空き家の売却でかかる税金とは？知らないと損する控除制度
空き家を売却すると、売却によって得た利益に対して税金がかかる場合があります。
特に注意したいのが、土地や建物を売却したときに発生する「譲渡所得」に対する税金です。
一方で、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度などもあります。
相続した空き家の場合は、一般的な不動産売却とは異なる特例が利用できる可能性があるため、売却前に確認しておくことが大切です。
この記事では、空き家の売却でかかる主な税金と、利用できる可能性がある控除制度について分かりやすく解説します。
空き家を売却するとかかる主な税金
空き家を売却した際に特に重要なのは、譲渡所得に対してかかる所得税と住民税です。
譲渡所得とは、簡単にいうと不動産を売却して得た利益のことです。
売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却価格から不動産を取得したときの費用や売却にかかった費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
譲渡所得が発生した場合は、所有期間などに応じた税率で税額を計算します。
土地や建物については、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。
長期譲渡所得の場合は、所得税15％、住民税5％が基本となります。
短期譲渡所得の場合は、所得税30％、住民税9％が基本となります。
このほか、所得税には復興特別所得税も関係します。
そのため、同じ空き家を売却する場合でも、所有期間によって税負担が大きく変わる可能性があります。
譲渡所得はどのように計算する？
譲渡所得を考えるときは、まず「いくらで売れたか」だけを見るのではなく、「いくら利益が出たのか」を確認する必要があります。
一般的には、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。
取得費には、土地や建物を購入した際の代金や購入時の諸費用などが含まれます。
建物については、所有期間中の減価償却費相当額を考慮する必要があります。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や売買契約書に関係する費用などが該当する場合があります。
相続した空き家の場合、購入時の資料が残っておらず、取得費を正確に把握できないケースもあります。
取得費が分からない場合には、税務上のルールに基づいて計算することになるため、古い契約書や領収書などが残っていないか確認しておきましょう。
相続した空き家なら3,000万円の特別控除を確認
相続した空き家を売却する場合、特に確認しておきたいのが「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」です。
この制度は、相続または遺贈によって取得した一定の空き家やその敷地を売却し、要件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、すべての相続空き家が対象になるわけではありません。
建物の建築時期や使用状況、売却時期、売却価格など、複数の要件を満たす必要があります。
また、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円となるケースがあります。
制度の適用期間にも注意が必要です。
現行制度では、一定の要件を満たす売却について令和9年12月31日までが対象期間とされています。
相続した空き家を売却する予定がある場合は、「自分も対象になるだろう」と判断せず、売却前に適用要件を確認しておくことが重要です。
3,000万円控除を利用するための主な条件
被相続人の居住用財産に関する3,000万円の特別控除には、いくつかの重要な条件があります。
代表的な条件として、相続開始直前に被相続人が居住していた家屋であることが挙げられます。
また、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、区分所有建物登記がされていないことなどの要件があります。
さらに、相続してから売却するまでの間に、事業用、貸付用、居住用として利用していないことなども確認が必要です。
売却方法についても注意が必要です。
家屋と敷地を売却するケースだけでなく、一定の要件のもとで家屋を取り壊して敷地を売却する場合も対象となる可能性があります。
令和6年以降の譲渡では、売却後に一定の耐震基準を満たす状態にした場合や、一定期間内に家屋を取り壊した場合など、制度の適用範囲が広がっている部分もあります。
ただし、要件は細かいため、売却方法を決める前に確認することが大切です。
相続した空き家は売却時期も重要
相続した空き家の場合、いつ売却するかも重要なポイントです。
被相続人の居住用財産に関する特例では、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
つまり、相続した空き家を長期間放置していると、売却時に利用できる特例の期限を過ぎてしまう可能性があります。
「まだ使うかもしれない」「もう少し価格が上がってから売りたい」と考えている間に、税制上の適用期限を迎えることもあるため注意が必要です。
売却を検討している段階で、相続した日と売却期限を確認しておきましょう。
マイホームの3,000万円特別控除が使える場合もある
空き家の状況によっては、マイホームに関する3,000万円の特別控除が関係することもあります。
自分が以前住んでいた住宅を売却する場合、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
ただし、以前住んでいた住宅については、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
そのため、現在は空き家になっているものの、以前は自分が住んでいたという場合には、相続空き家の特例だけでなく、マイホームに関する制度についても確認する価値があります。
ただし、制度にはさまざまな適用条件があり、他の特例との関係にも注意が必要です。
10年超所有のマイホームには軽減税率が使える場合も
一定の条件を満たすマイホームを売却する場合には、3,000万円の特別控除とは別に、長期譲渡所得に対する軽減税率の特例を利用できる可能性があります。
この特例は、売却した年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていることなどが主な条件です。
一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除と併用できる場合があります。
長年所有していた自宅を空き家にしている場合には、売却前に確認しておきたい制度の一つです。
税金だけでなく売却にかかる費用も確認する
空き家の売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生する可能性があります。
代表的なのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
そのほか、測量が必要になる場合の費用、建物を解体する場合の費用、契約に関係する費用などが発生することがあります。
特に空き家は、長期間管理されていなかったことで建物の修繕や解体が必要になるケースもあります。
そのため、「売却価格が高ければ得をする」と単純に考えるのではなく、税金や諸費用を差し引いた手取り額を考えることが大切です。
空き家売却で税金を抑えるために確認したいこと
空き家を売却する前には、次のような点を確認しておきましょう。
まず、現在の所有者と相続登記の状況を確認します。
次に、購入時の契約書や領収書など、取得費を確認できる資料を探します。
そのうえで、いつ相続したのか、誰が相続したのか、被相続人が亡くなる直前までその家に住んでいたのかなどを整理します。
さらに、建物の建築時期やこれまでの使用状況を確認し、利用できる可能性のある特例を検討します。
特例を利用する場合は、確定申告や確認書などの手続きが必要になることもあります。
「売却すれば自動的に控除される」という制度ではないため、必要書類や申告時期についても確認しておきましょう。
空き家の売却は税金と特例を確認してから進めよう
空き家の売却では、譲渡所得が発生すると所得税や住民税などがかかる可能性があります。
一方で、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
以前住んでいた住宅についても、条件によってはマイホームの3,000万円特別控除などを利用できる可能性があります。
ただし、これらの制度には建物の状態、所有期間、相続から売却までの期間、売却方法など、細かな要件があります。
そのため、空き家を売却すると決めたら、まず自分の不動産がどの特例に該当する可能性があるのかを確認することが大切です。
特例を利用できるかどうかで、最終的な手取り額が大きく変わることもあります。
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