「実家を相続することになったけれど、誰も住む予定がない」
「兄弟で話し合っているが、古い家をどうすべきか結論が出ない」
もしあなたが今、このような状況にあるのなら、少し立ち止まって慎重に考える必要があります。不動産の相続は、単に資産を受け継ぐだけでなく、それに伴う「責任」と「リスク」をも引き受けることを意味するからです。
特に、活用予定のない「空き家」を相続する場合、知識がないまま手続きを進めてしまうと、後になって金銭的な損失を被ったり、法的なトラブルに巻き込まれたりする可能性が非常に高いのが現実です。
この記事では、空き家を相続する際に必ず知っておくべきリスクと、後悔しないための重要な注意点を、最新の法改正や税制の知識を交えて徹底的に解説します。
空き家相続に潜む「3大リスク」とは？
空き家を相続することのリスクは、大きく分けて「金銭的リスク」「法的・責任リスク」「資産価値下落リスク」の3つに分類されます。これらは相互に関連し合い、時間が経つほど事態を悪化させる要因となります。
1. 金銭的リスク：所有しているだけで「負債」になる
不動産は「持っているだけ」でお金がかかります。誰も住んでいなくても、毎年必ず発生するコストを甘く見てはいけません。
- 固定資産税・都市計画税の負担
土地と建物には毎年税金がかかります。一般的な戸建て住宅でも、年間数万〜十数万円の出費となります。これが何年も続けば、総額は数百万円に上ります。 - 維持管理費用の発生
電気・水道の基本料金（解約しない場合）、火災保険料、庭の剪定費用、修繕費などが必要です。特に火災保険は、空き家の場合「一般物件」扱いとなり、住宅物件よりも保険料が割高になるケースが多くあります。 - 「特定空き家」指定による増税リスク
管理不全の状態が続き、行政から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定され、勧告を受けると、「住宅用地の特例」が解除されます。これにより、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
2. 法的・責任リスク：所有者としての「賠償責任」
空き家の所有者には、その建物を安全に管理する法的義務（工作物責任）があります。もし管理を怠ったことが原因で事故が起きた場合、その責任はすべて相続人が負うことになります。
- 損害賠償請求のリスク
老朽化で屋根瓦が落下して通行人に怪我をさせた、ブロック塀が倒れて隣の車を傷つけた、といった事故が起きた場合、被害者から多額の損害賠償を請求される可能性があります。これは「知らなかった」「遠方に住んでいる」という言い訳が通用しない厳しい責任です。 - 犯罪や火災の温床になるリスク
管理されていない空き家は、不法投棄、放火、不法侵入などの犯罪リスクを高めます。万が一、放火によって近隣に延焼した場合、重過失が問われれば所有者の管理責任が追及されることもあります。
3. 資産価値下落リスク：売りたくても売れなくなる
「いつか売ればいい」と考えて放置している間に、不動産の価値は驚くほどのスピードで失われていきます。
- 建物の急速な老朽化
家は人が住み、換気や通水を行うことで維持されています。閉め切った状態が続くと、湿気によるカビ、シロアリ被害、雨漏りなどが進行し、建物としての価値がゼロ、あるいは解体費用がかかる分「マイナス」になることも珍しくありません。 - 近隣トラブルによる価値毀損
草木の越境や悪臭などで近隣住民とトラブルになると、いざ売却しようとした際に境界確認のハンコがもらえない、近隣の評判が悪く買い手がつかないといった事態を招きます。
近年、特に注意すべき「法的義務」の変化
近年の法改正により、空き家所有者を取り巻く環境は劇的に厳しくなっています。これを知らずに放置することは、法律違反となる恐れがあります。
相続登記の義務化（2024年4月1日施行）
これまで任意だった不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは過去に相続した未登記の物件にも遡って適用されるため、注意が必要です。
空家対策特別措置法の改正（2023年12月施行）
行政による空き家の取り締まりが強化されました。従来は「特定空き家（倒壊寸前など）」だけがペナルティの対象でしたが、改正により、その前段階である「管理不全空き家（放置すると危険になるおそれがある状態）」も行政指導の対象となりました。
これにより、窓が割れている、雑草が繁茂しているといった段階でも、行政から「勧告」を受ければ固定資産税の減額特例が解除されるリスクが生じています。
