空き家の将来が不安な人へ！早めに準備すべきことを解説
空き家の将来が不安なら、問題が起きてから対応するのではなく、早い段階で「誰が所有しているのか」「どのような状態なのか」「今後どうするのか」を整理しておくことが大切です。
空き家は、所有しているだけで管理や維持の負担が発生します。
さらに、相続登記の義務化や空家等対策の推進に関する特別措置法の改正など、空き家を取り巻く制度も変化しています。
国土交通省も、所有者による空き家の適切な管理や、状態に応じた活用・除却などの検討を促しています。(国土交通省)
「まだ使うかもしれない」「いつか考えればいい」と先送りするほど、選択肢を検討する時間が少なくなる可能性があります。
ここでは、空き家の将来に不安を感じている方が、今のうちに準備しておきたいことを順番に解説します。
まずは空き家の現状を把握する
最初に行いたいのは、空き家についての情報整理です。
土地と建物の所在地や面積、築年数、現在の所有者、登記状況などを確認しましょう。
相続した空き家の場合、実際に管理している人と登記上の所有者が異なっていることがあります。
また、過去の相続が済んでいない場合には、複数世代にわたって相続関係を整理する必要が生じるケースもあります。
建物については、屋根や外壁、雨漏り、床、給排水設備などの状態を確認します。
長期間使用していない建物は、目立った問題がないように見えても、内部で劣化が進んでいる可能性があります。
さらに、固定資産税などの税負担に加えて、草刈り、清掃、修繕、見回りなどに年間どの程度の費用がかかっているのかも整理しておきましょう。
現状が分かれば、売却、活用、維持管理など、次の選択肢を比較しやすくなります。
相続登記が済んでいるか確認する
相続によって取得した空き家の場合、相続登記の状況を確認することが重要です。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となる可能性があります。(法務省)
2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象となる場合があります。
そのため、以前から所有している空き家であっても、「昔のことだから大丈夫」と考えず、登記状況を確認することが大切です。
相続人が多い場合や、過去の相続が整理されていない場合などは、司法書士などの専門家に相談しながら手続きを進めると安心です。
家族で空き家の将来について話し合う
空き家の問題は、相続が発生してから家族で話し合おうとすると、意見がまとまりにくくなることがあります。
例えば、所有者は「子どもが将来住むだろう」と考えていても、子どもには住む予定がないかもしれません。
一方で、売却したい人と、思い出のある家を残したい人で意見が分かれるケースもあります。
こうした認識の違いを避けるため、所有者が元気なうちから家族で話し合っておくことが重要です。
話し合う際は、次のような内容を確認しておきましょう。
誰が所有しているのか
誰が管理するのか
今後も利用する予定があるのか
売却する可能性があるのか
活用する可能性があるのか
維持管理費を誰が負担するのか
相続が発生した場合にどうするのか
最初から売却や活用などの結論を出す必要はありません。
まずは家族が空き家の状況を共有し、それぞれの考えを確認することが大切です。
空き家を放置せず適切に管理する
空き家は、人が住んでいなくても所有者による適切な管理が必要です。
換気や清掃が行われない状態が続くと、湿気や雨漏りなどによって建物の劣化が進む可能性があります。
庭木が伸びたり、害虫が発生したりするなど、周辺環境に影響する問題が生じることもあります。
特に注意したいのが、空家等対策の推進に関する特別措置法における「管理不全空家」です。
改正された法律では、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家について、自治体が所有者に対して指導や勧告を行える制度が設けられています。(国土交通省)
そのため、「使っていないから何もしなくていい」と考えるのは適切ではありません。
自分で管理することが難しい場合は、定期的な見回りや清掃などを専門業者に依頼する方法もあります。
空き家にかかる費用を把握する
空き家を所有していると、利用していなくても一定の費用が発生します。
代表的なのが固定資産税などの税負担です。
それ以外にも、建物の修繕費、庭の手入れ、清掃費、管理費、電気や水道などの維持費が必要になる場合があります。
年間の負担額を把握していないと、「とりあえず所有しておく」という判断が、長期的にどの程度の負担になるのか分かりません。
そこで、過去1年間の固定資産税や管理費、修繕費などを確認してみましょう。
今後必要になる可能性がある修繕についても整理しておくと、売却や活用を検討する際の判断材料になります。
売却や活用の可能性を早めに調べる
空き家を今後使う予定がないのであれば、売却や活用について早めに情報を集めておくことも重要です。
「古い家だから売れない」と所有者だけで判断する必要はありません。
不動産の価値は、築年数だけでなく、土地の広さや形状、立地、接道状況、周辺環境、建物の状態など、さまざまな要素によって変わります。
まずは不動産会社などに相談し、売却可能性や市場性について確認してみましょう。
また、立地や建物の状態によっては、住宅以外の用途で活用できる可能性もあります。
ただし、空き家だからといって自由に用途を変更できるわけではありません。
建築基準法や都市計画法、自治体の条例などによって、利用方法や工事に制限が設けられている場合があります。
改修や用途変更を検討する場合は、関係する法令や自治体のルールを確認し、必要に応じて専門家に相談したうえで進めることが重要です。
解体する場合は建物の後のことまで考える
老朽化した空き家では、解体を検討するケースもあります。
ただし、「古くなったから解体する」と単純に判断するのは避けましょう。
解体には費用がかかるうえ、建物を取り壊した後の土地をどうするのかという問題も残ります。
売却するのか、土地として活用するのか、所有を続けるのかなど、解体後の方針まで考えておく必要があります。
また、建物を取り壊すことで税負担などに影響する場合もあるため、事前に税理士や自治体、不動産会社などへ確認することが大切です。
自治体によっては、空き家の除却などに関する支援制度を設けている場合もあります。
解体を検討する際は、所在地の自治体に利用できる制度があるか確認してみましょう。
空き家の将来を決めるために早めに準備する
ここまでの内容を踏まえると、空き家の将来について不安を感じている方が最初に取り組みたいのは、情報を整理することです。
所有者と登記状況を確認する
相続関係を整理する
建物と土地の状態を確認する
年間の維持管理費を把握する
家族で今後の方針を話し合う
売却や活用の可能性を調べる
必要に応じて専門家へ相談する
特に相続によって取得した空き家については、相続登記の義務があるため、対象となるかどうかを早めに確認しましょう。(法務省)
また、空き家の管理についても、問題が発生してから対応するのではなく、状態が悪化する前に適切な管理方法を検討することが重要です。
空き家は早めに考えるほど選択肢を検討しやすくなる
空き家について「まだ使うかもしれない」「いつか相続したら考えればいい」と先送りしてしまうと、建物の劣化や権利関係の複雑化などによって、対応に時間や費用がかかる可能性があります。
一方で、早い段階から現状を把握しておけば、家族で相談する時間を確保でき、売却や活用、維持管理などを比較しながら今後の方向性を考えられます。
大切なのは、最初から一つの方法に決めつけることではありません。
現在の不動産の状態と所有関係を確認し、専門家の意見も参考にしながら、自分や家族にとって適切な選択肢を検討することです。
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