車スペースを新たに確保できるケースがあります。
また、敷地内で必要な台数を確保できない場合でも、近くに月極駐車場があるかどうかも確認します。
入居者が日常的に使いやすい距離に月極駐車場があり、必要な台数を確保できるのであれば、
賃貸活用の可能性は残ります。
TEAMR甲府の築65年のRe活用事例でも、庭を整地し、駐車スペースとして利用できるようにしています。
建物だけを見るのではなく、敷地内外を含めて、入居者が車を使える環境を確保できるかを見ることが大切です。
6．その場所に借りたい人がいるか
どんなにきれいに修繕しても、借りたい人がいなければ賃貸としては成立しません。
そのため建物と同時に、立地や周辺の賃貸需要も確認します。
例えば、
- 周辺にアパートやマンション、戸建て賃貸があるか
- スーパーや生活施設を利用しやすいか
- 学校への通いやすさ
- 通勤や通学の利便性
- 周辺ではどのくらいの家賃で募集されているか
などです。
周囲に賃貸住宅があるからといって、必ず需要があるとは限りません。
実際の募集状況や家賃を見ながら、
「この場所で、この家なら、どのような人が借りる可能性があるか」
を考えます。
7．必要な修繕費と、取れる家賃が見合うか
最後に考えるのが、修繕費と家賃のバランスです。
例えば、
「せっかく貸すなら、キッチンもお風呂も壁も床も全部新しくしよう」
と考えてしまうと、修繕費が大きくなります。
しかし、大切なのは新築のようにすることではありません。
賃貸住宅として使用するうえで、不具合のある箇所や修繕が必要な箇所を確認し、
どこまで手を入れるかを整理すること。
そして、
その修繕費に対して、現実的にどの程度の家賃が取れるのか。
この2つを見ることが重要です。
売ったときに価値がつきにくい家でも、貸せば価値が生まれることがある
古い空き家について、もう一つ知っておいてほしいことがあります。
それは、
「売ったときの価値」と「貸したときの価値」は同じではない
ということです。
古い住宅では、売却時に建物そのものがほとんど評価されない場合があります。
土地の条件によっては、建物があることで売却しにくくなり、更地にすることを検討するケースもあります。
しかし、更地にするには解体費がかかります。
そこで、
「売っても大した金額にならない」
「解体費もかけたくない」
「自分で直して貸すほどの費用も出したくない」
となり、そのまま空き家になってしまうことがあります。
ただ、ここで一度考えてみてほしいのが、賃貸としての価値です。
売却では建物にほとんど価格がつかなかったとしても、
必要な修繕を行い、住宅として使用できる状態になり、そこに借りたい人がいるのであれば、
家賃を生む住宅になる可能性があります。
つまり、
「売ったときに建物の値段がつかない」ことと、「貸しても賃料がつかない」ことは同じではありません。
売却では価値が見えにくい家でも、貸すという見方をすると、まだ価値が残っていることがあります。
もちろん、すべての古い空き家に借り手がつくわけではありません。
建物の状態や立地、周辺の家賃相場などの確認が必要です。
だからこそ、「古いから価値がない」と決める前に、貸した場合に価値があるのかを一度確認することが大切です。
再建築が難しい家でも、今ある建物を使える場合がある
古い空き家の中には、接道などの条件から、現在の基準では再建築が難しい住宅もあります。
再建築が難しい物件の場合、売却時に価格がつきにくくなるケースがあります。
しかし、
再建築が難しいことと、今ある住宅を賃貸として活用できないことは別です。
建物の状態や法令上の条件などについて個別の確認は必要ですが、現在の建物を活用できる可能性があります。
再建築が難しい空き家については、別記事「甲府の再建築不可の空き家はどうする？」でも詳しく解説しています。
古い空き家ほど「まだ使えるか」を早めに確認する
「今すぐ売るつもりはない」
「貸すかどうかもまだ決めていない」
という方もいると思います。
それ自体は問題ありません。
ただ、注意したいのは、決めないまま長期間放置することです。
空き家の期間が長くなれば、
- 雨漏り
- 給排水設備の不具合
- 給湯器など設備の故障
- 庭木の繁茂
- 建物の傷み
