空き家の譲渡所得税はいくら？売却益が出た場合の税金を解説

空き家を売却して利益が出ると、原則として譲渡所得に対して所得税や住民税などがかかります。

ただし、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。

譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。

さらに、一定の要件を満たせば特別控除を利用でき、税負担を大きく抑えられる場合があります。(国税庁)

特に相続した空き家については「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があるため、売却前に確認しておくことが重要です。(国税庁)

空き家を売却すると譲渡所得税がかかる？

空き家を売却したとき、売却価格が購入価格を上回っていれば、必ず税金が発生するとは限りません。

譲渡所得は、売却価格から、その不動産を取得するためにかかった費用と売却のために直接かかった費用を差し引いて計算します。

譲渡所得の基本的な計算方法は次のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額

例えば、空き家を2,500万円で売却し、取得費が1,000万円、譲渡費用が100万円だった場合、特別控除を考慮しなければ譲渡所得は1,400万円です。

ただし、実際の税額は所有期間や利用できる特例などによって変わります。

譲渡所得税はいくらかかる？

土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」です。

税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。(国税庁)

所有期間5年超なら長期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に該当します。

一般的な税率は、所得税15％、住民税5％です。

さらに所得税には復興特別所得税が加算されます。(国税庁)

そのため、長期間所有している空き家を売却する場合は、短期譲渡所得よりも税率が低くなります。

所有期間5年以下なら短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

一般的な税率は、所得税30％、住民税9％で、こちらにも復興特別所得税が加算されます。(国税庁)

なお、相続した空き家については、単純に「続相した日から5年」と考えないよう注意が必要です。

所有期間の判定には相続前の所有期間が関係する場合があるため、個別に確認することが大切です。

譲渡所得を計算するときの「取得費」とは？

譲渡所得を少なくするためには、取得費を正しく把握することが重要です。

取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などだけでなく、設備費や改良費などが含まれる場合があります。

建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。(国税庁)

相続した空き家では、先代の購入時期が古く、購入時の契約書などが見つからないケースもあります。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。(国税庁)

例えば、空き家を3,000万円で売却し、取得費が確認できない場合、原則として150万円を概算取得費として計算できます。

ただし、実際の取得費を証明できる資料が残っている場合には、概算取得費を使うことでかえって課税対象となる譲渡所得が大きくなる可能性があります。

そのため、売却を決める前に古い売買契約書や領収書などを確認しておきましょう。

売却時にかかった費用も差し引ける

売却のために直接かかった費用は「譲渡費用」として、譲渡所得の計算上差し引ける場合があります。

代表的なものとして、不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書にかかる印紙税、売却するために建物を取り壊した場合の取壊し費用などがあります。(国税庁)

一方、空き家を維持するための修繕費や固定資産税などは、原則として譲渡費用には含まれません。

どの費用を差し引けるか判断に迷う場合は、領収書などの資料を保管し、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。

相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認

相続した空き家を売却する場合、特に確認したいのが「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」です。

一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円となるケースがあります。

現行制度では、一定の要件を満たす譲渡について令和9年12月31日までが対象期間とされています。(国税庁)

ただし、相続した空き家であれば無条件に利用できるわけではありません。

被相続人が住んでいた住宅であること、一定の建築時期などの要件を満たしていること、相続後から売却までの利用状況など、さまざまな条件があります。

また、売却方法や家屋の状態によっても確認すべき要件が変わります。

そのため「相続した空き家だから3,000万円控除が使える」と自己判断せず、制度の要件を一つずつ確認することが重要です。

譲渡所得税の計算例

例えば、相続した空き家を3,000万円で売却したとします。

取得費が500万円、売却時の仲介手数料などの譲渡費用が100万円だった場合、特別控除を考慮しない譲渡所得は次のようになります。

3,000万円－500万円－100万円＝2,400万円

このケースで、仮に利用できる特例がなく、長期譲渡所得に該当するとすれば、2,400万円を基準として所得税や住民税などを計算します。

一方、一定の要件を満たして3,000万円特別控除を適用できれば、2,400万円から3,000万円を控除できるため、譲渡所得に対する課税額が生じない計算になります。

ただし、実際に特例を適用するには要件を満たしていることに加え、必要な手続きを行う必要があります。

空き家を売却したら確定申告が必要？

空き家を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

また、特別控除を利用することで税額がゼロになる場合でも、特例を適用するために確定申告が必要となるケースがあります。

「税金がかからないから申告しなくてもよい」とは限らないため注意しましょう。

特に相続した空き家では、相続関係の書類や登記事項証明書、売買契約に関する書類など、さまざまな資料が必要になる場合があります。

売却後になってから慌てないよう、売却前から必要書類を確認しておくことが大切です。

空き家の売却前に確認しておきたいこと

空き家の売却で税金を抑えるためには、売却価格だけを見るのではなく、取得費や譲渡費用、利用できる特例まで含めて考える必要があります。

まず、購入時の売買契約書や領収書など、取得費を確認できる資料を探しましょう。

次に、不動産会社への仲介手数料や測量費など、売却に直接かかる費用を確認します。

さらに、相続した空き家の場合は、3,000万円特別控除の対象になる可能性があるか確認しましょう。

特例には細かな適用条件があるため、売却を進める前に不動産会社や税理士などの専門家へ相談しておくと安心です。

空き家の売却は税金だけで判断しないことが大切

空き家を売却するときは「いくらで売れるか」だけでなく、「売却した場合にどの程度の譲渡所得が発生するのか」「利用できる特例があるのか」「売却にどのような費用がかかるのか」まで確認することが大切です。

特に相続した空き家は、取得費が分からなかったり、建物の状態や権利関係を確認する必要があったりするため、早めの準備が重要です。

また、税制や特例の適用条件は変更されることがあります。

実際の税額や確定申告については、最新の制度を確認したうえで、必要に応じて税理士や税務署へ相談しましょう。

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