空き家を放置すると危険？所有者が今すぐ考えるべき対策とは
空き家は、誰も住んでいないだけなら問題ないと思われがちです。
しかし、管理されない状態が長く続くと、建物の劣化や防犯、衛生、近隣環境などに影響する可能性があります。
さらに現在は、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正によって、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家も、管理不全空家として行政による指導や勧告の対象となっています。
空き家を所有している方は、問題が深刻になってから対応するのではなく、建物の状態を確認し、管理を続けるのか、売却するのか、賃貸やその他の方法で活用するのかを早めに検討することが大切です。(mlit.go.jp)
空き家を放置すると起こり得る問題
建物の劣化が進む
人が住んでいない住宅は、日常的な換気や清掃、設備の使用などが行われなくなるため、雨漏りやカビ、設備の不具合などが発生する可能性があります。
屋根や外壁の傷みを放置すると、建物そのものの安全性に影響するだけでなく、外壁や屋根材などの一部が落下する危険につながる場合もあります。
一見すると問題がないように見える空き家でも、長期間人が出入りしていない場合は、定期的に状態を確認することが重要です。
防犯上のリスクが高まる
空き家は人の出入りが少ないため、不法侵入や不法投棄などが発生する可能性があります。
郵便物が溜まっていたり、庭が荒れていたりすると、管理されていない住宅であることが外から分かりやすくなります。
防犯の観点からも、定期的な見回りや郵便物の確認、敷地内の清掃などを行い、適切な管理状態を保つことが大切です。
雑草や庭木が近隣トラブルにつながる
空き家の問題は建物だけではありません。
庭の雑草が伸びたり、樹木の枝が隣地や道路側へ伸びたりすると、近隣住民から対応を求められる可能性があります。
また、管理されていない敷地にごみが放置されれば、悪臭や害虫などの問題につながることもあります。
空き家を所有する場合は、建物と土地を一体として管理する意識が必要です。
修繕や管理の負担が大きくなる可能性がある
空き家の不具合は、早期に発見できれば比較的小さな修繕で済む場合があります。
しかし、雨漏りや外壁の破損などを長期間放置すれば、修繕範囲が広がる可能性があります。
また、遠方に住んでいる所有者の場合、現地へ行くための交通費や時間も負担になります。
空き家を所有し続けるのであれば、固定資産税などの費用だけでなく、日常的な管理や将来的な修繕についても考えておく必要があります。
法律上も空き家の放置には注意が必要
管理不全空家とは
空き家対策では、特に状態が悪化した特定空家への対応が知られていますが、現在は管理不全空家も制度の対象となっています。
管理不全空家とは、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家です。
自治体が必要と判断した場合には、所有者などに対して指導や勧告が行われることがあります。
つまり、建物が倒壊するなど重大な状態になるまで何もしなくてよいというわけではありません。
所有者には、空き家を適切に管理することが求められています。(mlit.go.jp)
固定資産税への影響にも注意する
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置があります。
一方、管理不全空家や特定空家について、必要な措置を行わず自治体から勧告を受けた場合、その敷地について住宅用地特例の適用対象から除外されることがあります。
ただし、空き家になっただけで直ちに固定資産税の軽減措置がなくなるという意味ではありません。
管理状態や自治体による判断など、個別の状況によって扱いは異なります。
自治体から指導や勧告などを受けた場合は、通知内容を確認し、必要に応じて自治体や専門家へ相談しながら対応しましょう。(mlit.go.jp)
相続した空き家は登記にも注意する
実家を相続したものの、誰も住んでいないというケースでは、建物の管理だけでなく相続登記についても確認が必要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、原則として相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請義務を怠った場合は、過料の対象となる可能性があります。
相続関係が複雑な場合や、登記名義が現在の所有者と異なる場合には、司法書士などの専門家に確認しながら手続きを進めることが大切です。(moj.go.jp)
空き家を相続した場合は、建物をどうするかだけでなく、誰が所有者なのか、必要な登記が済んでいるのかも確認しておきましょう。
所有者が今すぐ確認したい空き家対策
まずは現在の状態を確認する
最初に行いたいのは、空き家の現状を把握することです。
屋根や外壁に破損がないか、雨漏りが発生していないか、窓や玄関に異常がないかを確認しましょう。
庭木や雑草、ごみ、郵便物の状態なども確認しておくことが重要です。
国土交通省が示す空き家の管理に関する指針でも、換気や清掃、通水、郵便物の確認、敷地内の除草や樹木の剪定などが管理のポイントとして示されています。
自分で現地を確認することが難しい場合は、空き家管理サービスなどを利用する方法もあります。(mlit.go.jp)
今後も所有するのかを考える
空き家の管理方法を決める前に、そもそも今後も所有し続ける必要があるのかを考えてみましょう。
将来的に自分や家族が住む予定があるのであれば、必要な修繕を行いながら維持する方法があります。
一方、利用する予定がないのであれば、売却、賃貸、空き家バンクなどを利用した流通、その他の活用方法を検討することもできます。
自治体などが運営する空き家バンクでは、空き家を売りたい人や貸したい人と、購入や賃借を希望する人をつなぐ取り組みも行われています。
地域によって制度や条件が異なるため、所在地の自治体に確認するとよいでしょう。
解体する場合は土地の活用まで考える
建物の老朽化が進んでいる場合には、解体も選択肢の一つです。
ただし、解体すればすべての問題が解決するとは限りません。解体費用が発生するほか、建物を取り壊した後の土地をどうするのかについても考える必要があります。
また、建物の解体によって住宅用地に関する固定資産税の扱いが変わる可能性があります。
解体を決める前に、自治体や税理士、不動産の専門家などに確認し、解体後の土地利用まで含めて判断することが大切です。
空き家は放置する前に活用方法を考える
空き家対策というと、売却や解体を最初に考える方も多いでしょう。
しかし、空き家の状態や立地によっては、修繕したうえで賃貸するなど、建物そのものを活用できる可能性もあります。
また、所有者自身が修繕や管理を行うことが難しい場合には、空き家を活用する事業者へ相談する方法もあります。
重要なのは、最初から一つの方法に決めつけるのではなく、建物の状態、立地、管理にかけられる時間や費用、将来的な利用予定などを整理して、自分に合った方法を選ぶことです。
空き家を放置しないために早めの相談を
空き家の問題は、建物だけを見て判断できるものではありません。
相続や登記、固定資産税、修繕費、管理方法、売却や賃貸の可能性など、複数の要素を整理する必要があります。
特に相続したばかりの空き家や、遠方にあって自分では管理しにくい空き家は、早い段階で今後の方向性を考えておくと安心です。
自治体から指導や勧告を受けている場合には、通知内容を確認し、必要に応じて法律や税務、不動産の専門家へ相談しましょう。
空き家を価値ある不動産へ変えるという選択肢
空き家を所有しているものの、自分では使う予定がなく、売却することにも迷っている方もいるでしょう。
そのような場合は、空き家を活用する事業者へ相談することで、新たな選択肢が見つかる可能性があります。
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