空き家の住宅ローンが残っている場合は？売却前に確認することを解説

空き家の住宅ローンが残っていても、売却を検討することはできます。

ただし、売却前に必ず確認したいのが「住宅ローンの残高」「空き家の売却価格」「抵当権の有無」「金融機関との手続き」です。

特に重要なのは、売却代金などで住宅ローンを完済できるかどうかです。

売却価格がローン残高を上回る場合と下回る場合では、売却後の資金計画が大きく異なります。

そのため、空き家を売却しようと考えたら、まず住宅ローンの状況と不動産の価値を把握し、金融機関にも早めに相談することが大切です。

空き家の住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも空き家を売却できないわけではありません。

住宅ローンを利用して購入した住宅には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。

抵当権は、住宅ローンなどの債権を担保するために不動産へ設定される権利です。

売却にあたって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要がある場合には、金融機関と売却や返済の手続きを調整することになります。

住宅ローンが残った状態で自己判断によって売却を進めるのではなく、借入先の金融機関に売却を検討していることを伝え、必要な手続きを確認しておきましょう。

最初に住宅ローンの残高を確認する

空き家の売却を考えたら、最初に確認したいのが現在の住宅ローン残高です。

重要なのは、住宅を購入した当時の借入額ではなく、現在いくら返済すれば完済できるのかを把握することです。

住宅ローンの返済予定表や残高に関する書類などを確認し、正確な金額が分からない場合は金融機関に問い合わせましょう。

また、売却時には通常の毎月の返済とは別に、繰上返済などの手続きが必要になる場合があります。

実際に売却する時点で必要となる返済額や手続きについて、金融機関に確認しておくと安心です。

空き家がいくらで売れるのか査定する

住宅ローンの残高を確認したら、次に空き家の売却価格の目安を把握します。

不動産の価格は、土地や建物の面積だけで決まるものではありません。

立地、築年数、建物の状態、接道状況、周辺環境など、さまざまな条件によって変わります。

そのため、住宅ローン残高だけを見て売却できるか判断するのではなく、不動産会社に査定を依頼して、現在の市場価値を確認することが重要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や成約価格などを確認できます。

周辺の取引事例を調べる際の参考になります。(国土交通省情報ライブラリ)

ただし、同じ地域にある物件でも、土地や建物の条件によって取引価格は異なります。

公的な取引価格情報だけで売却価格を決めるのではなく、個別の物件状況を踏まえて査定を受けることが大切です。(国土交通省情報ライブラリ)

売却価格と住宅ローン残高を比較する

空き家の査定価格が分かったら、住宅ローン残高と比較します。

例えば、住宅ローン残高が1,500万円で、空き家を2,000万円程度で売却できる見込みであれば、売却代金からローンを返済できる可能性があります。

ただし、売却価格の全額を住宅ローンの返済に充てられるとは限りません。

不動産会社に仲介を依頼する場合の仲介手数料や、登記に関する費用など、売却に伴ってさまざまな費用が発生する場合があります。

そのため「査定価格がローン残高を上回っているから大丈夫」と単純に判断するのではなく、売却に必要な費用を差し引いたうえで資金計画を考える必要があります。

一方、住宅ローン残高が2,000万円で、空き家の売却価格が1,500万円程度の場合は、売却代金だけではローンを完済できません。

この場合は、自己資金を充てる必要があるのかなど、金融機関への相談が必要になります。

抵当権が設定されているか確認する

住宅ローンが残っている空き家では、抵当権についても確認しておきましょう。

抵当権が設定されているかどうかは、土地や建物の登記事項証明書などで確認できます。

売却に伴って住宅ローンを完済する場合は、抵当権抹消の手続きについて金融機関や司法書士などと確認しながら進めることになります。

また、住宅ローンをすでに完済しているにもかかわらず、登記上の抵当権が残っている場合もあります。

法務局は、住宅ローンを完済した場合などには抵当権の登記を抹消する手続きが必要であり、金融機関から必要書類を受け取ったら、速やかに登記申請することを案内しています。(法務局)

売却前に金融機関へ相談する

住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、金融機関への相談を早めに行いましょう。

特に注意したいのが、売却価格だけでは住宅ローンを完済できない可能性があるケースです。

この場合、売却後にどのような返済が必要になるのか、どのような手続きが必要なのかは、借入先や契約内容などによって異なります。

「売却価格がローン残高を下回っているから売却できない」と自己判断するのではなく、現在のローン残高と空き家の査定価格を金融機関に伝え、対応について相談することが重要です。

また、住宅ローン契約の内容によっては、住宅の利用状況が契約上の条件と関係する場合があります。

転居などによって空き家になった場合は、売却の予定がなくても、金融機関に現在の状況を確認しておくと安心です。

売却にかかる費用も確認する

空き家を売却するときは、住宅ローンの残高と売却価格だけでなく、売却に伴う費用も確認しましょう。

不動産会社に仲介を依頼する場合には、仲介手数料が発生することがあります。

そのほか、抵当権抹消登記に関する費用、契約に伴う費用、物件の状況によっては測量や残置物の処分、建物の修繕などの費用が必要になる場合があります。

空き家の状態によって必要な費用は異なるため、売却前に不動産会社へ確認し、資金計画に反映させておくことが大切です。

相続した空き家は住宅ローン以外も確認する

相続によって取得した空き家の場合は、住宅ローンだけでなく、相続や登記の状況も確認する必要があります。

例えば、相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得しているのか、売却についてどのような手続きが必要なのかを整理しなければなりません。

また、住宅ローンの債務者と現在の不動産所有者が異なる場合などは、通常の不動産売却とは異なる確認が必要になる可能性があります。

相続関係が複雑な場合や、住宅ローンの債務関係が分からない場合は、金融機関や司法書士などに確認しながら手続きを進めましょう。

住宅ローンが残る空き家を売却する流れ

住宅ローンが残っている空き家を売却する場合は、まず現在の住宅ローン残高を確認します。

次に、登記事項証明書などを確認し、抵当権などの権利関係を把握します。

そのうえで不動産会社に査定を依頼し、空き家の売却価格の目安を確認します。

売却価格から売却に必要な費用を考慮し、住宅ローンを完済できるかを確認します。

住宅ローンを完済できる見込みがある場合は、金融機関に売却、ローン返済、抵当権抹消について相談します。

売却価格だけではローンを完済できない可能性がある場合は、自己資金なども含めて返済方法を検討し、金融機関と相談しながら進めます。

このように、売却活動を始める前にローンと不動産の状況を整理しておくことが重要です。

空き家の住宅ローンは早めに確認しましょう

住宅ローンが残っている空き家を売却する際は、まず現在のローン残高を確認することが重要です。

そのうえで、空き家の査定価格、売却に必要な費用、抵当権の有無を確認し、売却代金などで住宅ローンを完済できるかを判断します。

特に売却価格が住宅ローン残高を下回る可能性がある場合は、売却後の返済まで考えた資金計画が必要です。

空き家を長期間放置すると、建物の劣化や維持管理の負担につながる可能性もあります。

売却を考えているのであれば、住宅ローンの状況と不動産の価値を早めに確認しておきましょう。

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