宇都宮市の空き家の境界が不明なときは？隣地との確認方法と注意点

宇都宮市にある空き家を売却したいものの、「隣の土地との境界がどこなのか分からない」と困っていませんか。

古い実家や長年使われていない空き家では、境界標が見当たらなかったり、昔の資料しか残っていなかったりすることがあります。

境界が曖昧なまま売却や建物の解体などを進めると、隣地との認識の違いが問題になる可能性があります。

特に、土地を売却する予定がある場合は、境界が不明な状態をそのままにせず、早めに確認しておくことが大切です。

空き家の境界が分からないのは珍しくない

空き家の境界が分からない理由には、いくつかあります。

代表的なのが、境界標がなくなっているケースです。

境界標は、土地と土地の境目を現地で確認するための目印ですが、古い住宅では、造成工事や外構工事などによって見えなくなっていることがあります。

また、過去の測量資料が残っていなかったり、相続によって所有者が変わったことで、土地の境界を把握している家族がいなくなったりすることもあります。

さらに、隣地との境目にブロック塀やフェンスがあっても、それが法律上の土地の境界を示しているとは限りません。

「塀があるから、ここが境界だろう」と自己判断するのは避けたほうがよいでしょう。

まず確認したい「境界」と「筆界」の違い

土地の境界を確認するときは、「筆界」という言葉を知っておくと理解しやすくなります。

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

一方で、一般的に「境界」という言葉は、所有権が及ぶ範囲を示す線という意味で使われることもあります。

この2つは一致することが多いものの、必ず一致するとは限りません。

そのため、隣地所有者との話し合いだけで「ここが境界」と判断するのではなく、登記資料や測量資料、現地の状況などを確認したうえで判断することが重要です。

宇都宮市の空き家で境界を確認する方法

境界が分からない場合は、いきなり隣地との話し合いを始めるのではなく、まず手元の資料を確認します。

登記事項証明書や法務局に備え付けられている地図、地積測量図などを確認し、土地の地番や面積、過去に測量が行われているかなどを調べます。

古い売買契約書や測量図、境界確認に関する書類などが残っている場合も、確認材料になります。

ただし、図面上の線が現地のどこに当たるのかは、資料を見るだけでは判断できない場合があります。

境界標が残っている場合でも、位置や状態を確認する必要があります。

そのため、売却や分筆などを予定している場合は、土地家屋調査士などの専門家に現地を確認してもらう方法があります。

土地家屋調査士は、土地の調査や測量、登記に関する専門家です。

境界が不明確な土地について、資料と現地の状況を確認しながら、境界を調査する際に相談できます。

隣地所有者との確認が必要になるケース

個人所有の土地と隣接する土地との境界については、宇都宮市が一方的に決めてくれるわけではありません。

宇都宮市では、市が管理する道路や法定外道路・水路と民地との境界確認には対応していますが、個人所有地同士の境界確認は市では行っていません。

そのため、空き家の土地と隣地がどちらも個人所有である場合は、土地所有者同士で確認することになります。

ただし、所有者同士で話し合う前に、資料や測量結果などを整理しておくことが大切です。

根拠が曖昧な状態で「ここが境界です」と主張すると、隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

境界について話し合う場合は、感覚や塀の位置だけで判断せず、客観的な資料をもとに確認することを意識しましょう。

道路との境界が分からない場合は対応が異なる

空き家の土地に接しているのが隣の住宅ではなく、市道などの道路である場合は注意が必要です。

宇都宮市が管理する認定市道や法定外道路・水路と民地との境界が不明な場合には、市と土地所有者が現地で確認して境界線を確定させる手続きがあります。

土地の売却や分筆、建物を建てる場合など、測量が必要になる場面では道路との境界確認が重要になることがあります。

一方で、民地と民地の境界なのか、市が管理する道路などとの境界なのかによって、確認方法が変わります。

まずは空き家の土地に接している部分が、どのような土地なのかを整理するとよいでしょう。

隣地所有者と境界の認識が違う場合はどうする？

境界を調べてみたところ、自分が考えていた位置と隣地所有者の認識が違うケースもあります。

この場合、無理に結論を出そうとせず、資料や測量結果をもとに確認を進めることが重要です。

特に、境界標がなく、古い図面しかない場合や、過去に土地の一部について売買などが行われている場合は、単純に判断できないことがあります。

話し合いだけで解決するのが難しい場合には、筆界特定制度を利用する方法もあります。

筆界特定制度は、土地の所有者として登記されている人などからの申請に基づき、筆界特定登記官が筆界を明らかにする制度です。

土地家屋調査士などの専門家が実地調査や測量などを行い、その結果を踏まえて筆界特定登記官が判断します。

隣地所有者と筆界について認識が食い違っている場合には、筆界特定制度が選択肢になることがあります。

ただし、筆界特定制度は新しい境界を作る制度ではなく、登記された際に定められた筆界を調査して明らかにする制度です。

所有権の範囲そのものについて争いがある場合は、別の問題になるため注意が必要です。

売却前なら早めに境界を確認しておく

宇都宮市の空き家を売却する予定があるなら、境界の確認は早めに進めることをおすすめします。

境界が不明なまま売却活動を始めると、買主から境界の明確化を求められることがあります。

また、隣地との認識が違っていた場合には、確認や調整に時間がかかる可能性があります。

相続したばかりの実家などで、所有者自身が現地の状況を把握していない場合は、売却を考え始めた段階で、登記資料や古い測量図などが残っていないか確認しておくと安心です。

境界標が見つからないからといって、すぐにトラブルが発生するとは限りません。

しかし、売却や解体、土地の分筆などを予定している場合は、境界の状態が手続きに影響することがあります。

境界が不明な空き家は、状況を整理してから対応する

宇都宮市の空き家で境界が分からない場合は、まず登記関係の資料や過去の測量図などを確認し、現地の境界標や塀、フェンスなどの状況を確認します。

そのうえで、民地同士の境界なのか、道路などとの境界なのかを整理します。

民地同士であれば、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に調査や測量を依頼する方法があります。

隣地所有者との認識が一致しない場合には、筆界特定制度を利用することも選択肢になります。

境界が分からないからといって、自己判断で境界標を設置したり、隣地との境目を変更したりするのは避けましょう。

空き家の売却を考えている場合は、境界の確認とあわせて、土地や建物について現在どのような状態になっているのかを整理しておくことが大切です。

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