「実家を相続したけれど、どうしたらいいか分からない」
「うちの空き家は、まだ大丈夫だろう」
そのように考えている空き家所有者の方に、ぜひ知っていただきたいのが「特定空き家」制度です。
実は、2023年12月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、空き家に対する行政の目はさらに厳しくなりました。これまで「まだ大丈夫」だった空き家が、ある日突然、固定資産税が最大6倍になるリスクに直面する可能性が高まっています。
この記事では、不動産の法律に基づき、最新の情報を交えながら「特定空き家」とは何か、その基準や罰則、そして法改正の重要ポイントまで、専門家が分かりやすく解説します。ご自身の資産を守るために、不可欠な知識です。
特定空き家と、その”予備軍”「管理不全空き家」とは？
まず、基本となる2つの重要な言葉を正確に理解しましょう。これらは、空き家に関する国の法律「空家等対策の推進に関する特別措置法」で定められています。
特定空き家とは
「特定空き家」とは、そのまま放置すれば、倒壊の危険があったり、衛生上・景観上で著しく有害であったりと、周辺の生活環境に深刻な悪影響を及ぼすおそれがあると市区町村に認定された、特に危険度の高い空き家を指します。いわば、空き家問題の”最終段階”ともいえる状態です。
【2023年法改正の重要ポイント】管理不全空き家とは
そして、今回の法改正で新たに創設されたのが「管理不全空き家」です。これは、特定空き家の状態に至る前の”予備軍”と位置づけられる空き家を指します。具体的には、「放置すれば、将来的に特定空き家になるおそれがある」と市区町村に判断された物件が対象となります。
この「管理不全空き家」が新設されたことの最も大きな意味は、特定空き家になる前の段階で、行政からの指導・勧告の対象となり、固定資産税の優遇措置が解除されるリスクが生まれた点にあります。これにより、所有者はより早期の段階から適切な管理を求められることになりました。
あなたの空き家は大丈夫？指定の基準となる4つの状態
では、どのような状態の空き家が「管理不全空き家」や「特定空き家」に認定されてしまうのでしょうか。法律では、以下の4つの状態が判断基準として定められています。これらの状態は、まず管理不全空き家として認定され、さらに悪化すると特定空き家へと移行する可能性があります。
1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
建物そのものの安全性が失われ、物理的な危険が迫っている状態です。
- 建物の基礎に深刻な亀裂や沈下が生じている。
- 柱や壁が傾き、構造的に不安定になっている。
- 屋根瓦や外壁が剥がれ落ち、いつ飛散してもおかしくない。
- 大規模な地震や台風で倒壊する危険性が高いと客観的に判断される。
このような状態は、人命に関わる事故に直結するため、最も厳しく判断されます。
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
管理が放棄され、衛生環境が極端に悪化し、周辺住民の健康を脅かす状態です。
- ゴミが長期間山積し、害虫（ゴキブリ、ハエなど）や害獣（ネズミ、ハクビシンなど）の巣窟となっている。
- 放置されたゴミや汚物から強烈な悪臭が発生している。
- トイレの破損などにより、汚物が敷地内外に流出している。
悪臭や害虫の発生は、近隣トラブルの最も大きな原因の一つです。
3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
手入れがされず放置された結果、地域の景観や美観を著しく損なっている状態です。
- 敷地全体が人の背丈を超えるような雑草で覆い尽くされている。
- 建物の窓ガラスの多くが割られたまま放置されている。
- 外壁一面に落書きがされている、または塗装が広範囲に剥がれ落ちている。
- 粗大ゴミなどが不法投棄され、ゴミ屋敷のようになっている。
個人の所有物であっても、地域の資産である景観を損なうことは許されない、という考え方が基本にあります。
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
