空き家の売却前にリフォームするべき？工事を検討する判断基準を解説

空き家を売却するとき、「リフォームしてから売ったほうが高く売れるのでは？」と考える方も多いでしょう。

しかし、売却前のリフォームは必ずしも必要ではありません。

工事費用をかけても、その金額を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主が自分でリフォームしたいと考えている場合には、かえって購入希望者の選択肢を狭める可能性もあります。

空き家の売却では、まず建物の状態や市場での需要を確認し、リフォーム費用と売却価格への影響を比較することが重要です。

この記事では、空き家の売却前にリフォームを検討するべきケースと、現状のまま売却したほうがよいケース、工事前に確認しておきたいポイントを解説します。

空き家の売却前にリフォームは必須ではない

結論からいうと、空き家を売却するためにリフォームを行うことは必須ではありません。

中古住宅の売買では、建物を現状のまま売却する方法もあります。

特に築年数が古い空き家の場合、売主がリフォームするよりも、購入後に買主が自分の希望に合わせて改修できる状態のほうが適しているケースもあります。

一方で、壁や床の著しい傷み、設備の故障など、購入希望者が住宅として利用するうえで大きな不安を感じる部分については、修繕によって売却しやすくなる可能性があります。

重要なのは、「リフォームすれば高く売れる」と考えるのではなく、工事によって物件の魅力や購入しやすさがどの程度向上するのかを考えることです。

売却前のリフォームを検討しやすいケース

売却前にリフォームを検討したほうがよいケースには、いくつか共通点があります。

比較的少額の修繕で印象を改善できる場合

壁紙の一部補修、建具の調整、壊れた設備の修理など、比較的軽微な工事で室内の印象を改善できる場合は、リフォームを検討しやすいでしょう。

たとえば、長期間空き家になっていたことで室内の汚れが目立つ場合、清掃や部分的な補修だけでも内覧時の印象が変わることがあります。

ただし、工事費用をかけすぎないことが重要です。

売却価格への影響が小さいにもかかわらず、高額な工事を行うと、売却によって費用を回収できない可能性があります。

雨漏りや設備の不具合などがある場合

雨漏りや給排水設備の不具合など、住宅として利用するうえで問題となる不具合が確認されている場合は、修繕を検討することが重要です。

国土交通省も、空き家の売却前には建物の状態を確認し、必要に応じて建物状況調査を利用することを案内しています。

建物状況調査は、既存住宅の劣化や不具合などを確認するための調査です。(国土交通省)

ただし、不具合があるからといって、必ず売主が修繕してから売却しなければならないわけではありません。

修繕した場合と現状のまま売却した場合を比較し、適切な方法を検討することが大切です。

物件の立地や状態から中古住宅としての需要が見込める場合

駅から近い、生活利便性が高い、住宅需要のある地域など、立地条件が良い空き家では、適切なリフォームによって購入希望者を増やせる可能性があります。

ただし、地域によって中古住宅の需要や購入者の予算は異なります。

そのため、周辺の中古住宅の販売状況や価格帯などを確認したうえで、工事の必要性を判断しましょう。

リフォームせずに売却を検討したほうがよいケース

一方で、リフォームを急がないほうがよい空き家もあります。

大規模な工事が必要な場合

築年数が古く、屋根、外壁、基礎、配管、断熱、耐震性など複数の部分に問題がある場合、リフォーム費用が高額になる可能性があります。

一部分だけを直したつもりでも、工事を進める過程で別の劣化が見つかり、追加工事が必要になることもあります。

特に古い住宅では耐震性の確認も重要です。

国土交通省は、1981年以前に建築された住宅について、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、専門家による耐震診断を検討するよう案内しています。(国土交通省)

