空き家を共有名義にするメリットと注意点は？相続前に知りたい知識
空き家を相続する際、相続人が複数いると「全員で共有名義にすれば公平」と考えることがあります。
共有名義には、複数の相続人が不動産を所有できるというメリットがあります。
一方で、空き家の管理や修繕、活用、売却などの場面では、共有者同士の調整が必要になります。
特に、相続した空き家を長期間そのままにすると、共有者がさらに相続することで権利関係が複雑になる可能性もあります。
そのため、相続前から共有名義のメリットと注意点を理解し、共有以外の方法も含めて検討することが大切です。
空き家の共有名義とは？
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有することです。
たとえば、親が所有している空き家を2人の子どもが相続し、それぞれ2分の1の持分を持つケースがあります。
共有名義では、不動産を物理的に分割して所有するわけではありません。
各共有者が不動産について一定の持分を持つことになります。
また、相続人の間で遺産分割がまとまるまでの間は、相続人が法定相続分に応じて不動産を共有する状態になることがあります。(法務局)
この状態を長期間放置すると、後の相続によって共有者が増える可能性があるため、早めに今後の方針を検討することが重要です。
空き家を共有名義にするメリット
複数の相続人が不動産を所有できる
共有名義の大きなメリットは、複数の相続人が空き家を所有できることです。
たとえば兄弟2人が相続人の場合、一方だけが空き家を取得するのではなく、双方が持分を取得することで、相続人同士で不動産を分け合う形にできます。
「一人だけが土地や建物を取得すると不公平になる」と考える場合には、共有名義も選択肢になります。
ただし、公平に所有できることと、将来も管理しやすいことは別の問題です。
共有名義を選ぶ場合は、その後の管理や売却まで考えておく必要があります。
すぐに売却する必要がない場合に選択肢を残せる
相続した空き家をすぐに売却するか決められない場合、共有状態で所有しながら今後の利用方法を検討することもできます。
たとえば、将来的に誰かが住む、賃貸する、リフォームして活用するなどの可能性を検討できます。
ただし、共有不動産の利用や変更には、行為の内容に応じて法律上のルールがあります。
そのため、「共有者の一人が自由に活用できる」と考えるのは適切ではありません。
空き家を共有名義にする注意点
売却時に共有者間の調整が必要になる
空き家全体を売却する場合、共有者間で意思をそろえる必要があります。
たとえば、共有者の一人は売却したいものの、別の共有者は空き家を残したいと考えている場合、売却の話がスムーズに進まない可能性があります。
相続した直後は全員が「しばらく所有する」と考えていても、数年後に生活環境や経済状況が変わることもあります。
そのため、共有名義にする場合は、将来売却する可能性についても事前に話し合っておくことが大切です。
管理や修繕について意見が分かれることがある
空き家は、人が住んでいなくても管理が必要です。
換気や清掃、庭木の管理、建物の点検などを行わなければ、建物の劣化や周辺環境への影響につながる可能性があります。
共有者の一人が近くに住んでいる場合、その人が管理を担当するケースもありますが、遠方に住む共有者との間で負担の偏りが生じることもあります。
管理費用や修繕費についても、誰がどのように負担するのかを事前に決めておくと、トラブルを防ぎやすくなります。
共有者が増えて権利関係が複雑になる可能性がある
共有名義で最も注意したいポイントの一つが、将来的な相続です。
たとえば、兄弟2人が空き家を共有していて、そのうち一人が亡くなった場合、その人が持っていた持分について相続が発生します。
相続人が複数いれば、共有者がさらに増える可能性があります。
このような相続が繰り返されると、誰がどの持分を所有しているのか分かりにくくなり、将来の売却や活用に支障が生じる可能性があります。
法務省も、相続未登記の状態が長期間続くと、数次相続によって相続人が多数となり、所有者の所在が分からなくなるケースを所有者不明土地問題の一因として示しています。(法務省)
「とりあえず共有にしておく」という判断ではなく、将来まで見据えて考えることが重要です。
共有名義にする前に家族で確認したいこと
誰が空き家を管理するのか
共有名義にするのであれば、まず管理を誰が担当するのか決めておきましょう。
現地に住んでいる人が管理するのか、共有者で分担するのか、専門業者に依頼するのかなど、具体的な方法を話し合います。
特に遠方に住む相続人がいる場合は、現地に行ける人だけに負担が集中しないように注意が必要です。
管理費や修繕費をどう負担するのか
固定資産税や維持管理費、修繕費などについても、事前に確認しておきましょう。
共有者の持分に応じて負担するのか、実際に管理を担当する人の負担を考慮するのかなど、家族でルールを決めておくことが重要です。
口頭だけで決めるのではなく、後から認識の違いが生じないよう、内容を記録しておく方法もあります。
将来的に売却する可能性を考える
「今は売らない」と決めていても、将来も同じ状況が続くとは限りません。
建物の老朽化や維持費の負担、相続人の生活環境の変化などによって、売却を検討することもあります。
そのため、相続前の段階から「将来売却する可能性はあるか」「誰が管理するか」「どのような状態になったら売却を検討するか」などを話し合っておくとよいでしょう。
共有名義以外の方法も検討する
相続人が複数いる場合でも、必ず共有名義にしなければならないわけではありません。
たとえば、相続人の一人が空き家を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法があります。
また、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人の間で分ける方法を検討できる場合もあります。
どの方法が適しているかは、不動産の価値、相続人の人数、資金状況、空き家を今後利用する予定があるかなどによって異なります。
そのため、「共有にすれば公平」という理由だけで決めるのではなく、将来の管理や処分まで考えて判断することが大切です。
相続登記の期限にも注意する
空き家を相続する場合は、共有名義にするかどうかだけでなく、相続登記についても確認しておく必要があります。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく相続登記を、遺産分割が成立した日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。(法務局)
相続登記を先延ばしにすると、さらに相続が発生して権利関係が複雑になる可能性もあります。
共有名義を選択する場合も、誰がどの持分を取得するのかを明確にしたうえで、必要な手続きを進めることが重要です。
共有名義の管理には法律上のルールがある
共有不動産については、行為の内容によって必要となる同意や決定方法が異なります。
たとえば、共有物に著しい変更を加える行為は原則として共有者全員の同意が必要です。
一方、管理に関する事項は原則として各共有者の持分の価格に従った過半数で決めることができ、保存行為は各共有者が単独で行えるとされています。(法務省)
そのため、「共有者の一人が何でも決められる」「すべてのことに全員の同意が必要」といった単純な理解は避ける必要があります。
具体的な売却、賃貸、建物の変更などを検討する場合は、行為の内容に応じて必要な手続きを確認しましょう。
空き家の共有名義は将来まで考えて判断することが大切
空き家を共有名義にすることで、複数の相続人が不動産を所有できるというメリットがあります。
一方で、共有者が増えるほど、管理や活用、売却について意見をまとめることが難しくなる可能性があります。
特に空き家の場合は、所有期間が長くなるほど建物の劣化や維持費などの問題も発生しやすくなります。
そのため、相続前から「誰が管理するのか」「費用をどう負担するのか」「将来売却する可能性はあるのか」を家族で話し合い、共有名義以外の方法も含めて検討することが大切です。
相続や共有不動産について具体的な判断が必要な場合は、司法書士や税理士など、それぞれの専門分野に応じた専門家への相談も検討しましょう。
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