空き家の名義変更は必要？相続後に行う登記の基礎知識

空き家を相続した場合、名義変更は必要なのでしょうか。

結論からいうと、相続によって空き家などの不動産を取得した場合は、相続登記を行う必要があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

空き家だからといって、登記を後回しにしてよいわけではありません。

相続後に売却や活用を検討している場合も、まずは現在の名義と相続登記の状況を確認することが大切です。

相続した空き家の名義変更はなぜ必要なのか

不動産の登記簿には、その不動産の所有者に関する情報が記録されています。

親が所有していた家を子どもが相続した場合、実際には相続人が所有することになっていても、登記簿上の名義が亡くなった親のままになっていることがあります。

以前は相続登記が義務ではなかったため、相続後も名義を変更しないまま空き家を放置しているケースが少なくありませんでした。

しかし現在は、相続登記が法律上の義務となっています。

相続した空き家を適切に管理し、将来的に売却や賃貸などを検討するためにも、所有者を明確にしておくことが重要です。

相続登記はいつまでに行う必要があるのか

相続登記の基本的な期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

また、遺産分割協議によって空き家を取得する人が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

正当な理由がないまま期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

なお、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象となります。

すでに相続した空き家について名義変更をしていない場合は、過去の相続だから問題ないと考えず、早めに登記状況を確認することが大切です。

相続した空き家の名義変更で確認すること

相続登記を進める前に、まず不動産の現在の登記内容を確認しましょう。

確認する主なポイントは、登記簿上の所有者、土地と建物の所在地や地番、共有者の有無、抵当権などの権利関係です。

特に注意したいのが、過去の相続が未登記になっているケースです。

例えば、祖父が所有していた家を父が相続したものの、父の相続登記をしないまま父も亡くなり、その後に子どもが相続したような場合です。

このようなケースでは、現在の相続人だけの手続きで完了できない場合があります。

過去の相続関係を戸籍などで確認し、必要な登記を順番に進める必要があるため、早めに専門家へ相談することも検討しましょう。

相続登記に必要となる主な書類

相続登記では、相続関係を確認するための書類などを準備します。

一般的には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍など、相続人を確認するための戸籍関係書類、遺産分割協議によって取得者を決めた場合には遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書、さらに不動産の所在地などを確認できる書類が必要になります。

ただし、必要書類は相続の方法や家族関係、不動産の登記状況などによって異なります。

遺言書がある場合、遺産分割協議を行う場合、法定相続分によって相続する場合などで手続きが変わることがあるため、自己判断だけで進めるのではなく、法務局の案内を確認することが重要です。

相続登記の手続きを専門家に依頼する場合は、司法書士が一般的な相談先となります。

相続した空き家を売却する場合も名義変更は重要

相続した空き家を売却したい場合、登記名義が亡くなった方のままでは、売却手続きを進めるうえで支障となる可能性があります。

相続登記によって現在の所有者を明確にしておくことで、その後の売却などの手続きを進めやすくなります。

また、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのかを整理しておくことも重要です。

売却を急ぐあまり、相続関係や権利関係を十分に確認しないまま手続きを進めると、後から相続人間の調整が必要になる場合があります。

空き家の売却を考えている場合でも、まず相続関係と登記状況を整理し、そのうえで売却方法を検討することが大切です。

相続登記をしないまま空き家を放置するリスク

相続登記をしない状態で空き家を長期間放置すると、相続人がさらに亡くなり、相続関係が複雑になる可能性があります。

相続人が増えることで、遺産分割協議を行う際の関係者が多くなり、必要な戸籍などの収集にも時間や手間がかかることがあります。

さらに、所有者が明確になっていない状態では、売却や活用を検討する際にも手続きが複雑になりやすくなります。

空き家を将来的にどうするか決まっていない場合でも、相続登記だけは早めに済ませておくことが、将来の負担を抑えることにつながります。

2026年4月から住所や氏名の変更登記も義務化

相続登記とは別に、2026年4月1日からは不動産所有者の住所や氏名などの変更登記も義務化されています。

登記簿上の所有者は、住所や氏名などに変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続した空き家についても、相続登記後に住所や氏名などの変更が発生した場合は、この制度を意識しておく必要があります。

なお、2026年4月1日より前に発生した住所や氏名などの変更についても、一定の経過措置のもとで義務化の対象となっています。

相続した空き家の名義変更は早めの確認が大切

空き家を相続した場合、名義変更を放置するのではなく、まず登記簿を確認し、誰が所有者として登記されているのかを確認しましょう。

そのうえで、相続人を整理し、遺言書の有無や遺産分割協議の状況を確認します。

相続登記には期限があり、2024年4月1日からは申請が義務化されています。空き家をすぐに売却する予定がなくても、相続登記を済ませて所有関係を明確にしておくことが重要です。

また、相続登記が複雑になっている場合や、過去の相続が未登記になっている場合は、司法書士などの専門家に相談することで、必要な手続きや書類を整理しやすくなります。

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