空き家の用途地域を調べる方法！売却や活用前に確認すべきポイント
空き家を売却したり、店舗や賃貸住宅などに活用したりする場合は、建物の状態や立地だけでなく「用途地域」を確認することが重要です。
用途地域とは、都市計画法に基づいて、地域ごとに建築できる建物の用途などを定めた制度です。
住宅を中心とする地域なのか、店舗や事業所が集まる地域なのか、工場などを建てられる地域なのかによって、空き家の活用方法にも影響します。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、用途地域をはじめ、防火・準防火地域、都市計画区域などの情報を地図上で確認できます。
2026年6月には都市計画情報が更新され、用途地域などの情報も更新されています。
空き家を売却・活用する前には、まず用途地域を確認し、そのうえで建築基準法や都市計画法、自治体の条例などについて確認することが大切です。
用途地域とは？空き家の活用に関係する理由
用途地域は、土地の利用方法を適切に誘導し、住宅地や商業地などの環境を守るために定められています。
都市計画法では、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の13種類が用途地域として定められています。
例えば、住宅を中心とした地域では、周辺の住環境を守るため、一定の建物用途や規模に制限があります。一方、商業地域では店舗や事務所などの建築が比較的認められやすくなっています。
そのため、空き家を「住宅として売却する」のか、「店舗として活用する」のか、「事務所や賃貸物件として利用する」のかによって、用途地域を確認する意味が変わってきます。
空き家の用途地域を調べる方法
用途地域を調べる方法として、まず確認したいのが国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。
不動産情報ライブラリは、価格情報だけでなく、都市計画、防災、周辺施設など、不動産取引に役立つ情報を地図上で確認できるWebGISです。
用途地域や防火・準防火地域などの都市計画情報も掲載されています。
基本的な確認手順は次のとおりです。
まず、不動産情報ライブラリを開き、空き家の所在地周辺を地図上で表示します。
次に、都市計画に関する情報から用途地域を表示します。対象となる土地を確認すると、その場所に指定されている用途地域を確認できます。
さらに、用途地域だけでなく、区域区分、防火・準防火地域、地区計画などもあわせて確認しましょう。
不動産情報ライブラリでは、これらの都市計画情報を重ねて表示できます。
ただし、Web上の情報だけで最終的な判断をするのは避けましょう。
自治体によって公開方法や確認できる情報が異なる場合があるため、重要な売却・活用計画については、所在地の市区町村などの都市計画担当窓口にも確認することをおすすめします。
用途地域を確認するときに見るべきポイント
用途地域が分かったら、次に確認したいのが「その空き家で何ができるのか」という点です。
例えば、空き家を店舗に変更したい場合、用途地域によっては店舗の種類や規模などについて制限を受ける可能性があります。
また、住宅から店舗や事務所などへ用途を変更する場合は、用途地域だけでなく、建築基準法上の用途変更に関する規定なども確認する必要があります。
さらに、増築や改築を行う場合には、建ぺい率や容積率、接道条件、高さに関する規制、防火・準防火地域なども関係します。
不動産情報ライブラリでも、用途地域に加えて建ぺい率や容積率などの情報を確認できる場合があります。
「用途地域が商業地域だから店舗にできる」といった単純な判断は避け、計画している建物の用途や規模などを踏まえて個別に確認することが重要です。
空き家を売却するときも用途地域の確認が重要
用途地域は、空き家を売却する場合にも確認しておきたい情報です。
購入希望者の中には、単に住宅として利用するだけでなく、店舗や事務所、賃貸住宅などへの活用を検討する人もいます。
そのため、売却前に用途地域を把握しておけば、物件の特徴を整理しやすくなります。
また、用途地域によって周辺に建築できる建物の種類などが異なるため、将来的な周辺環境を考える際の材料にもなります。
ただし、用途地域だけを理由に「将来必ず店舗として使える」「高値で売却できる」といった断定的な説明をするのは適切ではありません。
実際の利用可能性や不動産価値については、用途地域以外の法規制、接道状況、建物の状態、周辺環境、市場動向などを総合的に確認する必要があります。
空き家を活用する前に用途地域以外も確認する
空き家の活用を検討するときは、用途地域だけでなく、複数の規制を確認することが重要です。
特に確認したいのが、建ぺい率と容積率です。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合を示すもので、建物の建築や増築を考える際に重要な基準となります。
このほか、防火地域や準防火地域、地区計画、高度地区、都市計画道路などが指定されていないかも確認しましょう。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、用途地域だけでなく、防火・準防火地域、地区計画、高度利用地区、都市計画道路などの都市計画情報も掲載されています。
また、空き家を店舗や宿泊施設などへ活用する場合は、建築関係の規制だけでなく、用途に応じた関係法令や自治体の条例などが関係する可能性があります。
そのため、具体的な活用方法が決まった段階で、専門家や自治体の担当窓口に確認することが大切です。
用途地域だけで空き家の価値を判断しない
用途地域を確認すると、空き家をどのように活用できる可能性があるのかを考える材料になります。
しかし、用途地域だけで物件の価値を判断することはできません。
例えば、同じ用途地域にある空き家でも、駅からの距離、前面道路の状況、敷地の形状、建物の築年数、建物の状態、駐車場の有無、周辺の人口や商業環境などによって活用可能性や需要は変わります。
さらに、空き家の場合は、老朽化による修繕費やリフォーム費用なども考慮する必要があります。
そのため、用途地域を調べた後は、物件そのものの状態と周辺環境を含めて総合的に判断することが重要です。
空き家の売却・活用前に確認しておきたいこと
空き家の売却や活用を検討している場合は、次の順番で確認するとスムーズです。
まず、空き家の正確な所在地と土地の範囲を確認します。
次に、不動産情報ライブラリなどを利用して用途地域を確認します。
その後、建ぺい率や容積率、防火・準防火地域、地区計画など、関連する都市計画情報を確認します。
さらに、空き家をどのような用途で利用したいのかを具体化し、その用途が法令上可能なのかを確認します。
最後に、自治体や専門家などへ相談し、必要な手続きや改修の条件などを確認してから売却・活用計画を進めると安心です。
特に、古い空き家では現在の建物が建築された当時と現在で規制が変わっている場合もあります。
用途地域だけを確認して判断せず、現在の法令や自治体のルールを確認することが重要です。
まとめ
空き家の用途地域は、国土交通省の不動産情報ライブラリを利用すると、地図上で比較的簡単に確認できます。
用途地域を調べることで、その土地がどのような利用を想定された地域なのかを把握でき、空き家を売却する場合にも、活用する場合にも重要な判断材料になります。
ただし、用途地域だけで建築や用途変更の可否を判断することはできません。建ぺい率や容積率、防火・準防火地域、地区計画、接道状況、建物の状態なども含めて確認する必要があります。
特に、住宅から店舗や事務所などへ用途を変更したい場合や、大規模なリフォーム・増築を検討している場合は、計画段階で専門家や自治体へ確認しておくと安心です。
空き家の売却や活用を検討しているものの、用途地域の調べ方や活用方法が分からない場合は、専門的な視点から物件の可能性を整理することも選択肢です。
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