空き家の名義変更は必要？相続後に行う手続きと注意点を解説

空き家を相続した場合、原則として不動産の名義変更にあたる「相続登記」が必要です。

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(法務省)

空き家の場合、「誰も住んでいないから後回しにしても問題ない」と考えてしまうことがあります。

しかし、名義変更をしないまま放置すると、将来の売却や活用、相続人同士の話し合いなどで手続きが複雑になるおそれがあります。

ここでは、空き家を相続した後に必要となる名義変更の手続きと、注意しておきたいポイントを解説します。

空き家を相続したら名義変更は必要？

空き家も土地や建物という不動産であるため、相続によって取得した場合は相続登記が必要です。

相続登記とは、亡くなった方から不動産を相続した人へ、所有権の名義を変更するための登記です。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが基本となりました。

遺産分割によって不動産を取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記が必要です。(法務局)

なお、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。(法務省)

名義変更をしないまま空き家を放置するリスク

相続登記をしなくても、すぐに空き家の利用ができなくなるわけではありません。

しかし、名義が亡くなった方のままだと、将来的な売却や活用に支障が生じる可能性があります。

特に注意したいのが、相続人が増えてしまうケースです。

相続した不動産について遺産分割がまとまらないまま時間が経過すると、相続人が亡くなり、さらにその相続人が新たな相続人になるなど、権利関係が複雑になることがあります。

その結果、売却や活用を検討したときに、多数の相続人との協議が必要になる場合があります。

また、空き家を適切に管理しないまま放置すると、建物の老朽化や周辺環境への影響など、所有者として対応すべき問題が発生することもあります。

「使っていない空き家だから名義変更は不要」と考えず、相続後は早めに所有関係を整理することが重要です。

空き家の名義変更を行う基本的な流れ

相続登記は、一般的に次のような流れで進めます。

相続人と相続財産を確認する

まず、亡くなった方の戸籍などを確認し、誰が相続人になるのかを整理します。

同時に、空き家の土地と建物について、登記事項証明書などで現在の名義や所在地、地番などを確認します。

相続したと思っていた不動産とは別に土地や建物を所有しているケースもあるため、財産全体を確認することが大切です。

遺言書や遺産分割協議を確認する

遺言書がある場合は、その内容を確認します。

遺言書がなく、複数の相続人がいる場合は、相続人の間で遺産分割について話し合うことになります。

誰が空き家を取得するのかを明確にしておくことで、その後の相続登記を進めやすくなります。

なお、話し合いがまとまらない場合でも、相続登記の申請義務への対応方法があります。

相続人申告登記という制度が設けられているため、状況に応じて法務局や専門家に確認しましょう。(法務省)

必要書類を準備する

相続登記では、戸籍関係の書類や遺産分割協議書など、相続の内容に応じた書類を準備します。

必要となる書類は、遺言書があるか、遺産分割協議を行うか、法定相続分で相続するかなどによって異なります。

法務局では、遺産分割協議による場合や法定相続による場合など、ケースに応じた相続登記の手続き案内を公開しています。(法務局)

また、戸籍などの情報をもとに法定相続情報一覧図を作成し、法定相続情報証明制度を利用する方法もあります。(法務局)

法務局へ相続登記を申請する

必要書類をそろえたら、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

申請方法や必要書類は個別の相続関係によって異なるため、手続きに不安がある場合は法務局の案内を確認するか、司法書士などの専門家へ相談すると安心です。

相続した空き家を売却する場合も名義変更が重要

相続した空き家を売却する場合、まず誰が所有者なのかを明確にしておくことが重要です。

相続登記をせずに時間が経過すると、相続人が複数いる状態になったり、相続関係が複雑になったりする可能性があります。

売却を検討しているのであれば、空き家の状態だけでなく、土地と建物の登記名義や相続関係も早めに確認しておきましょう。

また、空き家を売却するか、賃貸やリフォームなどによって活用するかによって、その後の対応も変わります。

そのため、名義変更だけを考えるのではなく、「この空き家を今後どうするのか」まで含めて検討することが大切です。

相続した空き家の名義変更で注意したいポイント

相続人全員の確認を早めに行う

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を取得するのかを早めに話し合うことが重要です。

相続人の所在が分からない、連絡が取れないといった事情があると、手続きが長期化する可能性があります。

古い相続でも放置しない

「何年も前に親から相続した空き家だから関係ない」とは限りません。

2024年4月1日より前に発生した相続も相続登記の義務化の対象であり、未登記の場合は2027年3月31日までという経過措置があります。(法務省)

古い空き家ほど相続人が増えている場合もあるため、早めの確認が重要です。

名義変更だけで空き家問題が解決するわけではない

相続登記は重要な手続きですが、名義を変更しただけで空き家の問題がすべて解決するわけではありません。

今後も所有するのであれば、建物や庭の管理、修繕などについて考える必要があります。

売却するのであれば、建物の状態や土地の権利関係などを確認したうえで、売却方法を検討することになります。

相続をきっかけに、空き家を今後どうするのかを家族で話し合っておくとよいでしょう。

空き家の名義変更に迷ったら早めに専門家へ相談しましょう

空き家を相続した場合、名義変更にあたる相続登記は原則として必要です。

特に現在は相続登記が義務化されているため、相続した空き家を長期間そのままにしておくことはおすすめできません。

相続人が複数いる場合や、何代にもわたって名義が変更されていない場合は、早めに相続関係を整理することが大切です。

さらに、相続登記と並行して「売却するのか」「活用するのか」「所有し続けるのか」まで考えておくと、今後の負担を抑えやすくなります。

空き家の名義や相続関係が複雑で、売却や活用をどう進めればよいか分からない場合は、専門家への相談も検討しましょう。

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