上記の3つに明確に当てはまらなくても、総合的に見て周辺住民の生活に悪影響を与えていると判断される状態です。
- 敷地内の樹木の枝が隣家や公道に大きくはみ出し、日当たりを遮ったり、通行の妨げになったりしている。
- 多数の蜂の巣ができており、近隣住民が刺される危険がある。
- 門やフェンスが壊れていて、不審者が容易に侵入できる防犯上の問題がある。
このように、個別の事象は小さくても、複合的に周辺環境を悪化させていると判断された場合に適用されます。
いきなりではない！指定までの行政手続きの流れとペナルティ
行政は、いきなり物件を指定したり、罰則を科したりするわけではありません。所有者に改善の機会を与えるため、法律に則った段階的な手続きを踏みます。この流れと、各段階でのペナルティを正しく理解することが極めて重要です。
ステップ1：助言・指導
市区町村が現地調査などを行い、「このままでは管理不全空き家（または特定空き家）になるおそれがある」と判断した場合、まずは所有者に対して口頭または書面で「助言」や「指導」を行います。
これは、「このままだと危険ですよ。適切に管理してくださいね」という行政からの注意喚起です。この段階で誠実に対応し、草刈りや修繕などの改善を行えば、問題が深刻化することはありません。
ステップ2：勧告（重要）
助言・指導に従わず、状況が改善されない場合、行政はより強い措置として「勧告」を行います。これは、「速やかに問題を是正しなさい」という、改善を強く促すための行政指導です。
そして、この**「勧告」を受けた時点で、空き家が「管理不全空き家」に該当する場合でも、「特定空き家」に該当する場合でも、土地の固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されます。**
その結果、土地にかかる固定資産税・都市計画税は、これまでの最大6倍に跳ね上がる可能性があります。法改正により、この経済的ペナルティが、より早い段階で科されるようになったのです。
ステップ3：命令
「特定空き家」に認定され、かつ勧告にも従わない悪質なケースでは、行政は「命令」を出します。これは法的拘束力を持つ行政処分であり、期限内に建物の撤去や修繕などを実行するよう命じるものです。
この命令に正当な理由なく違反した場合、**最大50万円の過料（行政上の罰金）**が科される可能性があります。
ステップ4：行政代執行
再三の命令にも所有者が従わない場合、行政は最終手段として「行政代執行」に踏み切ります。これは、行政が所有者に代わって、強制的に建物の解体などを行う制度です。
もちろん、その作業にかかった費用（建物の規模や構造によっては数百万円にのぼることもあります）は、法律に基づき、後日すべて所有者に請求されます。費用を支払えなければ、預貯金や他の不動産など、財産の差し押さえを受ける可能性もあります。
空き家問題、法律の専門家集団に相談しませんか？
法改正により、空き家所有者に対する責任は、より重く、より早期に問われる時代になりました。
「リスクは分かったけれど、具体的に何をすればいいのか分からない」
「勧告を受ける前に、専門家の意見を聞きたい」
「売却、賃貸、解体…自分にとって一番良い方法を知りたい」
このようなお悩みや不安を抱えたら、問題を先送りにせず、ぜひ私たち「チームR」にご相談ください。
チームRは、全国に存在する空き家を価値ある不動産へと転換させるプロフェッショナル集団です。単に物件を仲介するだけではありません。最新の法改正の内容を熟知した上で、お客様一人ひとりのご状況を丁寧にヒアリングし、適正な管理、売却、賃貸、リフォーム、解体まで、あらゆる選択肢の中から法的に問題のない、最適な解決策をご提案します。
行政からの「助言・指導」の段階でご相談いただければ、打てる手はたくさんあります。手遅れになり、経済的にも精神的にも大きな負担を強いられる前に、ぜひ一度、あなたの声をお聞かせください。
査定やご相談はもちろん無料です。空き家を「負債」ではなく、未来につながる「資産」へ。チームRが、コンプライアンスを第一に、全力でそのお手伝いをさせていただきます。下記のお問い合わせフォームより、お気軽にご連絡ください。