大規模な改修が必要な場合は、リフォームだけでなく、現状のまま売却する方法や、建物を解体して土地として売却する方法も含めて検討するとよいでしょう。

買主が自由にリフォームしたいと考えられる場合

中古住宅を購入する人の中には、購入後に自分の好みに合わせて内装や設備を変更したい人もいます。

売主が高額なキッチンや浴室を設置したとしても、買主が希望する仕様と一致するとは限りません。

特に間取り変更などの大規模なリフォームは、購入希望者によって評価が分かれます。

そのため、売主の好みだけで工事内容を決めるのではなく、購入者のニーズを考慮する必要があります。

リフォーム費用を売却価格に反映できる見込みが低い場合

リフォームに300万円かけたからといって、売却価格が300万円以上高くなるとは限りません。

不動産価格は、建物の状態だけでなく、土地の広さや形状、立地、周辺環境、築年数、接道状況など、さまざまな条件によって決まります。

そのため、工事を行う前に査定を受け、リフォーム費用と売却価格への影響を比較することが重要です。

リフォームするか判断する4つの基準

空き家をリフォームするか迷った場合は、次の4点を確認しましょう。

建物の状態

まず、現在の建物にどのような劣化や不具合があるのかを確認します。

雨漏り、シロアリ被害、基礎や外壁の劣化、設備の故障などがないか確認しましょう。

必要に応じて建物状況調査を利用する方法もあります。

国土交通省によると、建物状況調査では原則として目視や非破壊検査などによって住宅の状態を確認します。(国土交通省)

リフォーム費用

次に、必要な工事の見積もりを確認します。

工事費用だけでなく、工事中に追加の補修が必要になる可能性も考えておくことが重要です。

複数の業者から見積もりを取得し、工事内容と費用を比較すると判断しやすくなります。

売却価格への影響

リフォームによって売却価格がどの程度変わる可能性があるのか、不動産会社に確認しましょう。

現状のまま売却する場合と、一定の修繕を行った場合について、それぞれ査定や販売戦略を相談することも有効です。

買主のニーズ

周辺で売り出されている中古住宅を確認し、どのような物件が購入者から求められているのかを把握しましょう。

「きれいな家なら必ず売れる」というわけではありません。

立地や価格、築年数などを含めて、購入希望者にとって魅力のある物件になるかを考えることが大切です。

リフォーム前にインスペクションを検討する

売却前のリフォームを検討する場合は、工事を始める前にインスペクションを検討するのも一つの方法です。

インスペクションは、既存住宅の劣化や不具合などを調査する建物状況調査です。

国土交通省は、空き家の売却前に建物の状態を確認することで、修繕やリフォーム工事の必要性を検討する際の参考になるとしています。(国土交通省)

建物の状態を確認せずにリフォームを始めると、表面的な部分だけをきれいにして、重要な劣化を見落としてしまう可能性があります。

先に建物の状態を把握しておけば、必要な工事と不要な工事を整理しやすくなります。

また、リフォームを行った場合は、工事内容が分かる書類や図面、写真などを整理しておくことも大切です。

国土交通省の資料でも、リフォーム履歴を記録・保存することが示されています。(長期優良住宅化リフォーム推進事業)

リフォーム工事で注意したい法律上のポイント

空き家のリフォームでは、工事内容によって建築基準法などの関係法令を確認する必要があります。

特に注意したいのが、2025年4月に施行された改正建築基準法です。

国土交通省によると、2025年4月以降、2階建て木造一戸建て住宅などについて、大規模な修繕や模様替えを行う場合、建築確認手続きが必要となっています。(国土交通省)

そのため、間取り変更などの大規模な工事を自己判断で進めるのは避け、工事内容に応じて建築士や自治体などへ確認することが重要です。

また、売却時には建物の不具合などについて適切に情報を整理し、必要な事項を不動産会社へ伝えておきましょう。

国土交通省も、売却前に建物の状態を確認し、不具合などを適切に告知・説明することが、引渡し後のトラブルを避けるうえで重要だとしています。(国土交通省)

リフォーム以外の売却方法も比較する

空き家の売却を考えるとき、リフォームだけを前提にする必要はありません。

建物の状態や立地によっては、現状のまま売却する方法が適している場合もあります。

また、老朽化が進んでいる場合には、建物を解体して土地として売却する方法も選択肢になります。

国土交通省も、空き家について、建物の状態や土地・建物の権利関係、法的規制などを確認したうえで、売却や活用について検討することを案内しています。(国土交通省)

したがって、最初から「リフォームして売る」と決めるのではなく、現状売却、部分的な修繕、リフォーム、解体などを比較して、自分の空き家に適した方法を選ぶことが重要です。

空き家の売却前にリフォームするべきか迷ったら

空き家の売却前にリフォームするかどうかは、建物の状態と工事費用、売却価格、買主のニーズを総合的に考えて判断する必要があります。

特に重要なのは、リフォーム費用をかければ、その分だけ売却価格が上がるとは限らないことです。

まずは建物の状態を確認し、必要であればインスペクションを実施します。

そのうえで、不動産会社などに相談し、現状のまま売却した場合とリフォームした場合を比較しましょう。

軽微な修繕で物件の印象を改善できる場合は工事が有効なこともありますが、大規模なリフォームが必要な場合は、費用対効果を慎重に検討することが大切です。

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