などが進む可能性があります。
今なら部分的な修繕で使える家でも、数年後にはより大きな工事が必要になるかもしれません。
つまり、
「まだ貸すか決めていない」ことと、「何もしなくていい」ことは違います。
今すぐ活用するかどうかは別として、
この家は今ならまだ使えるのか。
だけでも早めに確認しておくことをおすすめします。
自分で修繕費を負担するのが不安なら、TEAMRがRe活用する方法も
ここまで読んで、
「貸せる可能性があるのは分かったけれど、自分で修繕費を負担するのは怖い」
と思った方もいるのではないでしょうか。
特に古い住宅では、実際に調べてみないと、どこまで修繕が必要なのか分からないことがあります。
TEAMRでは、条件の合う空き家を所有者から借り受け、
必要な修繕・管理などをTEAMR側で行い、再び住宅として活用する「Re活用」に取り組んでいます。
そのため、所有者自身が先に、
- 家中を片付ける
- 大規模なリフォームをする
- 入居者を探す
- 賃貸物件として管理する
ところまで行う必要はありません。
まず、
今ある建物を活用できるのか。
どの程度の修繕が必要なのか。
この場所で賃貸として成立するのか。
を確認します。
すべての空き家をRe活用できるわけではなく、建物の状態や立地、修繕費、
想定家賃などによって判断は異なります。
それでも、
「古いから貸せないだろう」
「売っても価値がなさそうだから、そのままにしておこう」
と決めてしまう前に確認できることがあります。
甲府の古い空き家、壊す前に「貸せるか」を確認してみませんか
古い空き家には、
売る、壊す、貸す、持ち続ける
というさまざまな選択肢があります。
どれが正解なのかは、物件によって異なります。
ただ、一度建物を解体してしまえば、その家をそのまま活用することはできません。
また、空き家の状態が長く続けば、今ならできる活用が難しくなる可能性もあります。
だからこそ、
売ってもあまり金額にならなそう。
古すぎて貸せなさそう。
修繕費もかけたくない。
そんな空き家ほど、何かを決める前に、
「この家は、まだ貸せるのか？」
を一度確認してみてください。
築年数だけでは判断できません。
建物に大きな不具合がないか。
いくらで直せるか。
その場所でいくらで貸せるか。
この3つを確認することで、これまで見えていなかった活用方法が見つかる可能性があります。
TEAMR甲府では、甲府エリアの空き家について、今ある建物を活かしたRe活用のご相談を受け付けています。
よくある質問
Q. 築50年以上の家でも貸せますか？
築年数だけでは判断できません。建物の主要な部分の状態、雨漏り、給排水設備、駐車場、立地、必要な修繕費などを確認する必要があります。TEAMR甲府でも1961年築の住宅をRe活用した事例があります。
Q. 古い家は全部リフォームしないと貸せませんか？
必ずしも全面リフォームが必要とは限りません。賃貸住宅として使用するうえで、不具合のある箇所や修繕が必要な箇所を確認し、必要な工事の範囲を整理したうえで、修繕費と想定家賃のバランスを見ながら判断します。
Q. 長期間空き家だった家でも貸せますか？
可能性はあります。ただし、長期間使われていない住宅では給排水設備や給湯器などに不具合が出ている場合があるため、現地確認が必要です。
Q. 汲み取り式トイレでも貸せますか？
貸せないとは限りませんが、TEAMR甲府では入居希望者から敬遠される可能性も考慮します。下水への切り替え工事には費用がかかる場合があるため、工事費と家賃のバランスを確認する必要があります。
Q. 駐車場がない家は貸せませんか？
現在敷地内に駐車場がなくても、庭などを整地して駐車スペースを確保できる場合があります。また、敷地内で必要な台数を確保できない場合でも、近くに利用しやすい月極駐車場があるかどうかを確認します。TEAMR甲府では、できれば2台以上の車が停められる環境を確保できるかを一つの判断材料にしています。
Q. 自分で修繕費を負担したくない場合はどうすればいいですか？
TEAMRのRe活用では、条件が合う空き家について、TEAMR側で必要な修繕・管理などを行い活用する方法があります。活用できるかどうかは建物の状態や立地などによって異なるため、確認が必要です。