宇都宮市の空き家を売却するなら知っておきたい費用と税金
宇都宮市の空き家を売却するときは、売却価格だけでなく、仲介手数料や印紙税、測量費、登記関連費用、解体費用などの諸費用をあらかじめ見込んでおくことが大切です。
また、売却によって利益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性があります。
一方で、相続した空き家には一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、税負担を大きく抑えられるケースもあります。
この記事では、宇都宮市で空き家を売却する際に知っておきたい費用と税金について、売却前に確認しておきたいポイントも含めて解説します。
売却時にかかる主な費用
宇都宮市の空き家を売却するときに発生しやすい費用は、仲介手数料、印紙税、登記関連費用、測量費、解体費用、残置物の処分費用などです。
すべての費用が必ず発生するわけではなく、物件の状態や売却方法によって必要な費用は変わります。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料が発生します。
仲介手数料には法律上の上限が定められています。
一般的な売買価格が400万円を超える物件では、上限は税込で「売買価格×3.3％＋6万6,000円」と計算できます。
また、空き家の売却では、売買価格が800万円以下の宅地や建物について特例が設けられており、売主から受け取れる仲介手数料の上限が税込33万円となる場合があります。
ただし、上限額がそのまま請求されるとは限らないため、媒介契約を結ぶ前に金額と計算方法を確認しておくことが重要です。
印紙税
売買契約書を作成すると、契約金額に応じて印紙税がかかります。
現在、不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置が適用されており、例えば売買価格が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合の印紙税は1万円です。
この軽減措置は、令和9年3月31日までに作成される一定の契約書が対象です。
売却時点で制度の適用期間や税額を確認しておきましょう。
登記関連費用
相続した空き家を売却する場合、まず相続登記の状況を確認する必要があります。
相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく申請しなかった場合には、過料の対象となる可能性があります。
相続登記を行う場合は、登録免許税や司法書士への報酬などが必要になることがあります。
登録免許税は、相続による所有権移転登記では原則として固定資産税評価額に0.4％を乗じて計算します。
相続登記が済んでいない空き家は、売却手続きを進めるうえで権利関係の整理が必要になるため、早めに確認しましょう。
測量費や境界確認費用
土地の境界が不明確な場合や、隣地との境界を明確にして売却したい場合には、測量費用が発生することがあります。
特に古い住宅では、境界標がなくなっていたり、登記上の面積と実際の状況が異なったりするケースがあります。
境界の確認が必要かどうかは、売却を依頼する不動産会社に早めに相談するとよいでしょう。
解体費用や残置物の処分費用
建物を解体して土地として売却する場合には、解体費用が必要です。
また、空き家の室内に家具や家電、生活用品などが残っている場合は、残置物の処分費用が発生することがあります。
ただし、解体して更地にすれば必ず売れやすくなるとは限りません。
土地として売るのか、建物付きで売るのかは、建物の状態や周辺の需要、買主の想定などを踏まえて判断することが大切です。
宇都宮市では老朽危険空き家の除却費補助制度もありますが、対象となる空き家や所得などの要件があり、令和8年度の事前調査申請期間は4月1日から5月29日までとされています。
補助制度を利用できるとは限らないため、解体を決める前に最新の条件を確認しましょう。
空き家を売却するときにかかる税金
空き家の売却で特に注意したいのが、譲渡所得に対する税金です。
売却した金額がそのまま課税対象になるわけではなく、一定の計算によって課税譲渡所得を求めます。
基本的には「譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額」で計算します。
取得費には購入代金や建築費、購入時の手数料などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料や売却のための測量費、一定の解体費用などが含まれます。
譲渡所得税
売却によって利益が生じた場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、原則として所得税15％、住民税5％が適用されます。
5年以下の場合は短期譲渡所得となり、原則として所得税30％、住民税9％です。
さらに、所得税には復興特別所得税が加算されます。
ただし、相続によって取得した空き家では、被相続人の所有期間を引き継いで判定できるケースがあります。
そのため、親から相続した空き家を売る場合は、いつ取得した不動産なのかを確認することが重要です。
相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認
相続した空き家を売却する場合には、一定の要件を満たすことで「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除額が最高2,000万円となります。
対象となる家屋には、相続開始直前まで被相続人が居住していたことや、一定の築年数などの要件があります。
また、売却方法や売却後の建物の取り扱いなどについても細かな要件が定められています。
この特例を利用するには確定申告が必要となるため、適用できそうな場合は税理士や税務署などに確認しておくと安心です。
宇都宮市で注意したい固定資産税と都市計画税
空き家を所有している間は、売却するまで固定資産税が発生します。
宇都宮市の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、税率は1.4％です。
年の途中で売却しても、その年度の固定資産税については1月1日時点の所有者に課税されます。
売主と買主の間で固定資産税を日割りで精算することはありますが、これは当事者間の売買上の取り決めです。
また、宇都宮市では令和8年度から都市計画税の税率が0.3％に戻されています。
市街化区域内の土地や家屋を所有している場合は、固定資産税だけでなく都市計画税も確認しておきましょう。
空き家を解体して更地にすると、住宅用地に対する課税標準の特例が適用されなくなり、土地にかかる税負担が増える可能性があります。
宇都宮市では住宅用地について、200平方メートル以下の小規模住宅用地で固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1となる特例があります。
そのため、税金だけを理由に売却前の解体を急ぐのは避け、売却方法と合わせて検討することが大切です。
費用と税金を抑えるために確認したいポイント
空き家売却で手元に残る金額を増やすには、売却価格だけでなく、売却に必要な費用と税金を合計して考えることが重要です。
まず、仲介手数料がいくらになるのか確認しましょう。
次に、相続登記が必要なのか、境界確定や測量が必要なのか、残置物処分や解体が必要なのかを整理します。
そのうえで、譲渡所得税が発生する可能性や、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性を確認します。
特に相続した空き家は、取得費を証明できる資料が残っているかどうかも重要です。
取得費が分からない場合などには、一定の条件のもとで売却価格の5％相当額を取得費として計算することができます。
古い実家などでは購入時の契約書や領収書が見つからないこともありますが、過去の資料を確認することで税額に大きな差が出る可能性があります。
宇都宮市の空き家売却は費用と税金をまとめて考えることが重要
宇都宮市で空き家を売却する場合、仲介手数料や印紙税などの売却費用だけでなく、譲渡所得税、固定資産税、都市計画税、相続登記などについても確認する必要があります。
特に相続した空き家の場合は、相続登記の状況と譲渡所得の特例を早い段階で確認しておくことが重要です。
また、空き家を解体するかどうかによって売却価格だけでなく、解体費用や固定資産税の負担も変わる可能性があります。
そのため、売却前に複数の選択肢を比較し、最終的に手元にいくら残るのかを考えて判断することが大切です。
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