相続「前」と「直後」に確認すべき重要ポイント
リスクを回避するためには、相続が発生したタイミングでの迅速な行動が鍵となります。
1. 相続放棄の検討（期限は3ヶ月）
もし、その空き家に資産価値がほとんどなく、借金などの負債が多い場合、あるいは管理する余裕が全くない場合は、「相続放棄」も選択肢の一つです。
ただし、相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所で手続きをする必要があります。この期限を過ぎると、原則として単純承認したとみなされ、放棄できなくなります。まずは財産状況を早急に調査することが不可欠です。
2. 権利関係と境界の確認
相続が決まったら、まずは登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、以下の点を確認します。
- 名義人は誰か？（親の名義か、あるいは先代の名義のまま放置されていないか）
- 抵当権はついていないか？（ローンが残っていないか）
- 境界は確定しているか？（隣地との境界杭はあるか）
特に古い物件の場合、境界が曖昧なことが多く、これが売却時の大きな障害となります。
3. 遺産分割協議での合意形成
複数の相続人がいる場合、「誰が空き家を相続するか」だけでなく、「相続した後どうするか（売却、活用、解体）」まで含めて話し合うことが重要です。
安易に「共有名義」にすることは避けましょう。共有にすると、将来的に売却やリフォームをする際に全員の合意が必要となり、意見が割れて身動きが取れなくなるケース（共有不動産問題）が後を絶ちません。
空き家相続で損をしないための「出口戦略」
リスクを背負い続けるのではなく、早めに「出口」を決めることが、あなたとご家族の資産を守ることにつながります。
1. 「空き家の3,000万円特別控除」を活用して売却する
相続した空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
この特例を使うことで、売却時の税金を大幅に減らすことができます。ただし、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること」「耐震基準を満たす、または取り壊して更地にして売ること」など、期限や要件が細かく決まっています。適用を受けるには、早めの決断と準備が必要です。
2. 解体して更地にする
建物が古すぎて使い道がない場合、解体して更地にすることで、買い手がつきやすくなる場合があります。また、管理の手間や、倒壊・火災のリスクからも解放されます。ただし、解体すると「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税が上がるため、売却の目処が立ってから解体するなど、タイミングを見極める必要があります。
3. リノベーションして賃貸・民泊活用
立地条件が良い、建物に趣があるといった場合は、リノベーションして賃貸物件や民泊施設として活用し、収益を生む資産に変えることも可能です。ただし、初期投資が必要であり、経営リスクも伴うため、事前の市場調査と収支シミュレーションが不可欠です。
空き家の相続、一人で悩まず専門家へ
ここまで解説してきた通り、空き家の相続には、法律、税金、不動産実務など、多岐にわたる専門知識が必要です。
また、それぞれの物件の状況や、ご家族の事情によって「正解」は異なります。「とりあえずそのままにしておこう」という先送りが、最も大きなリスクとなります。
「実家を相続したが、遠方で管理できない」
「相続登記の手続きや、兄弟間の調整が大変そう」
「売るべきか、貸すべきか、自分では判断がつかない」
このようなお悩みを抱えている方は、ぜひ私たち「空き家活用TEAMR」にご相談ください。
TEAMRは、全国の空き家を価値ある不動産へと再生させるプロフェッショナル集団です。私たちは、単なる不動産仲介にとどまらず、司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続登記のサポートから、リスク診断、そして売却・賃貸・解体といった具体的な活用提案まで、ワンストップでサポートいたします。
あなたの状況に合わせて、3,000万円控除の特例が使えるかどうかの判定や、特定空き家リスクの回避策など、最も経済的メリットが大きく、精神的負担の少ない解決策を一緒に考えます。
相続した家が、家族の重荷ではなく、未来への希望となるように。TEAMRが全力でお手伝いさせていただきます。ご相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。